229,810,000원
의정부지방법원 2025타경6970. 파주시 탄현면 대동리 새오리로 215-68, 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 209호입니다. 감정평가상 복층구조의 연립주택으로 이용 중이며, LPG 개별난방이 설치돼 있습니다. 현재 소유자는 윤정연으로 2022.04.15. 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 청도일성새마을금고의 채권최고액 237,600,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 박기윤의 근저당 40,000,000원, 이번 임의경매개시결정, 국세 압류가 순서대로 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박기인의 전입일도 2025.09.22.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리표면만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 배당 계산과 현재 등기 사이에는 반드시 확인해야 할 불일치가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-10 101동 3층 209호 도로명: 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조의 연립주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 1층/지상 4층 중 3층 |
| 소유자 | 윤정연 (2022.04.15. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 229,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청도새마을금고(변경 전 청도일성새마을금고) / 198,044,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
| 난방 | LPG에 의한 개별난방 |
① 권리 흐름 — 현재 등기 기준 인수 0원
과거 등기에는 해진에셋대부 근저당, 파주연천축산업협동조합 근저당, 빅스타자산관리대부 근저당과 2020년 임의경매가 등장합니다. 그러나 해진에셋대부 근저당은 2017.06.23. 해지로 말소됐고, 나머지 근저당과 경매개시결정도 2022.04.15. 이전 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2022.04.15. 새로 설정된 청도일성새마을금고 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기인 | 209호 | 2025.09.22. | 미상 | 미상 | 2026.01.22. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 박기인 본인의 점유 및 배당요구 내역입니다. 전입일 2025.09.22.은 말소기준일 2022.04.15.보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 보증금 승계액은 0원입니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 49%만으로 판단하지 않는다
현재 최저매각가는 229,810,000원으로 감정가 469,000,000원의 49%이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 229,810,000원입니다. 3회 유찰 시 160,867,000원, 4회 유찰 시 112,606,900원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 229,810,000원 | 225,792,660원 | 2,271,807,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 160,867,000원 | 157,814,862원 | 2,339,785,138원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 112,606,900원 | 110,230,403원 | 2,387,369,597원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,017,340원 |
| 2. 근저당 · 해진에셋대부유한회사 | 1,800,000,000원 | 225,792,660원 |
| 3. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 빅스타자산관리대부주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 청도일성새마을금고 | 237,600,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 박기윤 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 2,497,600,000원 | 2,271,807,340원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대동1리 마을회관 남서측 인근이며, 주위에는 농경지·임야·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입은 가능하지만 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 209호로, 외벽은 석재패널붙임 마감, 창호는 시스템 창호 등입니다.
- 이용상태. 복층구조의 연립주택으로 이용 중이며 LPG 개별난방, 위생·급배수·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되며 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 확인. 과거 말소된 해진에셋대부 근저당이 예상배당표에서 선순위로 계산된 이유를 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 신청채권자 청구액 198,044,392원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 정합성을 법원 자료로 대조하세요.
- 임대차 확인. 박기인은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 2026.03.03. 국 압류의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 복층 적법성 확인. 감정평가 내부구조도와 건축물대장을 대조해 복층 부분의 구조·면적·이용상태를 확인하세요.
- 현장 가격 조사. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 연립주택의 매물가, 임대료, 거래기간을 조사하세요.
- 교통·수요 점검. 대중교통이 불편한 입지인 만큼 실제 차량 접근, 생활편의시설, 임차수요와 재매각 기간을 직접 점검하세요.
- 난방비 확인. LPG 개별난방의 공급방식과 사용비용, 시설 유지상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인의 실제 거주 여부와 명도 협의 가능성을 확인하고 인도명령 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 검증 없이 저가매수로 단정 금지”
현재 등기와 매각물건명세서만 놓고 보면 결론은 명확합니다. 말소기준은 2022.04.15. 근저당이고, 임차인의 전입은 그보다 늦으며 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 229,810,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 숨은 임차보증금이 아니라 가격 검증과 배당자료의 정합성입니다. 복층형 연립주택, 불편한 대중교통, 2회 유찰이라는 환금성 요소가 겹치고, 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않습니다. 여기에 이미 말소된 과거 근저당이 예상배당표의 최선순위로 반영돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 서류 검증 난도와 환금성 부담은 높은 C등급 물건입니다. 최신 등기와 법원 원본에서 배당순위를 바로잡고 현장 시세를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.