대구지방법원 2025타경8826. 대구혁신도시 내 골드타워 제1,2층 제108호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·공실상태입니다. 소유자 권남순은 2019.01.21 매매를 원인으로 2019.01.25 소유권을 취득했고, 거래가액은 590,012,800원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 468,000,000원의 근저당을 설정했으며, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 이후 2020.08.20 하나은행 근저당 60,000,000원, 2022.10.04 국 압류, 2025.07.15 삼성카드 가압류 16,764,366원, 2025.08.18 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 권리 자체보다 점유관계와 가격 검증을 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8826 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 대림동 888-1 골드타워 1,2층108호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 혁신대로 468 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실상태 |
| 구조 | 지하1층 지상7층 근린생활시설 중 제1,2층 제108호 · 내부계단을 활용한 복층구조 |
| 소유자 | 권남순 · 단독소유 · 거래가액 590,012,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 599,000,000원 / 419,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 467,535,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.01.25 설정된 하나은행 근저당 468,000,000원입니다. 2020.08.20 후순위 근저당과 이후 압류·가압류·현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 놓여 있습니다. 과거 2023.05.08 및 2024.03.15 임의경매개시결정은 각각 취하되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서문디벨로퍼 주식회사 김경환 | 108호 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
서문디벨로퍼 주식회사 김경환의 전입신고일은 2022.02.28로 말소기준권리인 2019.01.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 “주식회”는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 이 경우 규칙상 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다
현재 최저매각가는 419,300,000원으로 감정가 599,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 상가의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 70%를 시장가치 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 호실의 층·가시성·유동인구·임대상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 419,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,593,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 468,000,000원 | 412,707,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 16,764,366원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 544,764,366원 중 예상 배당액은 412,707,000원이며, 현재 회차 미배당은 132,057,366원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 419,300,000원 | 412,707,000원 | 132,057,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 293,510,000원 | 288,600,860원 | 256,163,506원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 205,457,000원 | 201,780,602원 | 342,983,764원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 대림동 소재 대구한의대병원 동측 인근, 대구혁신도시 내 골드타워에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대구도시철도1호선 대구한의대병원역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상7층 건물 중 제1,2층 제108호이며 내부계단을 활용한 복층구조입니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 35미터 왕복 6차선 포장도로, 남동측 일부는 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 2,249.9㎡, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·공공주택지구·혁신도시개발예정지구 등에 속하고 공장설립제한지역·공장설립승인지역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 임대상태와 개별 점포 조건에 따른 가격 편차가 클 수 있는데, 현재 비교 실거래 자료가 없어 환금성을 가격으로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “주식회”로 기재된 점유자의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 최신 매각물건명세서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가서는 공실로 보지만 임차·점유 기록이 별도로 존재합니다. 현장 방문으로 실제 사용·점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 배당계산상 인수 0원을 최종 법률판단으로 단정해서는 안 됩니다.
- 매각기일. 2026.09.14 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 미상 점유와 가격 검증이 먼저
이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준이 분명합니다. 2019.01.25 하나은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가의 공실 판단과 별개로 임차·점유 신고가 2건 존재하며, 그중 한 건은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 근린시설이라는 용도에 비해 비교 실거래 시세도 없어 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 또한 공매 이력에 대한 교차 확인도 남아 있습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
