대구지방법원 2025타경8959. 경북 칠곡군 북삼읍 보손리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실 및 공장, 별도 건물은 실제 창고로 이용 중입니다. 감정가는 991,764,600원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 694,235,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리관계의 기준점은 2016.10.14. 설정된 국민은행 근저당 588,000,000원입니다. 이후 강영진 근저당 150,000,000원, 국민은행 근저당 180,000,000원, 기술보증기금의 가처분과 가압류, 국민은행 가압류, 경매개시결정 및 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 임차인 3명도 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8959 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 78-4 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 경호천서길 197-35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사무실 및 공장 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 · 1,276.0㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김형태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 991,764,600원 / 694,235,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 669,876,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 · 목록1,2 일단지 · 기호(나) 실제 창고 · 컨테이너 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 소유자 김형태는 2016.10.14. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 588,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 강영진 근저당, 추가 국민은행 근저당, 기술보증기금의 가처분, 국민은행·기술보증기금의 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창범 | 330평방미터 | 2019.11.12 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조동운 | 330평방미터 | 2023.06.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강윤기 | 264평방미터 | 2019.10.23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2016.10.14.보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 임대차보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 3명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 694,235,000원으로 감정가 991,764,600원의 70%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 이 70%를 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 단순한 표준형 주거물건이 아닙니다. 토지와 건물이 함께 매각되고, 감정평가상 사무실·공장과 창고가 혼재하며, 일부 토지는 공부상 임야와 달리 현황 잡종지입니다. 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율보다 토지·건물별 이용상태와 현황 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 694,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,342,350원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 3. 근저당 · 강영진 | 150,000,000원 | 96,892,650원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,814,545원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 307,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,273,314,545원 중 예상배당은 684,892,650원이며, 미배당은 588,421,895원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보손보건진료소 북동측 인근으로 공장·창고·주택·농경지·하천·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 국도 접근성과 대중교통 이용가능성을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(가)는 사무실 및 공장, 기호(나)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골조(철골보강) 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 1997.08.18입니다.
- 토지. 공장용지 1,276.0㎡, 자연녹지지역, 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 기호(3)은 공부상 임야이나 현황은 잡종지입니다.
- 매각 제외. 기호(3) 지상 일부 컨테이너 1동은 이동·철거가 용이해 보이며 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외건물의 실제 매각 범위와 목록별 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 위치 확인. 매각 제외되는 컨테이너 1동의 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 임야이지만 현황이 잡종지인 토지의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 조창범·조동운·강윤기 모두 대항력은 없지만 현재 점유부분에 대한 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 공장용 부동산의 최근 거래와 토지가격을 별도로 대조하기 전에는 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 588,421,895원은 후순위 채권자의 손실 가능성이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.10.14. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가처분·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력은 없고 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 토지와 사무실·공장·창고가 함께 묶인 일괄매각이고, 공부와 현황이 다른 토지가 있으며 매각 제외 컨테이너도 존재합니다. 현재 최저가 694,235,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 할인율만으로 “싸다”고 결론 낼 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격은 현장·시세 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 등기보다 실제 매각범위와 이용현황을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
