의정부지방법원 2025타경71723. 남양주시 오남읍 양지리 샤인스톤 107동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 260,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 최저매각가는 62,426,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 일부 수준까지 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아닙니다. 임차인 김정섭의 전입일은 2020.02.26으로 말소기준권리인 2025.05.26 강제경매개시결정보다 앞서고, 보증금은 189,000,000원입니다. 매각물건명세서 기준으로 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 보증금 미회수분이 매수인에게 남는 구조입니다.
이런 대항력 인수형은 낙찰가가 낮아졌다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 낮아지지 않습니다. 보증금 189,000,000원이 현재 최저가 62,426,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수분이 그만큼 커져 총 실질취득은 약 189,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 4회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-16 샤인스톤 107동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 경복대로 63-37 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 징크패널지붕 5층 중 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2018.09.18 |
| 소유자 | 정현호 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 62,426,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 189,635,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 소유권은 정현호에게 있습니다. 2018.10.24 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나, 2020.02.25 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소되어 소유권이 다시 정현호에게 귀속됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.26 갑구 4번 강제경매개시결정이고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차인은 별도입니다. 김정섭의 전입일 2020.02.26은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 사라진다는 이유만으로 낙찰자가 안전해지는 사건이 아닙니다. 실제 입찰 판단에서는 대항력 임차보증금의 인수 구조가 등기부보다 중요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정섭 | 전체 | 2020.02.26 | 189,000,000원 | 2025.07.08 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,668원 |
| 임차인 김정섭 보증금 | 189,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김정섭 | 189,635,300원 | 60,902,332원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 189,635,300원 중 60,902,332원이 배당되고 128,732,968원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차보증금은 우선변제권이 없어 매각대금에서 배당되지 않는 구조로 제시되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 더 내려가도 실질취득은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 62,426,000원 | 60,902,332원 | 128,732,968원 |
| 5회 유찰 시 | 43,698,200원 | 42,511,632원 | 147,123,668원 |
| 6회 유찰 시 | 30,588,739원 | 29,638,142원 | 159,997,158원 |
현재 최저가는 감정가의 24% 수준이고, 5회 유찰 시 43,698,200원, 6회 유찰 시 30,588,739원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 대항력 임차보증금이 189,000,000원인 이상 ‘더 유찰되면 더 싸진다’고 해석할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미회수 보증금 인수 부담이 커져 실질취득은 약 189,000,000원에 수렴하기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 다세대주택으로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 징크패널지붕 5층 중 3층 301호이며 사용승인일은 2018.09.18입니다.
- 입지. 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 오남역 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트단지·근린생활시설·소규모 공동주택·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 오남역이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·화재경보기·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(양지3지구)·배출시설설치제한지역·성장관리권역입니다.
- 토지 표시. 대지권 목적 토지의 제시목록상 지목은 ‘답’이나 2018.11.02 ‘대’로 지목이 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 62,426,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 대항력 보증금 189,000,000원 구조를 함께 봐야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 김정섭과 강제경매 채권자 김정섭이 동일인으로 표시되어 있습니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계·채권 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 우선변제권 확인. 제공된 배당 구조상 임차인은 대항력이 있으나 우선변제권이 없어 보증금이 배당되지 않는 것으로 제시되어 있습니다.
- 배당요구. 김정섭은 2025.07.08 배당요구를 했습니다. 실제 배당 및 인수 범위는 매각물건명세서와 배당표 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시 최저가가 더 낮아져도 실질취득이 같은 폭으로 낮아지는 물건이 아닙니다.
- 현장 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유상태와 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,242만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 260,000,000원이 62,426,000원까지 떨어졌으니 싸다고 보는 것입니다. 실제로는 전입일 2020.02.26의 대항력 임차인 김정섭이 보증금 189,000,000원을 가지고 있고, 우선변제권 없이 인수 위험이 남는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아져도 총 실질취득은 약 189,000,000원 수준으로 고정됩니다.
여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 김정섭으로 표시되어 있어 관계 확인이 필수이고, 이미 4회 유찰됐다는 점까지 감안하면 단순 저가매수형으로 접근할 물건이 아닙니다. 최근 실거래 자료도 없어 189,000,000원이 현재 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 권리 난도는 높고, 가격 메리트도 확인되지 않은 다세대 물건으로 보는 것이 맞습니다.
