대구지방법원 2025타경8745. 경상북도 영천시 봉동 805 ‘봉동 선원가와인 아파트’ 103동 4층 401호, 전용면적 59.8989㎡와 일치하는 아파트 경매물건입니다. 말소기준권리는 2016년 11월 4일 설정된 대구축산업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 대구신용보증재단 가압류와 주식회사 케이뱅크 가압류, 2025년 7월 25일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 훨씬 명확합니다. 감정가 111,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 동일면적 실거래는 2025년 8월부터 2026년 7월까지 확인되며 최근 12개월 평균이 94,556,666원, 최신 거래가 95,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.2%로, 최근 거래수준과 비교해 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8745 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 805 봉동 선원가와인 아파트 103동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8989㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 조예진 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 105,111,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 건물규모 / 세대수 | 15층 / 473세대 |
| 사용승인 | 2014.10.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2014년 12월 1일 소유권이전 후 같은 날 설정된 대구은행 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2016년 11월 4일 설정된 대구축산업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 118,800,000원입니다. 이후 2024년 10월 31일 대구신용보증재단 가압류, 2024년 12월 4일 주식회사 케이뱅크 가압류, 2025년 7월 25일 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정연호 | 2020.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정연호의 전입일은 2020.09.22로 말소기준권리인 2016.11.04 근저당 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남습니다. 배당요구는 2025.10.10 접수되었습니다. 보증기관 대위·승계 내역은 확인되지 않으며 실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 17.8% 낮다
봉동선원가와인, 대상면적 59.8989㎡와 일치하는 최근 거래 12건입니다. 최신 거래는 2026년 7월 95,000,000원, 최근 12개월 평균은 94,556,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 2 | 89,500,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 9 | 91,180,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 6 | 91,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 59.9㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 94,556,666원 |
최근 거래범위는 89,000,000원~102,000,000원이고, 평균은 94,556,666원입니다. 현재 최저매각가 77,700,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 데이터상 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,798,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 118,800,000원 | 75,901,400원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,589,304원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 51,804,638원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권 총액 211,193,942원 중 75,901,400원이 배당되고 미배당은 135,292,542원입니다. 신청채권자 배당도 75,901,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 봉동 소재 도남농공단지 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 공장·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 기타지붕 15층 중 제4층 제401호로서 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 473세대, 2014.10.10 사용승인 단지이며 동일면적 최근 12건이 확인됩니다. 최근 실거래 범위는 89,000,000원~102,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 77,700,000원은 최근 12개월 평균 94,556,666원의 82.2% 수준입니다. 가격상 비교우위가 있는 구간입니다.
- 임차인 보완. 정연호의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 보증금·확정일자 확인 전까지 미상으로 두고 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 배당. 현재 가정 매각가에서 대구축산업협동조합에 75,901,400원이 배당되고 가압류 2건은 배당되지 않습니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 권리. 말소기준권리는 2016.11.04 대구축산업협동조합 근저당이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 가격은 매력적이지만, 임차인 확인은 끝내야 한다”
이 물건의 핵심은 권리의 승계 부담보다 현재 가격과 임차인 확인입니다. 현재 최저매각가 77,700,000원은 최근 12개월 평균 94,556,666원과 최신 거래 95,000,000원보다 낮아 가격 메리트가 분명합니다. 또한 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 등록상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 정연호의 보증금이 미상이고 배당요구가 접수되어 있으므로 임차관계를 완전히 끝난 사안처럼 보면 안 됩니다. 현재 회차 가격은 긍정적이지만, 최종 입찰 판단은 보증금·확정일자와 배당관계를 확인한 뒤 내려야 합니다.
