대구지방법원 2025타경473. 김천시 대항면 향천리 808-1, 향천전원마을 4층 503호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 주식회사황토인으로, 2020.09.21. 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2015.05.28. 김천축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 96,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 김천시 압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 향천전원마을의 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 94,000,000원, 최신 거래는 2025.08.의 93,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.5%이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +13.9%로 나타납니다. 따라서 주어진 실거래 자료만 놓고 보면 현재 회차는 가격 측면의 할인폭이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경473 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 대항면 향천리 808-1 4층 503호 · 경상북도 김천시 대항면 향천2길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제503호 · 사용승인 2015.04.10. |
| 시세 비교면적 | 84.2㎡ · 향천전원마을 12세대 |
| 현재 소유자 | 주식회사황토인 · 2020.09.21. 거래가 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천축산업협동조합 / 70,577,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.05.28. 설정된 김천축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 96,000,000원이고 채무자는 김정옥입니다. 이후 2022.01.10. 김천시 압류, 2023.10.17. 국의 압류, 2025.09.08. 김천축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜영 | 503호 · 용도 미상 | 2019.01.08. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.24. 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤혜영의 전입일 2019.01.08.은 말소기준권리인 2015.05.28. 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 해당 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.09.24. 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 68.5%
향천전원마을은 12세대이고 시세 비교면적은 84.2㎡입니다. 확인된 실거래는 4건이며, 가격 메리트 판단에서는 전체 평균 88,250,000원보다 최근 12개월 평균 94,000,000원, 최신 거래 93,000,000원, 최근 추세 +13.9%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.75㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 84.2㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 84.75㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 84.75㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 94,000,000원 |
현재 최저가 64,400,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 68.5%입니다. 최신 거래 93,000,000원보다도 낮고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.9% 높은 추세로 집계돼 있습니다. 감정가 92,000,000원 역시 최근 12개월 평균 94,000,000원과 비슷한 수준이어서, 한 차례 유찰된 현재 회차에서 가격 할인폭이 크게 확대된 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,559,200원 |
| 1. 근저당 · 김천축산업협동조합 | 96,000,000원 | 62,840,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 64,400,000원을 전제로 하면 집행비용 1,559,200원, 김천축산업협동조합 62,840,800원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 33,159,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 33,159,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 52,131,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 65,412,009원 | 0원 |
채권자의 미배당액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 주어진 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 실질취득가는 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대항면주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 2015.04.10. 사용승인됐고, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사 지대의 부정형 토지이며 연립주택부지로 이용중입니다. 토지면적은 802.0㎡, 공시지가는 94,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 중로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물대장. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 안내가 있으나 해당 503호와는 무관하다고 기재돼 있으며 상세 내용은 감정서 참조 사항입니다.
- 환금성. 향천전원마을은 12세대로 확인된 실거래가 4건에 그쳐, 가격 수준과 별개로 거래 표본이 얇다는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 윤혜영은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.09.24. 접수돼 있으므로 최우선변제 해당 여부와 명도 상황을 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 94,000,000원과 최신 거래 93,000,000원을 기준으로 현재 최저가 64,400,000원의 할인폭을 보되, 12세대 소규모 단지의 거래표본 한계도 함께 반영해야 합니다.
- 명도. 실제 점유 임차인 1명이 확인되므로 인수액 0원과 별개로 점유 이전과 인도 절차를 준비해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 안내. 집합건축물대장상 위반건축물 등재는 해당 호실과 무관하다고 기재돼 있으나 감정서의 상세 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 가격도 낮다
이 사건의 말소기준은 2015.05.28. 김천축산업협동조합 근저당입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 윤혜영의 2019.01.08. 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 92,000,000원에서 1회 유찰된 64,400,000원으로 내려와 있습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 94,000,000원의 68.5%이고, 최신 거래 93,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +13.9%입니다. 따라서 주어진 자료만 놓고 보면 권리와 가격이 모두 유리한 편입니다. 다만 12세대 소규모 물건에 거래표본이 적고, 점유 임차인의 보증금·확정일자가 미상이라는 점은 최종 입찰가를 정하기 전에 반드시 확인해야 할 변수입니다.
