대구지방법원 2025타경8088. 경산시 조영동 372-28, 도로명주소 경산시 대학로70길 31의 건물 및 토지 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 정도윤 8분의 4, 정송자·정영란·정영수·정영주 각 8분의 1의 공유구조이고, 강제경매는 정영수 지분에 대해 개시되었습니다. 따라서 전체 부동산을 통째로 취득하는 일반적인 물건과 달리, 지분매각이라는 구조 자체가 첫 번째 핵심 변수입니다.
등기부상 과거 압량농업협동조합 근저당 2건은 모두 이미 말소되어 있고, 현재 등기에서 확인되는 강제경매개시결정은 2025.05.14 접수입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차인 중 일부는 해당 기준보다 이른 전입을 근거로 대항력이 있다고 기재되어 있어, 소유권·담보권만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 조영동 372-28 경상북도 경산시 대학로70길 31 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2~4층 독서실 및 원룸, 주택 |
| 소유자 | 정도윤 8분의 4 · 정송자 8분의 1 · 정영란 8분의 1 · 정영수 8분의 1 · 정영주 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 77,794,700원 / 54,456,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더솔인 / 3,762,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 225.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,303,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1989.12.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보는 이미 말소, 현재 변수는 경매와 임차인
2004년 압량농업협동조합 근저당권(채권최고액 40,000,000원)과 2010년 같은 조합 근저당권(채권최고액 60,000,000원)은 각각 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 등기상 남아 있는 핵심 경매권리는 2025.05.14 접수된 갑구 3번 정영수 지분 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력 있음 7명
| 임차인 | 부분 | 전입 | 보증금 | 임차권 판단 | 인수 |
|---|
③ 가격과 실질취득 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다
현재 매각가는 감정가의 70%인 54,456,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 물건의 실거래 자료가 제시되지 않아 외부 시세와의 직접 비교는 어렵습니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
더 중요한 것은 임차인 인수입니다. 현재 배당표상 김민정 보증금 3,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 확인된 부분만 반영한 실질취득은 54,456,000원 + 3,000,000원 = 57,456,000원입니다. 여기에 보증금이 미상인 대항력 임차인의 실제 보증금이 추가되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,380,208원 |
| 인수 · 임차인 김민정 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사더솔인 | 3,762,108원 | 3,762,108원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,313,684원 |
채권자 청구액 3,762,108원은 전액 배당되어 배당부족액은 0원으로 계산됩니다. 김민정 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 임차인 인수는 따로 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 54,456,000원 | 3,762,108원 | 3,000,000원 | 49,313,684원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 38,119,200원 | 3,762,108원 | 3,000,000원 | 33,270,946원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,683,440원 | 3,762,108원 | 3,000,000원 | 22,041,030원 |
매각가가 낮아질수록 신청채권자는 여전히 전액 충족되고, 소유자에게 돌아가는 잔여만 줄어듭니다. 반면 배당표에 잡힌 김민정의 3,000,000원 인수는 시나리오별로 계속 유지됩니다. 다만 보증금 미상 대항력 임차인의 실제 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 매각조건·입지·환금성 메모
- 지분매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 옥탑(계단실) 및 제시외 건물 포함, 지분매각 및 공유자 우선매수 특별매각조건이 기재되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 독서실 및 원룸, 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 대구도시철도2호선 영남대역 북동측 인근이며 다가구주택·단독주택·근린생활시설·대학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 간선도로 및 영남대역이 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 225.0㎡, 평지·사다리형, 세로각지(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등이 포함되고 준보전산지와 소로3류는 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1989년 사용승인된 건물이며 전체가 아니라 특정 공유지분을 매각하는 구조이므로 통상적인 단독 소유 물건보다 환금성 검토가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 54,456,000원에 확인된 김민정 인수 3,000,000원을 더한 57,456,000원을 최소 기준으로 보고, 보증금 미상 대항력 임차인의 금액을 추가 확인하세요.
- 대항력 임차인 확인. 박상준·김희대·김도훈·이춘희·올리사라·NGUYEN KHAC TUAN의 보증금이 미상입니다. 금액을 임의 산정하지 말고 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 정영수 지분 강제경매개시결정에 따른 매각이므로 낙찰 후 취득 범위를 전체 소유권과 혼동하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건이 있으므로 실제 입찰과 낙찰 결과에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 옥탑(계단실) 및 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 평가 대상 범위를 원본 서류와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신본을 기준으로 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 봐야 할 것은 지분과 인수액”
이 사건의 신청채권 청구액은 3,762,108원이고 현 회차 매각가 54,456,000원에서는 신청채권이 전액 배당됩니다. 오래된 근저당 2건도 이미 말소되어 현재 담보권 부담 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 이 사건을 단순히 “감정가 7,779만원에서 70%로 떨어진 5,445만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 실제 매수인이 확인해야 할 핵심은 정영수 지분 매각, 공유자 우선매수 특별매각조건, 그리고 대항력 임차인 7명입니다. 확인된 김민정 보증금만으로도 매수인 인수액은 3,000,000원이고, 보증금 미상인 대항력 임차인이 6명 더 있어 추가 인수위험의 상한을 현재 자료만으로는 정할 수 없습니다.
결론은 “최저가가 낮다”가 아니라 “지분과 임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가로 판단해야 한다”입니다. 특히 이 사건은 외부 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 숫자로 확정하기 어렵기 때문에, 입찰 전 임차보증금과 공유자 우선매수 조건의 확인이 가장 중요합니다.
