대구지방법원 2025타경438. 구미시 형곡동 도시주택프리미엄빌라 5층 502호, 전용 83.85㎡ 아파트입니다. 감정가는 67,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 32,830,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 2015.01.09. 설정된 국민은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이 권리와 그 이후의 신한카드 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 실거래와 뚜렷한 차이를 보입니다. 같은 단지 동일 면적 83.85㎡의 최근 거래는 52,000,000원·60,000,000원·68,000,000원, 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다. 현재 최저가 32,830,000원은 그 평균의 54.7%입니다. 다만 거래 표본이 3건이고 총 19세대의 소규모 단지라는 점은 가격 차이와 별개로 환금성 판단에 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 376-1 도시주택프리미엄빌라 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이상호 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 32,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 72,859,746원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2015.01.09. 국민은행 근저당권이고, 이후 설정된 신한카드 가압류 6,795,426원, 신용보증기금 가압류 30,600,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 해당사항이 없어 등기·명세서 기준 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 54.7%
도시프리미엄빌라 동일 면적 83.85㎡의 확인된 최근 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.03. 60,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.85㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 83.85㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.04 | 83.85㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.85㎡ | 3건 | 60,000,000원 |
현재 최저가 32,830,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 60,000,000원의 54.7%입니다. 실거래 최저 52,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득의 출발점 역시 32,830,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 75,600,000원 | 31,839,060원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,795,426원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 30,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 112,995,426원 중 예상 배당액은 31,839,060원이고, 미배당은 81,156,366원입니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 형곡동 형곡고등학교 서측 인근으로, 주변은 학교·아파트·주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 5층 502호입니다.
- 도로. 동측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 724,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 환금성. 도시프리미엄빌라는 총 19세대이며 1996.11.07. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 실거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.01.09. 국민은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다. 동일 유형을 상정한 평가이므로 실제 수리 상태를 반드시 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 19세대, 동일 면적 최근 거래 3건입니다. 낙찰가가 싸더라도 향후 매도 시 거래 상대가 제한될 수 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰된 물건입니다. 단순 가격 문제인지 현장 상태·수요·기타 사정 때문인지 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 등 채권자의 미배당이 커도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자가 별도로 부담하는 구조가 아닙니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성과 현장 상태”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2015년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 32,830,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 60,000,000원의 54.7%까지 내려와 있습니다. 따라서 제공된 실거래만 놓고 보면 가격 여유가 분명합니다. 다만 19세대 소규모 단지, 최근 거래 3건, 2회 유찰이라는 조건을 함께 보면 “싸게 사는 것”과 “쉽게 다시 파는 것”은 별개의 문제입니다. 권리보다 실제 내부 상태와 거래 수요를 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
