의정부지방법원 2025타경6970. 파주시 탄현면 대동리 106-10, 101동 3층 209호입니다. 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 복층구조의 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 윤정연이며, 2022.04.15 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 청도일성새마을금고에 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.06.18 박기윤 명의 채권최고액 40,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2025.12.08 청도새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 2026.03.03에는 국 명의 압류도 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로, 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·근저당·압류·경매등기 중 상당수는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6970 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-10 101동 3층 209호 · 도로명 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-68 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조의 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제3층 제209호 |
| 소유자 | 윤정연 · 2022.04.15 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 112,607,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 198,044,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.04.15 청도일성새마을금고 근저당입니다. 제공된 권리분석에서는 이를 말소기준권리로 잡고 있으며, 이후 박기윤 근저당, 청도새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기인 | 209호 | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박기인은 2025.09.22 전입해 말소기준권리인 2022.04.15보다 뒤이므로, 제공된 조사결과상 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.01.22 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보지는 않습니다.
③ 가격 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 회차 최저매각가는 112,607,000원으로 감정가의 24% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 78,824,900원, 6회 유찰 시 55,177,430원으로 제시돼 있습니다.
하지만 현재 시세를 판단할 최근 중개 실거래 자료는 제시돼 있지 않습니다. 등기부에는 과거 거래가액으로 2015.04.03 377,000,000원, 2017.05.13 500,000,000원, 2021.06.07 500,000,000원이 확인되지만, 이 값들을 2026년 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다” 또는 “시세 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,498원 |
| 2. 근저당 · 청도일성새마을금고 | 237,600,000원 | 110,230,502원 |
| 3. 근저당 · 박기윤 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 277,600,000원 중 110,230,502원이 배당되고, 미배당은 167,369,498원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 대동리 ‘대동1리 마을회관’ 남서측 인근이며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하지만 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 복층구조의 연립주택으로 이용 중이며, LPG 개별난방·위생 및 급배수·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔지만 최근 시세자료가 없어 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 내부상태, 복층구조 선호도, 교통 불편, 관리상태 등 반복 유찰의 실제 이유를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 박기인은 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 점유관계를 원문에서 확인하세요.
- 명도 준비. 실제 점유자가 확인된 물건이므로 낙찰 후 인도 협의와 필요 시 인도명령 절차를 염두에 둬야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역 등 토지이용 제한이 다수 기재돼 있으므로 실제 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.15 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 다른 문제입니다. 감정가 469,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 112,607,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 현재 시세자료가 없고, 감정평가에서도 대중교통이 불편한 편이며 주변이 농경지·임야·단독주택 위주로 기술돼 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 반복 유찰과 환금성·현재 시세 확인이 핵심인 물건입니다.
