의정부지방법원 2025타경71728. 남양주시 금곡동 사릉로 19-12 소재 주건축물 제1동 7층 701호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 주거용 오피스텔입니다. 지하 1층·지상 9층 건물에 속한 집합건물이며, 현재 소유자는 진승범입니다.
눈에 띄는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 202,000,000원에서 5회 유찰된 결과 33,950,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 저가 매수 기회라고 해석해서는 안 됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2024.07.24 백연진 가압류이고, 조사된 점유자 김앙익의 전입일은 2023.08.21입니다. 선순위 전입자가 임차인으로서 대항요건을 갖췄는지, 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰자의 실제 부담이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 7층701호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 사릉로 19-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 감정평가상 공부상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 7층 701호 |
| 소유자 | 진승범 (단독소유) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 33,950,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전승필 / 107,871,232원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.24 갑구 6번 백연진 가압류 (100,000,000원) |
| 점유 조사 | 김앙익 · 전입 2023.08.21 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유관계가 핵심
등기부상 신탁등기와 과거 윤재림 가압류는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.07.24 접수된 백연진 가압류입니다. 이후 접수된 전승필의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부상 권리가 소멸하는 문제와 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 문제는 별개입니다. 김앙익의 전입일은 말소기준 가압류보다 앞서 있으므로 대항력 성립 여부를 반드시 조사해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김앙익 | 2023.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 조사 임차인 1명입니다. 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
③ 실질취득금액 — 낙찰가보다 보증금 확인이 먼저
일반적인 말소형 경매에서는 낙찰가와 취득 부대비용을 중심으로 자금계획을 세울 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 선순위 임차권의 성립 여부와 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저매각가 33,950,000원만으로 취득가격을 판단할 수 없습니다.
| 현재 최저매각가 | 33,950,000원 |
|---|---|
| 조사 임차인 | 김앙익 (전입 2023.08.21) |
| 임차보증금 | 미상 |
| 대항력 | 가능·미상 · 실제 요건 확인 필요 |
| 우선변제 / 배당요구 | 미상 |
| 실제 매수인 인수액 | 미확정 |
| 실질취득금액 | 미확정 |
| 실거래 시세 비교 | 비교 가능한 실거래 평균 미확인 |
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 일부만 변제되는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수할 미배당액이 커질 수 있습니다. 배당액과 인수액의 합산관계에 따라 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 경우도 있습니다.
따라서 최저가가 감정가의 17%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 시세 비교의 기준은 확인된 실질취득금액이어야 합니다.
반대로 적법한 대항력이 성립하지 않거나 보증금이 전액 변제되는 등 매수인에게 인수되지 않는다는 사실이 확인된다면 권리 위험에 대한 판단은 달라집니다. 그러나 현재로서는 어느 쪽도 확정해서 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,011,100원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 백연진 | 100,000,000원 | 32,938,900원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 전승필 | 107,871,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 207,871,232원 | 32,938,900원 |
| 채권 미배당 | — | 174,932,332원 |
위 배당표는 집행비용을 추정하고 확인된 채권액을 기준으로 배분한 계산입니다. 임차보증금·임차인의 배당순위·당해세·최우선변제 등이 확정적으로 반영된 법원 배당표가 아닙니다. 계산상 매수인 인수액 0원은 선순위 임차보증금의 법적 인수 위험이 없음을 뜻하지 않습니다.
반면 선순위 임차보증금은 별도의 대항력·배당관계에 따라 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 채권자 미배당액과 임차인 인수 가능액을 반드시 구분해야 합니다.
⑤ 회차별 가격과 배당 시나리오
현재 5회 유찰 상태의 최저매각가는 33,950,000원입니다. 추가 유찰을 가정하면 매각가가 더 낮아지는 시나리오가 제시되지만, 가격 하락이 인수 위험의 해소를 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 33,950,000원 | 32,938,900원 | 174,932,332원 |
| 6회 유찰 가정 | 23,765,000원 | 22,937,230원 | 184,934,002원 |
| 7회 유찰 가정 | 16,635,499원 | 15,936,060원 | 191,935,172원 |
결국 33,950,000원에 낙찰받느냐, 추가 유찰 후 23,765,000원에 낙찰받느냐보다 중요한 것은 해당 임차인의 보증금과 인수 여부입니다. 이를 확인하지 않은 회차별 가격 비교는 실제 경제적 부담을 설명하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 금곡동 소재 경춘선 금곡역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 동측 인근 사릉로 등을 통과하는 노선버스 및 경춘선 금곡역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 7층 701호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 2,039,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역(홍릉과 유릉), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 사항이 있어 실제 이용·변경 계획에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 마감 등은 탐문조사에 근거한 사항이 포함되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 경매상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 구별해야 하며, 동일 용도·면적의 거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성과 적정 매도가격을 수치로 확정하기 어렵습니다.
동일 용도·면적의 최근 실거래와 실제 매수인 인수액을 함께 확인한 뒤 실질취득금액 기준으로 비교해야 합니다. 지금은 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 김앙익의 전입일 2023.08.21이 말소기준일 2024.07.24보다 빠릅니다. 실제 임대차계약과 점유 여부, 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김앙익의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 총액과 배당에 따른 미변제액을 파악하기 전에는 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자 및 배당요구 여부와 배당순위, 배당 가능액을 확인해야 합니다. 이는 보증금 중 매수인이 인수할 부분을 판단하는 핵심입니다.
- 말소기준권리 점검. 2024.07.24 백연진 가압류가 기준입니다. 이미 말소된 신탁 및 과거 가압류와 현재 효력이 있는 가압류를 혼동하지 않아야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 경매상 근린시설 분류와 공부상 주거용 오피스텔 이용상태를 구분하고, 해당 호실의 용도 및 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 문제. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인해야 합니다. 임차권이 유효한 경우 단순한 소유자 명도와 다르게 접근해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 최근 실거래 및 예상 인수액을 반영한 실질취득금액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 및 배당관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 202,000,000원에서 최저가 33,950,000원까지 내려온 가격 구조입니다. 다섯 차례 유찰된 만큼 표면적인 할인율은 크지만, 현재의 가격만으로 투자 매력도를 판단할 수는 없습니다.
등기부상 신탁과 과거 가압류는 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 백연진의 2024.07.24 가압류입니다. 이보다 먼저 전입한 김앙익이 조사되어 있으므로 선순위 대항력 및 보증금 인수 가능성이 이 물건의 핵심 권리 변수입니다.
특히 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수액 0원을 확정적인 판단으로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
따라서 이 물건은 가격이 크게 내려왔지만 권리 확인이 선행되어야 하는 고위험 검토 대상입니다. 보증금·점유·대항력·배당관계가 확인되기 전에는 저가 매수 여부를 확정하기 어렵습니다. 권리관계 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
