대전지방법원 2025타경826. 충남 서산시 동문동 미도그린빌라 비동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이용걸이며 2001.06.07 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2001.06.13 설정된 주식회사한빛은행 근저당권 33,600,000원입니다. 2003년에 압류와 가압류가 있었지만 각각 2010.12.29와 2009.08.21 해제로 이미 말소됐고, 2025.09.12 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
현재 최저매각가는 28,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 904,000원을 먼저 제외한 뒤 근저당권에 27,096,000원이 배당되어 6,504,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준도 28,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경826 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 476-7 미도그린빌라 비동 1층102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 학동2로 17-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이용걸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 8,980,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2001.06.13 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 채권최고액은 33,600,000원이고 채무자는 이용걸입니다. 경매개시결정의 채권자는 주식회사 우리은행(변경전: 주식회사 한빛은행)으로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 새로 존속하는 압류·가압류는 없고, 2003년의 압류와 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 93.3%라는 숫자만 믿기 어렵다
미도그린빌라B동은 8세대이고, 제공된 실거래는 2021.10 한 건입니다. 거래 면적은 43.06㎡, 3층, 거래가는 30,000,000원입니다. 대상 면적은 47.56㎡로 면적 매칭은 되어 있지만, 비교 가능한 거래 수 자체가 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 43.06㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 30,000,000원 |
현재 최저가 28,000,000원은 이 거래가의 93.3%입니다. 금액으로는 30,000,000원보다 2,000,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본이 2021.10 한 건뿐이므로, 현재 시장가격을 충분히 설명하는 시세 표본이라고 보기는 어렵습니다. 감정가 40,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격 메리트의 최종 판단은 최근 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 33,600,000원 | 27,096,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 33,600,000원 중 27,096,000원이 배당되고 6,504,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 6,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 14,752,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 20,526,960원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 6,504,000원에서 14,752,800원, 20,526,960원으로 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 증가해 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서령중학교 남동측 인근이며, 연립·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 1층 102호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 7m의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방 형태이며 공시지가는 526,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 미도그린빌라B동은 8세대이며 제공 실거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2021.10의 30,000,000원 한 건입니다. 최근 매물·실거래·인근 유사 다세대를 별도로 비교하세요.
- 1층 개별성. 대상은 1층 102호이고 비교 거래는 3층입니다. 층·내부 상태에 따른 가격 차이를 현장에서 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당 6,504,000원은 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 최신 시세를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2001.06.13 한빛은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 2003년 압류·가압류는 이미 말소됐으며 경매개시결정도 후순위입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 28,000,000원이 제공 실거래 30,000,000원의 93.3%라 숫자상으로는 낮습니다. 하지만 그 실거래가 2021.10 한 건뿐이고 단지가 8세대라는 점 때문에, 이 비율을 현재 시세 할인율로 그대로 받아들이기는 어렵습니다. 이 물건은 권리보다 시세 검증과 점유 확인이 승부처입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단.
