대구지방법원 2025타경454. 구미시 공단동 지식산업센터 제1층 제109호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점 : 남원대가추어탕 & 한방백숙)입니다. 등기부상 현재 소유자는 권락희이고, 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 561,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 2명의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후입니다.
현재 최저매각가는 470,400,000원으로 감정가 672,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 또는 인근 실거래 자료가 제시되지 않아 470,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 상업용 부동산의 가격 적정성과 환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 193-8 지식산업센터 1층 109호 |
| 도로명 | 경상북도 구미시 수출대로 152 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 제1층 제109호 · 근린생활시설(일반음식점 : 남원대가추어탕 & 한방백숙) |
| 소유자 | 권락희 · 2019.02.27 소유권이전 · 거래가액 706,217,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 470,400,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권 청구액 | 488,459,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 561,600,000원이고 채무자는 권락희입니다. 2021년 국세 압류는 2022.06.20 이미 말소되었으며, 2025.08.29 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강미승 | 전부 | 2025.03.11 | 20,000,000원 / 870,000원 | 2025.09.24 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김학범 | 170.2200㎡ · 점유부분 없음. | 2022.09.21 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
신고 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 강미승의 전입일은 2025.03.11, 김학범의 전입일은 2022.09.21로 모두 말소기준일 2019.02.27보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,104,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 561,600,000원 | 463,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 470,400,000원 가정 시 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 98,304,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 470,400,000원 | 463,296,000원 | 98,304,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 329,280,000원 | 323,870,080원 | 237,729,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 230,496,000원 | 226,469,056원 | 335,130,944원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 하나은행의 미배당액은 98,304,000원에서 237,729,920원, 335,130,944원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 회수 부족분일 뿐, 현재 자료상 낙찰자가 그 금액을 떠안는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미세무서 남서측 인근의 지식산업센터 1층 상가로, 주위는 상업용 및 업무용 건물이 혼재한 노선상가 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 일반음식점 ‘남원대가추어탕 & 한방백숙’으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 동측 약 12m, 서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 재생사업지구(구미국가1단지), 산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업기타, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 240,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층 109호로, 공동 위생설비·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 지식산업센터 및 인근 유사 1층 근린생활시설의 최근 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현 점유·영업 상태와 실제 임대차관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 확인. 강미승·김학범 모두 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 인도 절차는 별도 문제이므로 현황조사 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 상업용 환금성. 아파트가 아닌 지식산업센터 1층 근린생활시설이므로 업종 수요, 공실 가능성, 임대료 수준이 재매각 가격에 직접 영향을 줍니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당이고, 신고 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 470,400,000원으로 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 본건은 일반공업지역의 지식산업센터 1층 근린생활시설입니다. 권리 측면은 합격, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
