대구지방법원 2025타경8484. 대구 북구 산격동 1239-4의 토지와 4층 철근콘크리트 건물로, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 라효숙이며 2017.03.30 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 권리분석의 기준점은 2021.07.09 접수된 신암새마을금고의 가압류 158,594,720원입니다.
이 기준권리 뒤로 2022년 대평새마을금고 가압류와 2025년 강제경매개시결정이 이어졌고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015년 설정된 산격2동새마을금고 근저당권 396,000,000원은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 2026.06.23 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 함께 확인되므로, 을구 원본의 말소·이전 관계는 입찰 전 직접 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1239-4 · 대구광역시 북구 대동로1길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 4층 |
| 토지 | 대 150.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,224,000원/㎡ · 소로 한면 |
| 소유자 | 라효숙 |
| 감정가 / 최저가 | 662,771,600원 / 463,940,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신암새마을금고 / 229,177,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 점유자 6명, 모두 기준권리 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 여섯 점유자의 전입일은 모두 말소기준일 2021.07.09보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 보증금을 승계할 구조는 아닙니다. 다만 5명의 보증금과 전원의 확정일자 여부가 확인되지 않아 배당·명도 실무는 별도 점검이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태규 | 303호 · 주거 | 2024.07.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정경진 | 301호 | 2022.11.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 현성호 | 203호 | 2024.09.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜민 | 302호 · 주거 | 2023.03.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김우성 | 202호 · 주거 | 2025.03.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 에스오엘 | 1층 | 2025.06.18 | 2,000,000원 월 320,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 662,771,600원의 70%인 463,940,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 463,940,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 건물과 토지 일괄매각이라 개별 임대수익·공실·건물상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 463,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,039,400원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 신암새마을금고 | 158,594,720원 | 158,594,720원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 대평새마을금고 | 164,127,870원 | 164,127,870원 |
| 3. 갑구 5번 · 신암새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,178,010원 |
집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 5번 채권액은 계산에서 제외되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산격종합시장 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 석재타일·드라이비트, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 150.2㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형, 소로 한면 접면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 실점유 확인. 301호·302호·303호·202호·203호와 1층의 현재 점유 여부와 실제 임대차계약서를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 주식회사 에스오엘의 보증금 2,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자도 확인되지 않았습니다.
- 김우성 배당요구 확인. 김우성은 2025.08.18 배당요구를 신청했습니다. 실제 배당요구종기 준수 여부와 채권신고 내용을 원문으로 대조하세요.
- 을구 말소·이전관계 대조. 2015년 근저당의 말소 표시와 2026년 제이비우리캐피탈 근저당권 이전 등기의 관계를 등기부 원문에서 확인하세요.
- 제시외 건물 현황 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서 도면·현황과 실제 구조를 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 인근 다가구·근린생활시설의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제와 갑구 5번의 미상 채권액이 반영되지 않아 실제 배당잔여는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “점유·가격 확인”은 숙제
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준 이후 전입한 6명의 점유자는 모두 대항력이 없고, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 선순위 임차보증금 승계형 사건은 아닙니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮다고만 볼 수 없습니다. 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 건물은 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 형태이며 일괄매각·제시외 건물 조건까지 붙어 있습니다. 또한 을구에는 말소된 근저당과 이후 이전등기가 함께 보여 원본 대조가 필요합니다.
가격 역시 감정가 662,771,600원에서 한 차례 유찰돼 463,940,000원이 됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 명도·서류검증·가격검증의 비중이 큰 물건으로 보는 것이 적절합니다.
