의정부지방법원 2025타경71668. 경기도 가평군 가평읍 산유리 360-1 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정평가 내용상 기호 2는 주거용 단층주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’ 496㎡, 계획관리지역에 속합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
현재 소유자는 장동학이며 2023년 8월 2일 증여를 원인으로 2023년 8월 3일 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 그보다 훨씬 앞선 2007년 7월 6일 가평축산업협동조합 근저당권 52,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 13,000,000원 근저당, 유민선의 22,500,000원 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71668 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 산유리 360-1 · 경기도 가평군 가평읍 분자골로 61-26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단층주택 주거용 이용 |
| 토지 | 지목 대 · 496㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장동학 · 2023.08.03 소유권이전(2023.08.02 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 159,394,000원 / 78,103,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 171,668,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 핵심은 2007.07.06 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이고 근저당권자는 가평축산업협동조합입니다. 같은 조합이 2011.05.24 추가로 설정한 13,000,000원 근저당과, 2024.05.31 유민선이 설정한 22,500,000원 근저당은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.05.09 가평축산업협동조합의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자와 ‘시세’는 다르다
이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 78,103,000원까지 내려왔습니다. 감정가 159,394,000원의 49%입니다. 그러나 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 78,103,000원 | 76,297,146원 | 11,202,854원 |
| 3회 유찰 시 | 54,672,100원 | 53,288,002원 | 34,211,998원 |
| 4회 유찰 시 | 38,270,470원 | 37,181,602원 | 50,318,398원 |
유찰이 더 진행되면 배당 부족액은 3회 유찰 시 34,211,998원, 4회 유찰 시 50,318,398원으로 커집니다. 하지만 각 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 즉 이 표의 미배당 증가는 채권자 회수 부족의 문제이지, 곧바로 낙찰자의 추가 취득원가를 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,805,854원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유민선 | 22,500,000원 | 11,297,146원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,805,854원을 공제한 뒤 두 건의 가평축산업협동조합 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 유민선 근저당은 11,297,146원 배당되어 11,202,854원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가평읍 산유리 소재 “산유낙시터” 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 3을 제외하고 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행간격을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2는 연와조 스라브지붕 단층주택이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 벽돌쌓기, 내벽은 목재 및 벽지, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급수설비·난방설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 496㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 79,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서에서 공부와의 차이는 별도 지적 및 건물개황도 등을 참고하도록 기재됐습니다. 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서의 지적도·건물개황도와 현황을 대조해 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 78,103,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없으므로 주변 토지·단독주택 거래와 개별 물건 상태를 별도 조사해야 합니다.
- 접근성. 감정평가상 일부 토지는 차량 접근 조건이 다르고 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐으므로 실제 진입로와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역 조건이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 11,202,854원은 채권자의 회수 부족액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 물건의 실제 상태다
이 사건은 등기권리만 보면 기준이 비교적 분명합니다. 2007년 가평축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 78,103,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 가격 판단에는 한 단계 더 필요합니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없고, 대상은 아파트가 아니라 주택·토지형 물건이며 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 주변도 단독주택·농경지·임야가 혼재하고 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 현장 점유·건물 및 제시외 건물의 상태·토지 이용조건을 확인한 뒤 실제 가치와 78,103,000원을 비교하는 것입니다.
