대구지방법원 2025타경438. 경상북도 구미시 형곡동 도시주택프리미엄빌라 5층 502호, 전용 83.85㎡ 아파트입니다. 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,900,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.01.09 국민은행 근저당 75,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 붙은 신한카드 가압류 6,795,426원, 신용보증기금 가압류 30,600,000원, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
과거 대한생명보험·국민은행·동진레저·한국캐피탈의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 입찰자가 권리분석에서 집중할 부분은 2015년 국민은행 근저당 이후의 권리뿐입니다. 배당 예상에서는 국민은행 채권최고액 75,600,000원 중 45,655,800원만 배당되고 나머지 채권과 후순위 가압류는 미배당이 발생하지만, 이 부족액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 376-1 도시주택프리미엄빌라 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이상호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 72,859,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2015년 국민은행 근저당이 기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 또한 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 당시 현장방문에서 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
도시프리미엄빌라 전용 83.85㎡의 최근 확인 거래는 3건입니다. 2025년 4월 68,000,000원, 2026년 1월 52,000,000원, 2026년 3월 60,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다. 최신 거래 역시 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.85㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 83.85㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.04 | 83.85㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 평균 | 83.85㎡ | 3건 | 60,000,000원 |
현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 78.2%입니다. 금액 차이는 13,100,000원이며, 최근 거래 중 최저인 52,000,000원보다도 5,100,000원 낮습니다. 감정가 67,000,000원은 최근 평균보다 높지만 한 차례 유찰로 가격이 내려와, 현재 회차에서는 최근 실거래 대비 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,244,200원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 75,600,000원 | 45,655,800원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,795,426원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 30,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 112,995,426원 가운데 예상 배당은 45,655,800원이며, 미배당액은 67,339,626원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 배당 부족이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡고등학교 서측 인근으로, 주변은 학교·아파트·주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 5층 502호입니다.
- 도로. 동측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 724,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 19세대, 1996.11.07 준공이며 동일면적 최근 거래는 3건입니다. 소규모 단지인 만큼 재매각 시 거래량과 내부상태 영향을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 6번 국민은행 근저당권(2015.01.09, 채권최고액 75,600,000원)이 말소기준입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 시 내부확인이 불가했습니다. 수리 필요 여부에 따라 현재 실거래 대비 가격 차이가 줄어들 수 있습니다.
- 소규모 단지 거래성. 19세대 단지이고 최근 거래 표본은 3건입니다. 52,000,000원~68,000,000원 사이 가격 편차가 있어 호별 상태를 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 예상 미배당 67,339,626원이 발생하지만 후순위 채권의 미회수액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 실거래 아래
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 국민은행 근저당을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 부족은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰을 거쳐 46,900,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 60,000,000원의 78.2% 수준입니다. 최근 실거래만 놓고 보면 가격 메리트가 있는 회차입니다.
다만 이 물건은 19세대의 소규모 단지이고 1996년 준공이며, 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았고 임대관계도 미상이었습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격도 여유 — 대신 내부상태와 실제 점유를 현장에서 확인”입니다. 현재 회차의 가격 차이가 수리비·명도비용으로 얼마나 보존되는지가 실제 입찰가를 정하는 마지막 변수입니다.
