의정부지방법원 2025타경71723. 남양주시 오남읍 양지리에 있는 샤인스톤 제107동 제3층 제301호입니다. 감정가가 260,000,000원인데 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 43,698,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 상당히 낮은 입찰가격입니다.

문제는 최저매각가와 최종 취득부담이 전혀 다르다는 점입니다. 이 물건에는 보증금 189,000,000원의 임차인이 있고, 전입일이 강제경매개시결정 등기일보다 앞섭니다. 예상배당표 역시 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 놓고, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.

또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김정섭으로 나타납니다. 동일한 인물인지, 보증금반환채권을 근거로 강제경매를 신청한 것인지, 신청채권 배당액이 임차보증금에 충당되는지는 중요한 검토사항입니다. 이 관계가 확인되기 전에는 예상 인수액을 확정적인 최종 부담으로 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2025.05.26 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 등기상 근저당권이나 별도 가압류는 확인되지 않습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었으며, 소유권은 정현호에게 귀속된 상태입니다.

임차인 김정섭의 전입일은 2020.02.26로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인 조사에서도 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 배당 가정상 매수인이 보증금반환의무를 인수할 위험이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 핵심

실제 신고 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차인 김정섭은 2025.07.08 배당요구를 신청했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 가정하여 임차인 배당액을 0원으로 계산했습니다.

특히 신청채권자에게 배당되는 42,511,436원이 임차보증금반환채권에 대한 변제로 처리되는 경우라면, 매수인이 인수하는 최종 보증금 잔액도 달라질 수 있습니다. 반대로 별개의 채권이라면 전액 인수 가정이 유지될 수 있습니다. 동일 채권의 배당과 보증금 인수를 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가가 전부가 아니다

현재 회차의 입찰가격은 43,698,000원입니다. 그러나 예상배당표에서 매수인에게 이전되는 임차보증금은 189,000,000원으로 산정되어 있습니다. 전액 인수 가정을 그대로 적용하면 다음과 같습니다.

위 금액은 감정가 260,000,000원과 비교할 수 있지만, 감정가가 곧 현재 시장가격이라는 뜻은 아닙니다. 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 판단은 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,698,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 매수인 인수보증금은 배당재원에서 지급되는 금액이 아니므로 아래 도넛 차트에 포함하지 않았습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 동일인에 대한 배당액이 보증금 잔액에 미치는 영향도 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다

실질취득은 각 회차 매각가에 보증금 189,000,000원을 전액 인수한다는 시뮬레이션 가정을 적용한 단순 합계입니다. 실제 보증금 배당 또는 변제 충당이 발생하면 인수잔액과 실질취득액은 함께 다시 계산해야 합니다.

현재 회차에서 6회 유찰 시나리오로 넘어가면 최저매각가는 30,588,599원으로 낮아집니다. 7회 유찰 시나리오에서는 21,412,019원까지 내려갑니다.

다만 이 가격 변화만으로 투자 가치가 높아졌다고 볼 수 없습니다. 전액 인수 가정에서는 매각가가 하락해도 189,000,000원의 보증금 부담이 유지되고, 일부 변제되는 구조라면 그 배당액에 따라 인수잔액이 바뀝니다. 결국 회차별 입찰금액이 아니라 배당 이후 남는 보증금까지 합친 취득부담을 기준으로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 오남역 북동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택 및 농경지 등이 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 오남역이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조 징크패널지붕의 5층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·화재경보기·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 부지는 장방형으로, 남측에 폭 약 6미터 도로가 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역에 해당합니다.
• 지목. 대지권 목적 토지의 기존 지목은 '답'이었으나, 2018.11.02 '대'로 변경되었습니다. 매각물건명세서에도 해당 사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택의 실제 매각 가능 가격은 인근 비교거래, 건물 상태와 임차관계에 따라 달라집니다. 현재 확인된 감정가만으로 거래 시세나 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 재확인. 2020.02.26 전입 사실과 실제 점유, 임대차계약의 존재 및 보증금 지급 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
• 신청채권과 보증금의 동일성. 임차인 김정섭과 신청채권자 김정섭이 같은 사람인지 확인하고, 신청채권 189,635,300원의 발생 원인과 보증금 189,000,000원의 관계를 검토해야 합니다.
• 배당금 충당 여부. 신청채권자에게 예상되는 42,511,436원 배당이 임차보증금 채권의 일부 변제인지 확인해야 합니다. 동일 채권이면 별도 채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 확정일자·우선변제. 확정일자와 배당순위를 재확인해야 합니다. 현재 예상배당은 임차인 배당 0원, 보증금 전액 인수를 전제로 합니다.
• 실질취득액 계산. 최저매각가만 보지 말고 보증금의 실제 미변제 잔액, 취득세, 명도 관련 비용 등을 함께 검토해야 합니다.
• 다세대 실거래 확인. 해당 물건 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가 260,000,000원을 현재 시세로 가정해서는 안 됩니다.
• 대지권·지목 확인. 토지 지목 변경 이력과 등기부상 대지권 표시를 대조하여 권리범위에 차이가 없는지 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차인의 실제 점유와 보증금반환관계가 정리되기 전에는 원활한 인도를 전제로 비용을 계산하지 않아야 합니다. 미납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당 관련 서류와 최신 사건 진행상황을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실제 떠안는 금액을 보라”

남양주 샤인스톤 301호의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 43,698,000원이 아니라 임차보증금 189,000,000원입니다. 현재 배당표대로 보증금을 전액 인수한다면 매수인의 실질취득 부담은 232,698,000원이 됩니다.

5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 실제 임차인과 경매 신청채권자가 같은 이름이라는 점은 권리분석에서 반드시 확인해야 할 쟁점입니다.

보증금반환채권과 강제경매 신청채권이 동일한 채권이라면 배당금 충당에 따라 인수액이 달라질 수 있고, 별개의 채권이라면 전액 인수 위험이 유지될 수 있습니다. 이 차이는 매수인의 실제 부담에 직접 영향을 미칩니다.

결론은 인수액 확정 전 가격 판단 보류입니다. 임차관계의 실재 여부, 동일인 채권의 배당 충당관계, 최근 다세대 실거래가격이 확인되어야 비로소 이 물건의 경제적 취득가격을 평가할 수 있습니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 해결해야 할 문제는 매수인이 실제로 얼마의 보증금 채무를 인수하는가입니다.