대전지방법원 2025타경845. 충청남도 태안군 안면읍 승언리 1574-7 소재의 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 1,656㎡ 규모입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로 확인되고, 창고·카페·수영장·목조데크 등 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

권리의 출발점은 2010.12.02 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 455,000,000원이고, 이후 신한은행이 추가로 설정한 104,000,000원 및 96,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 신용보증기금과 충남신용보증재단의 후순위 가압류 역시 같은 구조입니다. 현재 확인된 권리상 매수인 인수액은 없지만, 숙박시설의 특성상 실제 이용자·운영자·점유 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 신한은행 근저당

가장 먼저 확인할 것은 기존에 말소된 근저당권과 현재 남아 있는 근저당권의 구분입니다. 2006년 수산업협동조합중앙회의 근저당권 455,000,000원과 2007년 박유신의 근저당권 400,000,000원은 2010.12.02 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 권리가 현존하는 선순위 담보권인 것은 아닙니다.

현재 말소기준은 같은 날 설정된 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 을구 6번 및 7번 신한은행 근저당권, 갑구 2번 신용보증기금 가압류, 갑구 3번 충남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

이 사건의 감정가는 1,195,562,320원입니다. 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 585,825,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 할인율입니다.

숙박시설의 실제 시장가치는 토지·건물의 물리적 가치뿐 아니라 시설 상태, 영업 가능성, 객실 가동과 수익성, 제시외 시설의 적법성과 유지보수 비용에 영향을 받습니다. 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가격과 영업수익을 확인하지 못한 상태이므로 감정가 대비 하락폭만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 평가할 수 없습니다.

회차별 수치는 각 매각가에 낙찰되는 경우의 가정치입니다. 실제 낙찰가와 다음 매각조건은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당은 채권자 측의 회수 부족액이며 매수인 인수액과 구별됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 585,825,000원 가정)

매각대금 585,825,000원에서 집행비용 추정액 8,258,250원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 577,566,750원입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 신한은행의 앞선 근저당권 2건이 전액 배당되고, 을구 7번 근저당권은 18,566,750원만 부분 배당됩니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

전체 배당대상 채권액 728,088,876원에 대한 예상 미배당은 150,522,126원입니다. 그러나 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 말소되는 담보권과 가압류의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

예상배당은 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권 잔액, 우선순위, 당해세, 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 576,003,335원으로 별도 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안군 안면읍 승언리의 승언2리 밧개해수욕장 버스정류장 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야가 혼재합니다. 일반 주거용 부동산보다 관광·숙박 수요와 시설 경쟁력에 대한 검토가 중요합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 1,656㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 114,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 생산관리지역에 해당하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 각종 시설의 변경·증축 또는 추가 개발을 검토할 경우 관련 규제와 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2006.11.21입니다. 전기·위생·급배수·난방 등 기본 설비가 구비되어 있습니다.
• 시설 구성. 창고, 카페 등, 수영장, 목조데크와 다락방이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 매각 포함 여부와 별개로 각 시설의 사용 가능 상태, 유지비, 적법성 및 실제 경제적 기여도를 따져야 합니다.
• 환금성. 숙박시설은 운영 실적과 지역 관광수요 등에 따라 매수자층이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 고려해야 하며, 감정평가액만으로 실제 재매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 원본 확인. 토지, 건물 및 제시외 건물 ㉠~㉦의 구체적 위치와 매각 포함 범위를 감정평가서·현황도면과 대조하세요.
• 다락방 증축 확인. 2007.03.06 증축 반영에 따른 건축물대장상 면적과 현재 건축물의 구조·용도가 일치하는지 살펴보세요.
• 숙박시설 운영 적법성. 숙박업 신고·등록 및 관련 인허가, 소방·위생 기준, 현재 운영 주체와 영업 승계 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
• 실질 점유 관계. 확인된 임차인은 없지만 실제 숙박시설 운영자 및 제삼자 점유 여부를 점검하고, 점유자가 있다면 법적 권원과 인도절차를 확인하세요.
• 시설 현황. 수영장·목조데크·카페·창고 등 제시외 시설의 물리적 상태와 보수·철거 가능성을 확인하세요.
• 매입가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치 대신 인근 유사 숙박시설 거래사례, 실제 객실 가동과 영업수익, 추가 정비비용을 종합적으로 검토하세요.
• 세금·공과금 확인. 체납세금, 공과금, 시설관리 및 영업 관련 비용 등 낙찰 이후 부담할 수 있는 항목을 별도로 점검하세요.
• 등기·배당 원본 대조. 말소기준권리, 공동담보 관계, 실제 피담보채권 잔액과 배당순위, 매각물건명세서의 특별매각조건을 최종 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.21 입찰 전 매각기일 변경, 취하·정지 여부와 최종 공고 내용을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격의 정답은 아직 없다”

태안 안면읍 승언리 숙박시설 경매는 권리와 가격을 반드시 나누어 판단해야 하는 사건입니다. 2010년 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 확인된 임차인은 없고 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 등기권리 자체는 비교적 명확한 편입니다.

반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,195,562,320원의 물건이 2회 유찰되어 585,825,000원까지 낮아졌지만, 실제 숙박시설 거래가격과 영업수익을 확인하지 않은 상태에서 이를 저평가 물건으로 결론 낼 수는 없습니다.

특히 토지 1,656㎡와 숙박시설, 창고·카페·수영장·목조데크 및 다락방까지 포함되는 만큼, 매각대상 범위, 제시외 건물의 상태, 증축 내역, 영업 적법성, 실제 점유와 운영수익이 입찰 성패를 좌우할 수 있습니다.

결론은 권리 검토는 긍정적, 가격 판단은 보류입니다. 감정가의 49%라는 숫자에 바로 응찰하기보다 해당 시설이 실제로 얼마의 수익을 창출하고, 취득 후 얼마의 추가 비용이 필요한지 확인한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 접근이 바람직합니다.