대구지방법원 2025타경8554. 대구 북구 노원동2가 209-2의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가 이용상태는 기호(1-1) 단독주택, 기호(1-2) 창고로 조사됐습니다. 토지는 72.7㎡의 대지이며 준주거지역에 속합니다. 말소기준권리는 2013.06.18. 설정된 대구원대새마을금고의 채권최고액 13,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 2017.07.11. 설정된 문해숙의 채권최고액 15,000,000원 근저당권과 2025.08.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 두 근저당권의 채권최고액 합계 28,000,000원이 전액 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동2가 209-2 · 대구광역시 북구 팔달로35길 74-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 72.7㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최은주 (2025.02.10. 상속, 2025.07.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 131,136,920원 / 91,796,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이스새마을금고(변경전: 대구원대새마을금고) / 10,220,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 자료만으로 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 91,796,000원으로 감정가 131,136,920원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 64,257,199원(49%), 3회 유찰 시 44,980,039원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 91,796,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 64,257,199원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 44,980,039원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 정보는 감정가와 회차별 최저가이고, 비교 가능한 최근 실거래 기준가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 30% 싸다’고 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,052,328원 |
| 1. 근저당 · 대구원대새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문해숙 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,743,672원 |
현재 최저가 91,796,000원을 기준으로 집행비용 2,052,328원, 근저당권 28,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 61,743,672원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 노원동2가 소재 도시철도3호선 팔달시장역 북동측 인근으로, 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1-1)은 단독주택, 기호(1-2)는 창고로 이용 중입니다. 단독주택은 목조기와지붕 단층, 창고는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층입니다.
- 토지. 72.7㎡의 대지로 준주거지역이며 평지·가로장방 형태입니다. 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 조사돼 실제 차량 진입과 접도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 719,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 제시외 건물의 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 131,136,920원 대비 최저가 91,796,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·사용상태와 실제 인도 범위를 현장에서 대조하세요.
- 도로 조건 확인. 토지 도로접면이 ‘세로한면(불)’로 조사돼 있으므로 진입성·활용성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 단독주택은 목조기와지붕 단층, 창고는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로 조사돼 있어 수선 필요성과 실제 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 관련 원본 서류를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 대구원대새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 문해숙 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 물건도 단독주택·창고와 토지를 함께 취득하는 형태입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 91,796,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 이상 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 점유·제시외 건물·도로 조건과 실제 매매가치 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
