대구지방법원 2025타경8709. 대구 북구 침산동 대한동아침산2차무지개아파트 205동 304호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 송홍달이고, 2021년 7월 20일 접수된 주식회사애큐온저축은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 7월 22일 임의경매개시결정이 이루어졌으며, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 및 별도 인수채권은 0원으로 계산돼, 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
가격 측면에서는 상황이 다릅니다. 현재 최저매각가가 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰된 143,500,000원으로 내려왔고, 동일 평형 최근 12건 평균은 209,000,000원입니다. 최신 거래도 2026년 8월 203,000,000원으로 확인돼, 현재 최저가 143,500,000원은 최근 거래 흐름과 비교해 충분한 가격 여지가 있는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8709 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 233-3 대한동아침산2차무지개아파트 205동 3층304호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 침산로21길 10 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 송홍달 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 261,290,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 1999.07.31 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준
임차인 인수는 없습니다. 등기사항전부증명서상 현재 소유자는 송홍달이고, 2021년 7월 20일 주식회사애큐온저축은행의 근저당권이 접수됐습니다. 해당 권리는 채권최고액 288,000,000원으로 확인되며 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 2025년 7월 22일 임의경매개시결정이 접수됐고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 할인된 최저가
동일 단지 동아침산2무지개, 동일평형 59.76㎡로 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 209,000,000원, 최신 거래는 2026.08 · 203,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 18 | 203,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 209,000,000원 |
최근 거래 범위는 170,000,000원~248,000,000원이고 최근 12개월 평균은 209,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 203,000,000원입니다. 현재 최저매각가 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.7% 수준으로, 최근 시세 대비 할인된 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 288,000,000원 | 140,691,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 143,500,000원에서 애큐온저축은행 채권최고액 288,000,000원 중 140,691,000원이 배당되고 147,309,000원의 미배당이 발생합니다. 해당 미배당액은 매수인에게 인수되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 대구칠성초등학교 서측에 위치하며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 제반 차량 출입이 가능하고, 부근으로 침산로·침산남로가 통과합니다. 교통시설과의 거리 및 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 대로1류·대로3류·중로1류와 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역은 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,164,000원/㎡이며 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 단지 규모는 802세대이고, 동일평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래가격은 170,000,000원~248,000,000원으로 편차가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준. 현재 최저매각가 143,500,000원은 최근 12개월 평균 209,000,000원의 68.7%이므로 최근 시세와 비교한 가격 여지는 있습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 203,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와의 괴리도 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 상태이며, 2회 유찰 시 데이터상 매각가는 100,450,000원, 3회 유찰 시 70,315,000원입니다. 다만 실제 낙찰 경쟁은 별도입니다.
- 내부·점유 확인. 내부현황 및 상태를 현장조사에서 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자와 내부 상태를 반드시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 최저가가 핵심이다”
이 사건은 권리상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리도 비교적 명확합니다. 가격은 더 흥미롭습니다. 현재 최저매각가 143,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 209,000,000원의 68.7% 수준이며 최신 거래 203,000,000원보다도 낮습니다. 반면 감정가 205,000,000원 자체는 최근 평균과 큰 차이가 없습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 현재 최저가와 실제 현황입니다. 인수 위험이 없다는 점은 장점이지만, 현장조사에서 내부상태를 확인하지 못했고 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 보완해야 합니다. 현재 회차에서는 최근 시세와의 가격 차이가 뚜렷해 가격 메리트가 존재하지만, 응찰 전 현장 확인과 원본 서류 대조가 필수입니다.
