의정부지방법원 2025타경71728. 남양주시 금곡동 소재 주건축물 제1동 7층 701호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 요항상 이용상태는 공부상 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,500,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
김앙익의 전입일은 2023.08.21이고, 말소기준권리로 제시된 백연진 가압류의 접수일은 2024.07.24입니다. 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수 산정액 0원을 실제 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 7층701호 |
| 등기상 소재 | 경기도 남양주시 금곡동 404-151, 404-152, 404-190, 404-314, 404-318 주건축물 제1동 · 경기도 남양주시 사릉로 19-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상9층 · 7층 701호 |
| 소유자 | 진승범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 48,500,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 107,871,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 2020.09.03 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 있었으나 이미 말소되었고, 2024.01.12 윤재림 가압류 역시 2024.05.21 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.07.24 접수된 백연진 가압류 100,000,000원이며, 이후 2025.06.02 전승필의 강제경매개시결정이 있습니다.
임차인 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김앙익 | 2023.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 48,500,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 제시되어 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 33,950,000원, 6회 유찰 시 23,765,000원입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 김앙익의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 외 추가 인수금액이 생길 수 있어, 가격 판단은 임차보증금 확인과 함께 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 백연진 | 100,000,000원 | 47,227,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 전승필 | 107,871,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 207,871,232원, 채권자 배당액은 47,227,000원, 미배당은 160,644,232원입니다. 이 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 김앙익의 임차보증금이 확인되지 않아 실제 인수 여부와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 남양주시 금곡동 소재 경춘선 금곡역 남측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근 사릉로를 통과하는 노선버스와 경춘선 금곡역 이용이 가능합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상9층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김앙익 보증금 확인. 전입일 2023.08.21로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금 규모가 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 판단 금지. 감정가 202,000,000원 대비 최저가 48,500,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 시세 할인 여부는 확인할 수 없습니다.
- 회차별 배당 악화. 현재 미배당 160,644,232원에서 5회 유찰 시 174,932,332원, 6회 유찰 시 184,934,002원으로 증가합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔(주거용) 이용입니다. 실제 이용과 공부 내용을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰돼 48,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮아진 가격만 보고 접근하기에는 권리상 핵심 변수가 남아 있습니다. 김앙익의 전입일 2023.08.21은 말소기준권리 2024.07.24보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.
여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 얼마나 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 이 사건은 “4회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 임차보증금을 먼저 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 하는 물건입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전까지는 가격 메리트 판단 역시 보류하는 편이 맞습니다.
