대구지방법원 2025타경8507. 대구광역시 수성구 두산동 101에 소재한 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 숙박시설(상호 : 엠투고모텔)로 이용 중이고 지하1층부터 지상5층까지 구성된 철근콘크리트구조입니다. 토지는 575.2㎡, 일반상업지역이며 소로각지에 접하는 상업용지입니다. 이번 경매는 공유지분이 대상이 되는 지분매각이고 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건이 있어, 일반적인 단독소유 부동산과 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 805,079,000원입니다. 반면 실거래 데이터가 없어 실제 시장가와의 차이를 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”보다 805,079,000원이라는 가격으로 지분·세금·건물 상태까지 감당할 수 있는가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8507 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 101 [도로명주소] 대구광역시 수성구 동대구로15길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(상호 : 엠투고모텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 |
| 토지면적 | 575.2㎡ |
| 토지이용계획 | 일반상업지역 · 방화지구 · 소로1류(폭 10m~12m)(접합) |
| 소유자 | 정선란, 조영민, 조영준, 조영철, 조영호 |
| 지분 | 정선란 100분의 28 · 조영민 100분의 18 · 조영준 100분의 18 · 조영철 100분의 18 · 조영호 100분의 18 |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,113,200원 / 805,079,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 심원경 / 39,350,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 갑구 9번 압류로 정리됩니다. 2023.02.28. 국 명의로 8번 조영호 지분에 압류가 접수됐고, 데이터상 이 권리를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 을구 26번 국 근저당권(채권최고액 750,000,000원), 갑구 12번 가압류 37,000,000원, 갑구 13번 강제경매개시결정 등도 매각으로 소멸되는 구조입니다.
그보다 앞선 다수의 근저당·전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 인수권리는 배당표 기준 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로, “인수 0원”과 “배당이 항상 그대로 확정된다”는 의미는 구분해야 합니다.
② 지분매각 — 이 사건의 가장 중요한 비가격 변수
등기부상 소유자는 5명의 공유자로 정리돼 있으며 지분은 28%와 18%로 구성됩니다. 특히 조영호 18% 지분에는 압류와 가압류, 강제경매 관련 등기가 집중돼 있습니다. 이번 경매가 전체 소유권의 단순 매각이 아니라는 점이므로, 응찰가를 판단할 때는 “805,079,000원으로 부동산 전체를 사는가”가 아니라 매각대상 지분의 권리와 이용가치를 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 805,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,450,790원 |
| 2. 을구 26번 근저당권 · 국 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 심원경 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 심원경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,628,210원 |
배당표상 채권자 총 청구액은 787,000,000원이고 예상 배당액도 787,000,000원으로 표시됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부가 배당순위를 바꿀 수 있어 실제 배당은 변동 가능하며, 배당표의 잔여액 7,628,210원도 그대로 확정된다고 볼 수 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 일련번호 가)는 숙박시설(상호 : 엠투고모텔)로 이용 중입니다. 지하1층은 기계실, 1층은 관리실, 2~5층은 숙박시설입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 대구도시철도 3호선 황금역과 시내버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 입지. 황금네거리 남서측 인근으로 각종 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대이며, 상업지역 중심과 교통시설 접근성을 고려한 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 575.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하고 가축사육제한구역이 포함되며 소로1류와 접합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 숙박시설과 토지가 결합된 지분매각 물건이므로 매수수요와 처분방식이 단순하지 않습니다. 임대관계도 미상으로 확인됐습니다.
⑤ 임차·점유 체크
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 사건은 지분매각입니다. 정선란 28%, 조영민·조영준·조영철·조영호 각 18%의 공유관계를 기준으로 실제 매각대상 지분을 원문 명세서에서 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수 확인. 특별매각조건이 있으므로 공유자의 우선매수 가능성과 절차가 실제 응찰에 어떤 영향을 주는지 매각기일 전 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 명시돼 있습니다. 단순 배당표만 보고 확정하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 대상 건물의 범위와 현황을 현장 및 서류로 대조하세요.
- 숙박시설 영업상태 확인. 엠투고모텔로 이용 중이므로 실제 영업 여부와 점유관계를 확인하고, 관련 인수·명도 부담이 있는지 별도로 점검하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장조사로 확인해야 합니다.
- 가격 한계 설정. 실거래 자료가 없으므로 805,079,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요. 지분·숙박시설·토지의 실제 환금성을 기준으로 자체 가격 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
권리의 핵심만 보면 이 사건은 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 805,079,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 데이터가 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인할 수 없습니다.
더 중요한 것은 지분매각입니다. 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건이 있고, 숙박시설과 토지가 결합돼 있으며, 제시외 건물도 포함됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성이 있어 배당구조가 달라질 수 있습니다. 결국 이 사건은 “싸게 나온 모텔”이 아니라 지분과 세금, 매각조건을 함께 해석해야 하는 물건입니다.
권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 지분·특별매각조건·세금이 최종 승부처입니다.
