대구지방법원 2025타경8840. 경상북도 영천시 망정동 129 소재 영천망정1단지1주공아파트 101동 14층 1401호입니다. 등기부상 현재 담보권은 확인되지 않고, 2025년 8월 4일 금호농업협동조합의 강제경매개시결정이 들어왔으며 이후 주식회사에스비아이저축은행의 가압류가 추가되었습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 정혜정은 2025년 2월 18일 전입했고 자료상 대항력 있음으로 정리되어 있어, 경매개시결정보다 앞선 임차권리 때문에 매수인에게 보증금 인수 부담이 생길 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가 53,300,000원의 70%인 37,310,000원입니다. 시장자료상 최근 12개월 평균은 87,708,333원이고 최신 거래는 2026년 8월 90,000,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 최저가와 실질취득액을 같은 것으로 볼 수 없습니다. 인수 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘37,310,000원이 싼가’가 아니라 정혜정의 실제 보증금과 배당 여부를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8840 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 129 영천망정1단지1주공아파트 101동 14층1401호 [도로명주소] 경상북도 영천시 동부로 40 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 손정갑(7분의 3), 천기범(7분의 2), 천수영(7분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 53,300,000원 / 37,310,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호농업협동조합 / 22,557,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1997.04.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 핵심 변수
이 사건의 기준점은 갑구 12번 강제경매개시결정입니다. 기존 을구 1번 국민은행 근저당은 2011년 9월 7일 이미 말소되었고, 현재는 경매개시결정과 이후 가압류가 남아 있습니다. 따라서 현재 확인되는 집행권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정혜정은 2025.02.18 전입으로, 2025.08.04 경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담할 보증금은 배당 및 보증금 액수 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜정 | 2025.02.18 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 비교면적과 인수금액을 함께 봐야 한다
시세자료는 영천망정2주공, 총 450세대, 1997.04.08 준공 단지의 거래내역입니다. 최근 12건의 거래가는 69,000,000원~98,000,000원, 최근 12개월 평균은 87,708,333원, 최신 거래는 2026.08 90,000,000원입니다. 다만 거래 표본 면적은 59.47~59.51㎡이고 대상 자료의 realtor target_area는 39.99㎡로 면적 일치 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 거래평균은 참고용으로만 사용하고, 최종 입찰가 판단은 대상 물건과 동일 면적·동일 단지 자료로 재확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.47㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 59.47㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2026.08 | 59.47㎡ | 8 | 86,500,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 19 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.51㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.05 | 59.51㎡ | 8 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.47㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.47㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.51㎡ | 15 | 88,500,000원 |
| 2026.02 | 59.47㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.12 | 59.51㎡ | 12 | 91,500,000원 |
| 2025.10 | 59.47㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,708,333원 |
최근 거래의 평균은 87,708,333원이고 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최저매각가 37,310,000원은 최근 12개월 평균 대비 42.5%입니다. 하지만 이 수치를 그대로 투자수익률이나 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이기 때문에, 낙찰가 외에 추가 인수가 발생할 수 있고 그 금액에 따라 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,071,580원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 금호농업협동조합 | 22,557,703원 | 22,557,703원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 19,292,691원 | 13,680,717원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 41,850,394원 중 예상배당은 36,238,420원으로, 미배당액은 5,611,974원입니다. 현 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 정혜정의 보증금 및 배당요구 관련 자료 확인 전에는 매수인 최종 부담액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 유찰보다 먼저 임차보증금 확인
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 37,310,000원 | 36,238,420원 | 5,611,974원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 26,117,000원 | 25,246,894원 | 16,603,500원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,281,900원 | 17,552,826원 | 24,297,568원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 37,310,000원 → 26,117,000원 → 18,281,900원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낮은 낙찰가가 그대로 실질취득액 하락으로 연결되지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰을 기다리는 것보다 먼저 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정하는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 야사동 소재 ‘영천고등학교’ 동측 인근으로, 부근은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 부지까지 차량접근이 용이하고 서측 동부로, 북측 인근 호국로, 남동측 영화로가 통과하며 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층건 중 14층 1401호이며 사용승인일은 1997.04.08입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 토지는 평지·사다리형·중로각지입니다. 토지이용계획에는 도로구역, 제2종일반주거지역, 중로1류·중로3류, 소로2류·소로3류가 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 단지의 최근 거래는 2026.08까지 확인되며 12건의 거래가 존재하지만, 비교자료 면적이 59.47~59.51㎡로 target_area 39.99㎡와 일치하지 않아 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 정혜정의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 및 관련 자료를 다시 확인해 실제 보증금을 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 최저가 37,310,000원에 끝나는 구조인지, 아니면 대항력 임차보증금 인수가 발생하는지 확인한 뒤 총취득원가를 계산하세요.
- 시세 비교 주의. 최근 12개월 평균 87,708,333원, 최신 거래 90,000,000원이지만 비교표본 면적 59.47~59.51㎡와 target_area 39.99㎡가 일치하지 않습니다.
- 배당표 재검토. 현재 배당표의 채권자 총 청구액은 41,850,394원, 총 배당액은 36,238,420원, 미배당은 5,611,974원이며 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 유찰 전략. 2회 유찰 시 26,117,000원, 3회 유찰 시 18,281,900원이지만 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대·확정일자 관련 자료와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도, 인수금액이 핵심”
이 물건은 현재 최저가 37,310,000원으로 최근 12개월 거래평균 87,708,333원의 42.5% 수준이어서 표면적인 가격은 낮습니다. 그러나 2025.02.18 전입한 대항력 임차인 정혜정의 보증금이 미상이라는 점이 사건의 가장 큰 변수입니다. 이 보증금이 실제로 매수인에게 인수되는지, 얼마가 배당으로 소멸되는지 확인하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 또한 비교 거래의 면적이 59.47~59.51㎡이고 target_area가 39.99㎡로 일치하지 않으므로 시세 87,708,333원 역시 보수적으로 사용해야 합니다. 권리상 집행권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별개입니다. 따라서 이 사건의 결론은 ‘최저가가 싸다’가 아니라 ‘임차보증금을 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 다시 판단해야 한다’입니다.
