대전지방법원 2025타경50358. 서산시 장동의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기 건물은 충청남도 서산시 장동 425-71, 도로명주소는 충청남도 서산시 낫머리길 20으로 기재돼 있습니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며, 공부상 공장이지만 현황은 창고·사무실·탕비실·대표실·화장실 등으로 이용 중입니다. 목록4는 공부상 1층이나 일부 복층으로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 정동규가 2020.10.28. 소유권을 이전받은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 60,000,000원과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 권리와 별개로 유치권 신고가 있어, 단순히 “인수 0원”만 보고 안전형으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50358 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 장동 425-69 |
| 등기 건물 | 충청남도 서산시 장동 425-71 · 충청남도 서산시 낫머리길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 · 현황 창고, 사무실, 탕비실, 대표실, 화장실 등 |
| 소유자 | 정동규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 947,750,400원 / 663,425,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 474,627,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.10.28. 중소기업은행
2020.10.28. 중소기업은행 근저당권 420,000,000원이 말소기준입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당권 60,000,000원, 이금순 가압류 62,000,000원, 신용보증기금 가압류 180,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 46,294,000원, 신한카드 주식회사 가압류 92,575,385원, 국의 압류, 서산시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임대·점유와 매각범위 — 현장 확인이 필요한 이유
별도 임차인 기재는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인을 전제로 한 인수액은 현재 배당표에 반영돼 있지 않으나, 실제 점유자와 점유원인은 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 특히 이 사건은 유치권 신고가 있어 누가, 언제부터, 어떤 권원으로 점유하는지가 일반적인 소유자 점유 사건보다 훨씬 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 663,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,034,250원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 이금순 | 62,000,000원 | 62,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 112,390,750원 |
| 갑구 11번 가압류 · 충남신용보증재단 | 46,294,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 92,575,385원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 663,425,000원을 전액 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 채권자 청구 합계 860,869,385원 중 654,390,750원이 배당되고, 미배당은 206,478,635원입니다. 매수인 인수액은 이 시나리오상 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 유치권 검증이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 663,425,000원 | 654,390,750원 | 206,478,635원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 464,397,500원 | 457,353,525원 | 403,515,860원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 325,078,250원 | 319,727,154원 | 541,142,231원 |
현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고, 2회·3회 유찰 시 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 이는 등기·배당 기준의 인수액입니다. 신고된 유치권이 실제 성립해 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 별도 문제이므로, 가격이 내려간다는 이유만으로 위험이 자동으로 해소되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장2통마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 전·답 등 농경지와 농가주택, 공장, 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 외벽·내벽은 판넬 마감, 바닥은 방수 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 도로 저촉. 목록1·3 토지는 도시계획시설상 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 이용 차이. 목록4는 공부상 1층이나 일부 복층이고, 공부상 공장이지만 현황은 창고·사무실 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유시점 확인. 김현주(에스건설)의 유치권 신고가 실제 어떤 공간의 어떤 점유를 근거로 하는지, 점유 개시가 2025.01.15. 경매개시결정 전인지 후인지 확인해야 합니다.
- 유치권 공사대금 근거 확인. 신고액 307,868,000원에 대응하는 공사계약·세금계산서·대금지급 내역·공사 목적물과 현재 점유의 계속성을 확인해야 합니다.
- 유치권배제 신청 내용 확인. 중소기업은행이 제출한 유치권배제 신청서의 구체적 증빙과 유치권신고인의 반박 자료가 있는지 원본 기록으로 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외물 확인. 제시외 건물·수목과 컨테이너·목조차양·이동식정자·이동식창고·철제펜스의 포함 여부를 감정평가서 도면과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현재 사용자, 사업자등록, 점유원인과 인도 가능성을 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지 규제 확인. 중로2류 저촉, 일반공업지역·산업단지·비행안전·소음대책구역 등 토지이용계획이 향후 활용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다
등기부상 권리분석은 비교적 선명합니다. 2020.10.28. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 663,425,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리기에는 307,868,000원 유치권 신고가 너무 큽니다. 성립 여부가 불분명하고, 신청채권자의 유치권배제 신청도 제출돼 있어 오히려 사실관계 검증이 핵심입니다. 공부상 공장과 현황 창고·사무실의 차이, 일부 복층 이용, 제시외 물건의 포함·제외, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다. 등기 권리는 정리형, 현장 권리는 확인형. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 유치권과 점유를 확인해야 하는 물건입니다.
