대구지방법원 2025타경8696. 대구 북구 산격동 1277-9의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 396.4㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 5층이며, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(독서실)입니다. 말소기준권리는 2008년 북안농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 715,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건의 난도는 등기 자체보다 점유관계에서 올라갑니다. 임차·점유 기재가 19명이고, 이 중 박은영·박수진·김연재·김미진은 임차권등기까지 마친 상태입니다. 이 네 명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 기사항전·박태언은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 예상배당의 인수액 0원과 별개로 실제 입찰 전 두 점유자의 전입·계약·보증금 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8696 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1277-9 · 대구광역시 북구 대학로25길 5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(독서실) |
| 토지 | 396.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,238,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 |
| 소유자 | 배종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,461,046,560원 / 2,461,046,560원 (신건) |
| 청구금액 | 41,709,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(대장상 증축된 5층 등재) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
말소기준권리는 2008.03.21 을구 1번 북안농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 을구 4번 근저당권과 가압류, 주택임차권 등은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 을구 5번 김태훈 근저당권 39,000,000원은 2025.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 2010년 주식회사엘지하우시스 전세권 30,000,000원도 2011.03.07 해지로 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 기재 19명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 승계분을 합산할 문제는 없습니다. 아래 19명은 각각 임차·점유자로 기재된 인원입니다. 이 중 확인되는 전입일이 있는 17명은 2008.03.21 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 전입일이 없는 2명은 판단을 유보합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배현우 | - | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍찬 | 200호 | 2021.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명현 | - | 2022.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세윤 | - | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승준 | - | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황민 | - | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민영욱 | - | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예희 | - | 2023.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나현 | - | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박의진 | - | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보민 | 주거 | 2025.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FENG CE | - | 2025.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHAHABI HOSSEIN | - | 2025.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 건물 2층 중 도면 표시 | 2022.02.22 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 401호 부분 | 2022.04.01 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연재 | 305호 부분 | 2022.05.06 | 59,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미진 | 205호 부분 | 2022.03.03 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박태언 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,461,046,560원으로 신건입니다. 시세 대비 가격 메리트는 별도로 단정하지 않고, 현재 확인되는 회차별 매각가와 채권 미배당 규모만 비교하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,461,046,560원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,968,837,248원 | 2,350,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,575,069,798원 | 392,179,818원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당은 커지지만, 계산상 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이는 대항력 미상 점유 2명의 실제 권리관계가 확인된다는 전제와는 별개이므로, 최저가 하락만 보고 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,461,046,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,010,466원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북안농업협동조합 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 북안농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 박은영 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박은영 | 미상 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 북안농업협동조합 | 30,098,918원 | 30,098,918원 |
| 갑구 5번 가압류 · 해성신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 드림새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 484,937,176원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,949,098,918원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 484,937,176원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지 — 근린시설과 주거 점유가 섞여 있다
- 이용상태. 감정상 제2종근린생활시설(독서실)로 이용 중입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이지만 주거 전입 임차·점유자가 다수 기재돼 있습니다.
- 입지. 복현오거리 남서측 인근으로, 대학가 앞 각종 근린생활시설·다세대·다가구주택·기존주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·부정형, 세로각지(가)이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 대장상 증축된 5층이 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전·박태언 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입일·계약일·확정일자·보증금·점유부분을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 4건 확인. 박은영 70,000,000원, 박수진 30,000,000원, 김연재 59,000,000원, 김미진 70,000,000원입니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 박은영 관계 대조. 임차권과 가압류 채권관계가 함께 기재돼 있으므로 계약서·채권원인·배당관계를 확인하세요.
- 용도와 현황 대조. 제2종근린생활시설(독서실)과 실제 주거 점유 상태가 어떻게 구성돼 있는지 각 호별로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 및 대장상 증축된 5층의 매각범위를 원본으로 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가는 2,461,046,560원입니다. 권리 소멸 여부와 가격 경쟁력을 별개로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2008.03.21 북안농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 기재가 19명에 이르고, 그중 기사항전·박태언 2명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
또한 공부상·감정상 이용은 제2종근린생활시설(독서실)인데 주거 전입자가 다수 존재합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 점유관계와 이용현황 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 가격 역시 현재 신건 최저가 2,461,046,560원만 확인되는 만큼, 시세보다 싸다고 가정하지 않는 것이 맞습니다.
