의정부지방법원 2025타경71669. 남양주시 화도읍 차산리 소재 이노빌 101동 203호, 전용 50.06㎡ 규모의 다세대주택입니다. 이 물건에서 가장 먼저 봐야 하는 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금과 대항력 포기 확약서입니다. 원임차인 최창현의 보증금은 185,000,000원으로 감정가보다도 높습니다. 전입신고는 말소기준인 2022.12.21. 압류보다 앞서 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
그런데 경매를 신청한 주택도시보증공사가 임차권 승계인 자격으로 매수인에 대한 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 대상인 HUG 승계채권의 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 해소됩니다. 원임차인의 별도 잔존 권리 유무와 확약의 적용 범위는 매각물건명세서 원본 및 승계관계로 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-7 이노빌 101동 2층 203호 도로명: 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-91 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.06㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 방2, 욕실, 거실 겸 주방, 발코니 등 |
| 건물 규모 / 준공 | 이노빌(101동) · 11세대 · 2016.12.13. |
| 소유자 | 김택현 (2021.10.25. 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 말소기준은 2022.12.21. 갑구 7번 국(포천세무서장) 압류입니다. 이후 의정부세무서 압류, 최창현의 임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 기존 신한은행·우리은행 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.85억과 확약의 효력
실제 임차인은 최창현 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차권 승계인으로, 별도의 두 번째 임차인으로 계산하거나 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최창현 부동산 전부 주거 · 임차권등기 |
185,000,000원 | 전입 2021.10.25. 확정 2021.09.28. 점유개시 2021.10.23. |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 2023.10.26. HUG 승계 확약 |
즉 확약이 없었다면 낙찰가 112,000,000원에 예상 인수액 75,368,000원을 더해 실질취득비용은 약 187,368,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 최저가 1.12억만 보고 최근 시세 1.28억보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이에 따라 HUG 승계채권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 위의 75,368,000원은 확약을 적용하지 않은 경우의 계산상 미배당액이며, 확약 적용 후 매수인의 추가 부담금으로 계산하지 않습니다.
확약의 효력은 제출한 HUG의 승계권리 범위에 한정됩니다. 최창현의 원임차보증금 중 HUG에 승계되지 않은 독립적인 잔존 권리가 있는지, 확약이 해당 보증금 전체에 적용되는지 원본 서류로 확인해야 합니다. 확약 범위 밖의 별도 대항력 있는 임차권까지 자동으로 포기된 것으로 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에도 하락 추세를 봐야 한다
이노빌 101동은 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 3건이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 5월 128,000,000원 1건입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 151,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.52㎡ | 4층 | 128,000,000원 |
| 2021.10 | 50.06㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 49.52㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 3건 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 1건 | 128,000,000원 |
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -21.2%로 하락 방향입니다. 감정가 160,000,000원은 최신 거래가 128,000,000원보다 높으며, 감정가 자체를 현재 거래시세로 보기는 어렵습니다.
HUG 확약이 적용되어 인수액이 실질 0원이 되는 경우, 현재 최저가 기준 실질취득비용은 112,000,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 128,000,000원의 87.5%입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건이고 면적과 층에도 차이가 있으며, 하락 추세가 확인되는 만큼 이 할인율만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정 · 확약 적용 전 계산상 배당 구조)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,368,000원 |
| 1. 최창현 원임차보증금 · 우선변제 | 185,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 최창현의 원임대차 보증금을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. HUG는 임차권 승계인이므로 원임차보증금과 신청채권을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당액과 인수액은 구분해야 하며, HUG의 확약에 따라 확약 대상 미배당채권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당과 확약 효과
이 사건은 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 보증금 배당액이 줄고, 확약이 없을 경우 미배당 보증금 인수액은 커지는 구조입니다. 따라서 확약 미적용 시의 총 취득비용과 확약 적용 시의 실질 취득비용을 반드시 나누어 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 예상 인수 | HUG 확약 적용 후 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 70% |
112,000,000원 | 75,368,000원 | 112,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 56% |
89,600,000원 | 97,412,800원 | 89,600,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 45% |
71,680,000원 | 115,010,240원 | 71,680,000원 |
확약 전 예상 인수액은 각 회차별 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약 적용 후 실질취득은 HUG 승계채권의 매수인 추가 인수가 0원이고, 확약 범위 밖의 별도 인수채무가 없다는 전제의 매각대금 기준입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 실제 거래 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 차산리 소재 차산초등학교 남동측 인근. 주변은 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 나대지 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 203호. 외벽 외장벽돌쌓기, 내벽 벽지 및 타일 마감, 하이샤시 창호이며 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 단지 내 도로가 개설되어 있으며 도로 상태는 무난합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역(1권역)·배출시설설치제한지역 등. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용사항도 입찰 전 확인이 필요합니다. 공시지가 834,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 단지이며, 최근 12개월 유사 면적 거래는 1건입니다. 과거 거래 대비 -21.2% 하락 추세와 경매 평균 유찰 4.0회를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 2026.07.14. 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 구체적인 적용 범위와 조건을 직접 확인하세요.
- 승계 범위. 최창현의 보증금 185,000,000원 중 HUG가 승계한 범위를 확인하고, 원임차인에게 독립적으로 남은 반환청구권이 있는지 점검하세요. 확약 범위 밖의 권리는 별도입니다.
- 실질취득 기준. 확약을 적용하지 않는다면 현재 회차의 예상 인수액은 75,368,000원입니다. 확약이 적용되는 HUG 승계채권에 관해서는 이를 매수인 부담으로 중복 계산하지 마세요.
- 대항력 발생 시점. 2021.10.23. 점유개시, 2021.10.25. 전입, 2021.09.28. 확정일자를 확인하세요. 2023.10.26. 임차권등기만으로 대항력 유무를 판단해서는 안 됩니다.
- 세금 압류. 말소기준인 포천세무서장 압류 및 의정부세무서 압류의 실제 조세채권 내역과 법정기일을 확인하세요. 압류등기 날짜만으로 조세의 배당순위가 모두 확정되는 것은 아닙니다.
- 시세 상한. 과거 전체 평균 151,000,000원이 아니라 최근 거래 128,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -21.2% 하락 추세와 실거래 표본 부족을 반영하세요.
- 현장·명도. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차권등기 말소 동의와 현실적인 점유 이전은 별도로 점검할 사항입니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 최종 확인하세요. 관리비 체납과 거래 부대비용도 별도 검토가 필요합니다.
맺으며 — “1.12억보다 중요한 것은 HUG 확약서”
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 최저가 112,000,000원으로 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 함께 보면 원래 단순한 저가 경매물건이 아닙니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차의 계산상 실질취득비용은 약 187,368,000원으로, 최근 거래가격 128,000,000원을 크게 웃돕니다.
결정적인 차이는 주택도시보증공사의 2026.07.14. 확약입니다. HUG가 승계한 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기함으로써 해당 승계채권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 확약 범위 밖에 별도의 잔존 임차권이 없다면 현재 최저가 기준 실질취득은 112,000,000원으로, 최근 시세의 87.5%에 해당합니다.
그러나 시장은 -21.2%의 하락 추세이고, 단지는 11세대로 거래 표본이 제한적이며, 경매 역시 4회 유찰 상태입니다. 확약으로 주된 권리 인수 문제가 해소된 점과 소규모 다세대주택의 가격·환금성 위험은 분리해서 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력·승계 범위를 확정한 다음, 최신 실거래를 기준으로 낙찰가격의 안전마진을 검토하는 것입니다.
