대전지방법원 2025타경821. 충청남도 서산시 대산읍 화곡리에 위치한 건물 경매입니다. 소유자는 대산영농조합법인이며, 김지동의 강제경매개시결정에 따라 경매가 진행 중입니다. 신청채권자의 청구금액은 130,500,000원입니다.

이 사건은 단순한 가격 할인형 경매로 접근하면 위험합니다. 등기사항전부증명서에는 화곡리 산175-1 외 여러 필지 위 건물로 표시되지만, 현장에서는 지적분할 및 등록전환으로 실제 건물 소재지가 달라진 것으로 목측됐습니다. 또한 일반건축물대장이 확인되지 않아 건물의 적법성, 실제 위치, 매각 대상과의 일치 여부를 우선 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류

현재 분석상 말소기준권리는 2021.06.23 접수된 이복남의 가압류(16,016,600원)입니다. 그 이전에 설정됐던 김애숙 관련 300,000,000원 근저당은 2021.02.03 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당의 채권최고액을 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

이복남 가압류를 기준으로 이후 등기된 김지동의 강제경매개시결정과 김현제·박성권의 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2024년 이복남의 선행 강제경매개시결정은 취하되어 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

확인된 임차인 없음. 대항력 있는 임차인이나 보증금 승계 대상으로 특정된 사람이 없어 예상 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 실제 건물의 점유자와 이용 관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 등기상 1동과 현황상 3동이 서로 다르게 표시되는 물건이므로 각 동의 점유 현황, 사용 주체, 사용권원을 현장에서 대조해야 합니다. 임차보증금 인수가 없다는 계산이 점유자 부재나 명도 부담 부재까지 뜻하지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가 425,878,100원에 시작한 경매가 2회 유찰돼 최저가 208,679,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 가격일 뿐, 주변 거래시세 대비 할인율이 아닙니다.

현재 확인된 금전채무 인수액을 적용하면 최저가 낙찰 시 실질취득액은 208,679,000원입니다. 다만 취득세, 명도비, 건축물 적법성 관련 조사·정비비 및 기타 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,679,000원 가정)

위 금액은 최저매각가 낙찰을 가정한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 배당요구·채권액 확정 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 미배당과 인수는 다르다

현재 회차에서는 채권총액 197,516,600원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 3회 유찰 시에는 54,286,354원, 4회 유찰 시에는 97,495,428원의 채권 미배당이 발생합니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자 미배당액이 곧 낙찰자 인수액은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미회수액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 위 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 물건 현황·적법성·환금성 — 핵심은 건물 자체

• 등기상 위치와 현장 위치 불일치. 등기상 화곡리 산175-1, 417-1, 419, 420-1, 423-2 지상 건물로 표시되지만 지적분할 및 등록전환 이후 실제 소재지는 화곡리 417-6, 417-3, 420-1 등으로 목측됩니다. 정확한 필지 경계를 확인해야 합니다.
• 건축물대장 부존재. 등기상 소재 필지에 관한 일반건축물대장이 확인되지 않았습니다. 적법하게 설치된 건축물인지 확인할 필요가 있습니다.
• 동수 차이. 등기사항전부증명서에는 1동으로 기재돼 있지만 현황상 3동 형태이고 각 동은 3연동식입니다. 등기 대상과 실제 건물의 동일성을 검토해야 합니다.
• 실측면적. 감정평가서에서 확인되는 실측면적은 4,644㎡입니다. 건물별 면적과 실측 범위의 상세한 대조가 필요합니다.
• 제시외 물건 포함. 제시외 건물 ㉠~㉩과 제시외 기계기구 ㉪이 매각에 포함됩니다. 부속시설의 현황과 설치 위치, 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성 판단. 적법성 및 소재지 정합성에 관한 문제가 해소되기 전에는 정상적인 재매각 가능성을 전제로 할 수 없습니다. 일반적인 주거용 건물과 같은 기준으로 환금성을 평가하기도 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건축물 적법성 확인. 서산시 관할 부서에서 건축허가·신고, 사용승인, 건축물대장 관련 사항을 확인하고 향후 행정조치 가능성을 검토해야 합니다.
• 지적 및 소재지 대조. 등기상 산175-1 외 필지와 실제 417-6, 417-3, 420-1 등의 관계를 지적도·토지대장·현황측량 자료로 대조해야 합니다.
• 건물 동일성 검토. 등기상 1동과 현황상 3동이 어떤 관계인지 확인하고 법원 매각 대상에 실제 건물이 정확하게 포함되는지 검토해야 합니다.
• 토지 사용권원 확인. 건물이 위치한 각 필지의 소유권과 건물 소유자의 토지 이용권원, 매각 대상 토지 포함 여부를 확인해야 합니다. 건물만 취득하는 경우 토지 사용 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.
• 제시외 건물·기계 확인. 매각 포함 대상인 ㉠~㉩ 및 ㉪의 실제 위치, 현황, 사용 가능성과 철거·정비 필요성을 확인해야 합니다.
• 점유 및 인도 문제. 확인된 임차인은 없지만 각 건물의 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 실제 시세 검증. 해당 건물의 거래 가능가격과 이용가치를 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 배당 및 말소 재확인. 이복남의 가압류, 김지동의 강제경매개시결정, 김현제·박성권 근저당권의 소멸 여부와 추가 권리 발생 여부를 매각기일 전 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 지적 및 건축 관련 공적 장부를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리인수 0원이어도, 건물 위험은 남는다”

서산 화곡리 2025타경821은 표면적으로 매력적으로 보일 수 있는 숫자를 갖고 있습니다. 감정가 425,878,100원에 비해 최저가는 208,679,000원, 비율로는 49%입니다. 등기상 말소 대상 권리의 구조도 비교적 분명하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건의 본질적 위험은 채무 인수가 아닙니다. 건축물대장 부존재, 실제 소재지와 등기상 소재지 차이, 등기상 1동과 현황상 3동의 불일치가 핵심입니다. 이 문제가 해소되지 않으면 낙찰 이후 이용·처분·재매각에서 예상하지 못한 제약이 발생할 수 있습니다.

게다가 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 2회 유찰됐다는 사실만으로 저평가 물건이라고 판단할 수는 없습니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 검토 대상입니다. 먼저 적법건축물 여부와 토지 사용권원, 등기·현황의 동일성을 확인하고 정상적인 이용 및 처분이 가능하다는 근거를 확보해야 합니다. 그 전까지는 감정가 대비 할인폭이 커도 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.