의정부지방법원 2025타경71669. 남양주시 화도읍 차산리 ‘이노빌’ 101동 203호, 전용 50.06㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰돼 54,880,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 최창현의 임차보증금 185,000,000원입니다. 최창현은 2021.10.23 점유를 시작하고 2021.10.25 전입했으며, 확정일자는 2021.09.28입니다. 말소기준권리인 2022.12.21 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.

현재 최저가 54,880,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,387,840원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 53,492,160원이 배당되고, 나머지 131,507,840원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 54,880,000원 + 131,507,840원 = 186,387,840원입니다. 집행비용 때문에 보증금 185,000,000원보다 조금 높지만, 핵심 원리는 같습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 인수액은 늘어 총부담이 보증금 부근에서 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 최창현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 185,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.09.26, 점유개시일은 2021.10.23, 전입일은 2021.10.25이고 확정일자는 2021.09.28입니다. 2023.10.26에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022.12.21 갑구 7번 압류입니다. 이후 2024.04.29 압류와 2025.05.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최창현의 대항력은 말소기준보다 앞선 전입·점유에서 발생하므로, 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실과 별개로 미배당 보증금 인수 부담은 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가 42.9%가 아니라 실질취득 145.6%를 봐야 한다

이노빌 101동은 11세대 규모이고, 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전체 거래 평균은 151,000,000원이지만 2021년 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 128,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 128,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 21.2% 하락한 흐름이므로, 전체 평균 151,000,000원보다 최근 128,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.

최저가 54,880,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 128,000,000원의 42.9%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 비교는 대항력 임차보증금 인수를 빼먹은 비교입니다. 실제 부담 186,387,840원은 최근 12개월 평균·최신 거래 128,000,000원의 145.6%이며, 감정가 160,000,000원도 128,000,000원의 125.0%입니다. 제공된 3건 가운데 최고 거래가 185,000,000원보다도 현재 추정 실질취득가가 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

현재 추정에서 임차인 보증금 중 131,507,840원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 구조에서는 임차인 배당이 줄어든 만큼 인수액이 늘어나는 방향으로 작동합니다.

유찰이 더 돼도 총부담은 거의 그대로다

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방2, 욕실, 거실겸 주방, 발코니 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 2층 203호입니다.
• 입지. 차산초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 승강기·소화전, 급배수·위생·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 834,500원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 규모이고 확인된 거래가 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 128,000,000원과 과거 거래 사이 편차가 크고 최근 추세가 -21.2%여서 매각가 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 최저가 54,880,000원만 보면 최근 시세의 42.9%지만, 인수액을 합치면 186,387,840원으로 최근 시세의 145.6%입니다.
• 임차보증금 인수 확인. 최창현의 보증금 185,000,000원은 전액 배당되지 않는 한 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 배당액 변동 확인. 현재 추정 인수액은 131,507,840원이지만 실제 세금·배당순위에 따라 임차인 배당이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 유찰 횟수 착시 경계. 이미 3회 유찰됐고 4회·5회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담이 약 185,000,000원 부근에 머뭅니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 151,000,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 128,000,000원과 -21.2% 하락 추세를 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,488만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 54,880,000원이지만, 실제 의사결정을 좌우하는 숫자는 임차보증금 185,000,000원입니다. 대항력 있는 최창현이 우선변제를 받고도 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당분을 매수인이 인수합니다. 현재 추정으로는 131,507,840원이고, 낙찰가를 합친 실질취득은 186,387,840원입니다.

반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 128,000,000원이고 최근 가격 추세는 -21.2%입니다. 이미 3회 유찰된 상황에서도 실질취득가는 최근 시세의 145.6%에 이릅니다. 더 유찰돼 최저가가 낮아져도 임차인 인수액이 늘어나 총부담은 약 185,000,000원 부근에서 유지됩니다. 표면가격은 싸지만 실질가격은 최근 시세보다 높고, 대항력 임차보증금 인수까지 결합된 고위험 가격구조입니다.