대구지방법원 2025타경8803. 수성구 범물동 ‘럭셔리’ 5층 501호, 전용 64.5172㎡의 다세대주택입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 141,400,000원입니다. 소유자 우언기는 2021.04.13 매매로 201,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대구신라신용협동조합 명의 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
다만 이 사건의 권리분석은 표면적인 할인율보다 훨씬 복합적입니다. 제공된 말소기준은 2025.04.18 하나카드 가압류 10,497,194원으로 산정돼 있고, 김두용은 그보다 앞선 2022.01.03 전입으로 대항력 있음으로 분류됩니다. 여기에 한국토지주택공사가 139,500,000원의 주택임차권을 등기했지만, 이는 김두용 보증금을 대위·승계한 것으로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 701 5층 501호 · 도로명 대구광역시 수성구 지범로48길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.5172㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 우언기 · 2021.04.13 매매 · 거래가액 201,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구신라신용협동조합 / 126,127,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 규모 / 준공 | 럭셔리 · 8세대 · 2017.05.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준보다 앞선다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, LH 보증금은 중복합산 금지
| 관계인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두용 실제 임차인 | 전입 2022.01.03 확정일자 미상 | 미상 LH 대위금액과 동일 보증금 관계 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 승계 가능 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 점유개시 2022.01.04 확정 2021.12.15 | 139,500,000원 | 판정 불가 | 미상 | 대위·승계 |
실제 임차인은 김두용 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 별개의 임차인이 아니라 김두용 보증금의 대위·승계 관계로 표시되어 있으므로 139,500,000원을 김두용 보증금과 따로 더해 2명의 보증금처럼 계산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 2026.04.15 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 최신성은 낮다
가격 비교용 동일 면적 실거래는 4건입니다. 평균은 219,000,000원, 최저 217,000,000원, 최고 220,000,000원이며 최신 확인 거래는 2022.12 220,000,000원입니다. 가격 비교용 최근 12개월 평균값도 220,000,000원으로 산출되어 있고, 현재 최저가는 이 값의 64.3%입니다. 추세 지표는 +0.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 64.52㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.12 | 64.52㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2021.10 | 64.52㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 64.52㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 평균 | 64.52㎡ | 4건 | 219,000,000원 |
표면적으로는 최저가 141,400,000원이 최신 거래 220,000,000원과 평균 219,000,000원을 크게 밑돕니다. 다만 최신 거래월이 2022.12이고 표본도 4건뿐이어서, 이를 그대로 2026년 현재 확정 시세로 보는 것은 보수적이지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 장점은 “과거 확인 거래 대비 낮다” 정도로 해석하고, 실제 입찰 여부는 현재 매물·거래 수준과 임차보증금 승계 위험을 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,779,600원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,497,194원 | 10,497,194원 |
| 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 33,940,000원 | 33,940,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,152,615원 | 21,152,615원 |
| 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,784,106원 | 12,784,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,246,485원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 합계는 78,373,915원, 배당액도 78,373,915원, 부족액 0원, 소유자 잔여 60,246,485원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 신청채권자 청구액 126,127,503원은 시나리오상 배당 0원으로 표시되고, 대항력 임차보증금도 위 배당 항목에는 포함되어 있지 않으므로 실제 배당순위와 보증금 미배당 여부는 등기부·매각물건명세서·배당요구 관계를 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, ‘럭셔리’ 8세대 규모입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 ‘범물성당’ 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 6미터 도로와 접하고 남측 폭 약 4미터 도로와도 접하나, 남측은 고저차로 진입이 어렵습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역·삼덕유치원 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,258,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 외장타일·몰탈위페인팅, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 확인 거래는 4건이고 최신 거래가 2022.12입니다. 8세대 다세대주택인 만큼 최근 거래가 풍부한 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2021.04.13 근저당 설정, 2026.01.16 근저당권 이전 이력과 2025.04.18 가압류를 말소기준으로 산정한 관계를 최신 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 김두용과 한국토지주택공사의 보증금을 별도로 합산하지 마세요. LH는 김두용 보증금의 대위·승계 관계입니다.
- 미배당 보증금. 김두용의 대항력이 유지되는 경우, 한국토지주택공사 배당 후 남는 139,500,000원 보증금의 미배당 부분이 매수인 부담으로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위. 확정일자 2021.12.15와 2026.04.15 배당요구가 확인되지만 우선변제권 판정은 확정되어 있지 않으므로 배당요구 종기와 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 정합성. 현재 시뮬레이션에는 신청채권자 청구 126,127,503원이 배당 0원으로 표시되고 임차보증금 배당도 나타나지 않습니다. 실제 배당표를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 최신성. 최신 확인 실거래가 2022.12이므로 220,000,000원을 2026년 확정 시세로 단정하지 말고 현재 매물과 거래 수준을 추가 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 2025.09.15 국 압류와 2025.11.11 대구광역시 남구 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 승계 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 한 번 유찰돼 141,400,000원까지 내려왔고, 과거 확인 실거래 217,000,000원~220,000,000원과 비교하면 가격 차이는 큽니다. 하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 김두용이라는 실제 임차인 1명이 대항력 있음으로 분류되고, 한국토지주택공사의 139,500,000원은 그 보증금을 대위·승계한 관계입니다.
현재 배당시나리오만 따르면 매수인 인수는 0원이어서 실질취득도 141,400,000원으로 볼 수 있지만, 임차보증금이 실제로 어떻게 배당되는지, 2021년 근저당과 2025년 말소기준의 관계가 어떻게 정리되는지가 확인되지 않은 상태에서는 그 수치를 확정 취득비용처럼 받아들이면 안 됩니다. 가격은 매력적일 수 있으나 권리 확인 전에는 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 승계액을 0원으로 확정할 수 있느냐입니다.
