대전지방법원 2025타경792. 충남 서산시 팔봉면 호리 522-2, 도로명 범머리길 26의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층으로, 주택 등으로 이용 중이며 사용승인일은 2006.08.17.입니다. 토지는 대 304.0㎡이고 계획관리지역에 속합니다.
권리의 출발점은 2007.01.30. 설정된 팔봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고 토지 호리 522-2를 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 2016년 박봉규 근저당 75,000,000원과 26,000,000원, 2019년 황선옥 근저당 50,000,000원이 설정됐으며, 2025.08.28. 박봉규가 임의경매개시결정을 등기했습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리는 모두 말소기준권리 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 팔봉면 호리 522-2 · 충청남도 서산시 팔봉면 범머리길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 · 사용승인 2006.08.17. |
| 토지 | 대 · 304.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박중호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,605,310원 / 203,605,310원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박봉규 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2007.01.30. 팔봉농업협동조합 근저당권입니다. 후순위인 박봉규 근저당 2건, 황선옥 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2009년 사붕환 근저당 200,000,000원은 2011.08.12. 해지로 이미 말소됐고, 2009년 추무엽 가압류 50,000,000원도 2012.09.20. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 203,605,310원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득 금액 역시 203,605,310원입니다.
다만 이 사건은 주변 실거래와의 직접 비교보다 토지 304.0㎡, 경량철골 1층 주택의 관리상태, 구도항 동측 인근이라는 위치, 일괄매각되는 부속물의 현황을 함께 확인해야 합니다. 신건이라는 이유나 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,605,310원 | 199,954,836원 | 35,045,164원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,884,248원 | 159,803,869원 | 75,196,131원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,307,398원 | 127,683,094원 | 107,316,906원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 35,045,164원에서 75,196,131원, 107,316,906원으로 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인이 떠안는 금액은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,605,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,650,474원 |
| 1. 근저당 · 팔봉농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박봉규 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박봉규 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 근저당 · 황선옥 | 50,000,000원 | 14,954,836원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 235,000,000원 중 채권자 예상배당은 199,954,836원이며, 미배당은 35,045,164원입니다. 황선옥 근저당에서 미배당이 발생하고 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 서산시 팔봉면 호리 소재 구도항 동측 인근으로, 주위는 단독주택·펜션·농경지·염전 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 304.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 79,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·현장 확인 포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다.
- 제시외 수목. 감정평가서상 목록2 지상 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 부속물. 본건 지상 조경석, 돌계단, 파고라, 차양, 활잡목 등이 매각에 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재 및 비협조 등으로 내부 확인이 이루어지지 않아 내부구조·이용상황·관리상태의 별도 확인이 필요합니다.
- 가격. 신건 최저가 203,605,310원이 적정한지는 권리 안전성만으로 판단하지 말고 토지·건물 상태와 주변 거래를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현장은 아직 확인할 게 있다”
이 사건의 등기구조는 명확합니다. 2007.01.30. 팔봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 남아 있는 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 203,605,310원에서 채권자 미배당은 35,045,164원이 발생하지만, 그것이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 연립/다세대 + 토지 일괄매각이고, 감정평가상 주택 등으로 이용 중이면서 임대관계가 미상이며 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 권리관계는 비교적 정리돼 있지만 점유·임대·건물상태 확인은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 신건 가격 역시 등기상 인수 0원만으로 메리트를 판단하지 말고 현장과 가격을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
