대구지방법원 2025타경454. 구미시 공단동 지식산업센터 1층 109호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(일반음식점 : 남원대가추어탕 & 한방백숙)입니다. 소유자 권락희는 2019.02.27 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기에는 거래가액 706,217,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 561,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2021.04.22 영덕세무서장 처분의 압류가 있었지만 2022.06.20 말소됐고, 2025.08.29 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 193-8 지식산업센터 1층109호 · 경상북도 구미시 수출대로 152 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 제1층 제109호 · 근린생활시설(일반음식점 : 남원대가추어탕 & 한방백숙) |
| 소유자 | 권락희 · 거래가액 706,217,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 329,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 488,459,503원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.27 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 561,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강미승 | 전부 | 2025.03.11 | 20,000,000원 | 870,000원 | 2025.09.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학범 | 170.2200㎡ · 점유부분 없음. | 2022.09.21 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2019.02.27 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 임차인 모두 대항력 없음이고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 2명이며, 각 보증금을 중복 합산하는 보증기관 승계 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,409,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 561,600,000원 | 323,870,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 329,280,000원 가정 시 하나은행의 총 미배당은 237,729,920원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 담보채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 329,280,000원 | 323,870,080원 | 237,729,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,496,000원 | 226,469,056원 | 335,130,944원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 161,347,200원 | 158,288,339원 | 403,311,661원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 하나은행의 청구액 488,459,503원은 전액 충족되지 않습니다. 다만 근저당은 말소기준권리로 매각으로 소멸하는 구조이므로, 배당 부족액과 매수인의 인수액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미세무서 남서측 인근 지식산업센터 1층으로, 주위는 상업용·업무용 건물이 혼재한 노선상가 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설로 일반음식점 ‘남원대가추어탕 & 한방백숙’으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 폭 약 35미터, 동측 폭 약 12미터, 서측 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 재생사업지구(구미국가1단지)·산업시설구역에 포함됩니다. 지목은 공장용지, 토지면적은 9,112.0㎡, 공시지가는 240,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층 109호이며 공동 위생설비·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 강미승은 전부 점유로 기재돼 있고, 김학범은 170.2200㎡ 임차 표기와 동시에 ‘점유부분 없음.’으로 기록돼 있어 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 대항력과 인도를 분리해서 판단. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재한다면 낙찰 후 인도 절차는 별개의 문제입니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 하나은행 미배당 237,729,920원은 현재 회차의 채권 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 용도 확인. 지식산업센터 내 근린생활시설로 이용 중이며 일반공업지역·산업시설구역의 입지 특성을 감안해 실제 사용 가능성과 수요를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 임대·매매 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 상가의 가격과 점유”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.02.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 강미승과 김학범의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없으며, 현재 회차 예상배당의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 감정가 672,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 329,280,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동시에 지식산업센터 1층 근린생활시설이라는 용도, 실제 임차·점유관계, 추가 유찰 시에도 확대되는 담보채권 미배당을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 현장 점유 검증을 통과해야 하는 상가형 물건입니다.
