대구지방법원 2025타경8948. 경산시 진량읍 봉회리 190-1의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 631,714,400원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 442,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.11.10. 설정된 부림새마을금고 근저당권 598,000,000원으로, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 부림새마을금고 추가 근저당, 가압류 네 건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 난점은 등기보다 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외건물 포함이라고 되어 있고, 공부상 어린이집인 건물이 실제로는 1~3층 주택 및 창고로 이용 중입니다. 토지 일부도 공부상 ‘답’과 현황 ‘주거나지·도로’가 일치하지 않아, 이용상태와 토지 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8948 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 190-1 · 경상북도 경산시 진량읍 봉회1길 46-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 어린이집 · 실제 1-3층 주택, 창고 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 461.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 황순선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 631,714,400원 / 442,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부림새마을금고 / 469,850,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
현재 유효한 말소기준권리는 2017.11.10. 부림새마을금고 근저당 598,000,000원입니다. 그 뒤 2018.06.08. 같은 금고의 근저당 39,000,000원, 2025년 신한카드·경북신용보증재단·제이비우리캐피탈·경산농업협동조합 가압류와 경매개시결정이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 부족이 있더라도 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유자·임차관계 — 모두 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구자익 | 2024.01.12 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황재백 | 2024.05.21 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 이동훈은 2023.10.04., 구자익은 2024.01.12., 황재백은 2024.05.21. 전입했습니다. 모두 말소기준권리인 2017.11.10.보다 뒤이므로 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복신고 문제는 없습니다. 이동훈의 보증금은 미상이지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 442,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,822,000원 |
| 2. 근저당 · 부림새마을금고 | 598,000,000원 | 435,378,000원 |
| 3. 근저당 · 부림새마을금고 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,475,637원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,847,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경산농업협동조합 | 35,400,771원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,822,000원과 말소기준 근저당에 435,378,000원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당은 322,346,008원이며 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남신학대학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·학교·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 간선도로와 가까우며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 건물 1-3층은 주택·창고 등으로 이용 중입니다. 공부상 어린이집과 실제 이용이 다릅니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 위생·급배수설비, 시스템에어컨 냉·난방, 도시가스 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 461.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 250,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 일부 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 일련번호 1 토지는 공부상 ‘답’이나 현황 ‘주거나지’, 일련번호 3 토지는 공부상 ‘답’이나 대부분 현황 ‘도로’입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외건물이 포함되므로 건물·토지·제시외건물의 실제 범위와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 어린이집과 실제 주택·창고 이용이 다르므로 향후 사용계획과 관련된 행정·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 점유자 3명. 대항력은 없지만 실제 인도 협의 및 명도 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용이 다르므로 현황도로·주거나지 부분의 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당 322,346,008원이 발생하지만, 이 미배당이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각대상과 점유현황을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2017.11.10. 부림새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 3명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 기타 + 토지 물건에 일괄매각·제시외건물이 포함되고, 공부상 어린이집이 실제로는 주택 및 창고로 쓰이며, 일부 토지는 공부와 현황도 다릅니다. 실거래 시세 자료 역시 없어 현재 최저가 442,200,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 양호하지만, 이용현황·제시외건물·토지 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
