대전지방법원 2025타경845. 태안군 안면읍 승언리 1574-7, 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 말소기준은 2010년 12월 2일 신한은행 근저당권 455,000,000원이고, 그 뒤의 신한은행 근저당 2건과 신용보증기금·충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 836,893,000원이지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 이용상태가 숙박시설이고 토지 1,656㎡, 제시외 창고·카페·수영장·목조데크·다락방까지 포함되는 구조라 일반 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경845 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 승언리 1574-7 · 충청남도 태안군 안면읍 밧개길 131-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 토지 | 1,656㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 · 사용승인일 2006.11.21 |
| 소유자 | 김주형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,195,562,320원 / 836,893,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 576,003,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2010.12.02 설정된 신한은행 근저당권 455,000,000원입니다. 이후 같은 신한은행의 104,000,000원·96,000,000원 근저당권과 신용보증기금 12,138,876원 가압류, 충남신용보증재단 60,950,000원 가압류, 2025.09.18 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 일괄매각 범위 — 건물만 보는 사건이 아니다
매각에는 토지와 건물뿐 아니라 목록 1 지상에 있는 창고·카페 등·수영장·목조데크, 목록 2의 다락방 등 제시외 건물도 포함됩니다. 등기사항전부증명서상 목록 2 건물 면적은 1층 141.53㎡, 2층 56.67㎡이고, 일반건축물대장상 2층 증축된 다락방 15.84㎡가 반영되어 연면적이 198.2㎡에서 214.04㎡로 변경된 내용이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 836,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,768,930원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 5번) | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 6번) | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 7번) | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 12,138,876원 | 12,138,876원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 60,950,000원 | 60,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,035,194원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 728,088,876원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 집행비용은 10,768,930원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당여력도 빠르게 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 836,893,000원 | 728,088,876원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 585,825,100원 | 577,566,849원 | 150,522,027원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 410,077,570원 | 403,576,794원 | 324,512,082원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 2회 유찰부터는 후순위 채권의 미배당이 발생하고, 3회 유찰 시 신청채권자의 청구금액 576,003,335원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이는 권리 인수 문제가 아니라 매각대금의 배당 부족 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중입니다. 아파트·일반 주택과는 수요층과 환금성 구조가 다릅니다.
- 주위환경. 승언2리 밧개해수욕장 버스정류장 북동측 인근으로, 단독주택·펜션·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,656㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 공시지가. 114,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층, 사용승인일은 2006.11.21이며 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 현재 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·본 건물뿐 아니라 창고, 카페 등, 수영장, 목조데크, 다락방 등 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 면적 변경 확인. 목록 2는 등기상 1층 141.53㎡·2층 56.67㎡이나 다락방 15.84㎡ 증축으로 연면적이 214.04㎡로 변경된 내용이 있습니다.
- 숙박시설 환금성 검토. 실제 이용이 숙박시설이므로 일반 주거용보다 운영·관리·재매각 수요를 별도로 따져야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장형”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 2010.12.02 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 사건은 아닙니다. 이 물건은 숙박시설과 토지 1,656㎡, 제시외 창고·카페·수영장·목조데크·다락방을 일괄 취득하는 구조입니다. 현재 최저가 836,893,000원은 감정가의 70%지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 “유찰됐으니 싸다”는 평가를 붙이기 어렵습니다. 결론적으로 권리는 통과, 가격은 현장·수익성·환금성 확인 후 판단이 맞는 물건입니다.
