대전지방법원 2025타경821. 소유자는 대산영농조합법인입니다. 현재 권리 구조의 기준점은 2021.06.23 이복남의 가압류 16,016,600원이고, 2025.09.02 김지동의 강제경매개시결정과 2025.09.09 설정된 김현제 35,000,000원·박성권 16,000,000원의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 매수인에게 넘어오는 보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 298,114,000원에서는 확인된 채권 197,516,600원이 전액 배당됩니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 등기사항전부증명서상 화곡리 산175-1, 417-1, 419, 420-1, 423-2 지상에 소재하지만 산175-1번지는 지적분할 및 등록전환되어 실제로는 417-6, 417-3, 420-1 등에 소재하는 것으로 목측됐습니다. 더구나 해당 등기 표시 지상에는 일반건축물대장이 부존재하는 것으로 조사됐고, 등기상 1동인 건물이 현황에서는 3동 형태·각 동 3연동식으로 확인됐습니다. 낙찰 전 반드시 건축물의 적법성과 등기·현황의 동일성을 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 대산읍 화곡리 산175-1, 417-1, 419, 420-1, 423-2 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 등기상 1동, 현황 3동 형태·각 동 3연동식 · 실측면적 4,644㎡ |
| 소유자 | 대산영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 425,878,100원 / 298,114,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지동 / 130,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 ㉠~㉩ 및 제시외 기계기구 ㉪ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력·우선변제·보증기관 승계 이슈는 없습니다. 2001.07.09 설정된 300,000,000원 근저당권은 2021.02.03 이미 말소됐고, 과거 여러 가압류·압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준은 2021.06.23 이복남 가압류이며, 그 뒤의 현 경매개시결정과 2025.09.09 근저당권 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 70% 회차에서도 채권 전액배당
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 298,114,000원입니다. 이 가격에서는 신청채권자 김지동의 130,500,000원을 포함해 확인된 채권이 모두 충족됩니다. 2회 유찰 시 가격은 208,679,800원(49%)으로 내려가지만 이때도 확인된 채권 197,516,600원은 전액 배당되고 소유자에게 7,441,683원이 남습니다.
3회 유찰 시에는 최저가가 146,075,860원(34.3%)까지 내려가고 상황이 달라집니다. 채권자 총 미배당이 54,285,802원 발생하며, 신청채권자 김지동도 130,500,000원 전액이 아니라 127,214,198원만 배당되는 시나리오입니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 미배당 채권이 곧바로 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,973,596원 |
| 2. 가압류 · 이복남 | 16,016,600원 | 16,016,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 김지동 | 130,500,000원 | 130,500,000원 |
| 4. 근저당 · 김현제 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 5. 근저당 · 박성권 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,623,804원 |
현재 회차에서는 확인된 채권 197,516,600원이 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·적법성 메모 (매각물건명세서 비고 기준)
- 소재지 차이. 등기상 화곡리 산175-1, 417-1, 419, 420-1, 423-2 지상이나, 산175-1번지는 지적분할·등록전환되어 실제 417-6, 417-3, 420-1 등에 소재하는 것으로 목측됐습니다.
- 건축물대장. 화곡리 산175-1, 417-1, 419, 420-1, 423-2 지상에 본 건에 대한 일반건축물대장이 부존재하는 것으로 조사돼 적법건축물 여부 확인이 필요합니다.
- 현황 형태. 등기사항전부증명서상 1동이나 실제로는 3동 형태이며 각 동은 3연동식입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 ㉠~㉩ 및 제시외 기계기구 ㉪가 매각에 포함됩니다.
- 실측면적. 실측면적은 4,644㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 적법건축물 여부 확인. 일반건축물대장 부존재 조사 사유와 건축허가·사용승인 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 등기와 현황 동일성 확인. 등기상 1동과 현황 3동·3연동식 구조가 동일 부동산으로 특정되는지 확인해야 합니다.
- 필지 위치 확인. 지적분할·등록전환 전후 필지와 실제 건물 위치, 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 매각에 포함된 제시외 건물 ㉠~㉩과 기계기구 ㉪의 현존 상태와 범위를 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 구조. 현재 298,114,000원과 2회 유찰 208,679,800원에서는 채권 전액배당이나, 3회 유찰 146,075,860원에서는 총 54,285,802원 미배당이 발생합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 건물의 정체를 먼저 확인할 사건”
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 어렵지 않습니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 현재 최저가 298,114,000원에서는 확인된 채권도 전액 배당됩니다. 그러나 이것만으로 안전한 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다. 일반건축물대장 부존재 조사, 등기상 1동과 현황 3동의 차이, 지적분할·등록전환에 따른 실제 소재 필지 차이가 동시에 존재합니다.
따라서 감정가 425,878,100원에서 1회 유찰돼 298,114,000원까지 내려왔다는 사실은 그 자체로 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 이 물건은 먼저 “무엇을 사는지, 그 건물이 적법한지, 등기와 현황이 정확히 맞는지”를 확정한 다음 가격을 판단해야 합니다. 권리 인수는 낮지만 물건 확인 난도는 높다. 종합 평가는 C입니다.