대구지방법원 2025타경8721. 대구 동구 용수동 55-7의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 395.0㎡, 건물은 철근콘크리트조 기와 2층 구조로 지하1층은 보일러실 등, 1층·2층은 음식점으로 이용됐으며 감정평가 당시 현재 미운영 상태입니다. 현 소유자는 전정열과 조한진으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리 구조의 기준점은 2015.04.01. 경일신용협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2026.06.25. 이 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8721 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용수동 55-7 · 대구광역시 동구 팔공산로185길 61-12 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 토지 395.0㎡ · 상업용 |
| 건물 이용상태 | 지하1층 보일러실 등 · 1층 음식점 · 2층 음식점 · 현재 미운영 상태 |
| 소유자 | 전정열 2분의 1 · 조한진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 330,920,660원 / 330,920,660원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경일신용협동조합 / 226,962,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 핵심은 을구 11번 근저당권입니다. 2015.04.01. 경일신용협동조합이 채권최고액 260,000,000원으로 설정했고, 공동담보에는 용수동 55-7 토지가 포함돼 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 대구광역시 동구 압류, 김명숙·권정민·이대윤 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 330,920,660원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 정량적으로 비교할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 330,920,660원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 264,736,528원 | 51,076,307원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 211,789,222원 | 103,282,351원 | 0원 |
유찰되면 채권자 측 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 배당모형 기준이며, 별도로 기재된 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,920,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,432,889원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 경일신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 김명숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 권정민 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 이대윤 | 7,306,524원 | 7,306,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,181,247원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6%로 추정한 5,432,889원입니다. 현 회차에서는 채권자 청구분이 모두 배당되고 14,181,247원이 소유자에게 교부되는 시뮬레이션입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 용수동 소재 ‘동화사시설지구’ 내에 위치하며, 주변은 음식점·숙박시설·기타 상가 등으로 형성된 집단시설지구입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기와 2층 건물로 외벽은 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 바닥재·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 이용상태. 지하1층은 보일러실 등, 1층과 2층은 음식점이며 현재 미운영 상태입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 395.0㎡ · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 공시지가. 415,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 국립공원·공원마을지구(공원집단시설지구)·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당 순위에 영향을 주므로 체납세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 영업 재개 가능성 확인. 건물은 음식점 용도이나 현재 미운영 상태입니다. 실제 사용계획과 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구 등 이용규제가 다수 중첩되어 있어 증축·용도변경·개발 계획이 있다면 허용범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저매각가 330,920,660원을 독립적인 시세조사 없이 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 권리 이전 확인. 2015.04.01. 설정된 근저당권은 2026.06.25. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 등기상 구조만 보면 기준점이 분명합니다. 2015.04.01. 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설 경매는 아파트처럼 권리만 깨끗하다고 판단이 끝나지 않습니다. 임대관계 미상, 현재 미운영, 국세·지방세 압류 3건, 다수의 국립공원·자연환경 관련 규제가 실제 사용성과 환금성을 좌우합니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가와 동일한 신건 최저가 330,920,660원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “등기상 인수는 0원, 그러나 사용·세금·점유·가격 검증은 별도”입니다.
