🏷 182,700,000원 🏠 250,000,000원 📊 261,292,500원 ⏳ 5.7회

대전지방법원 2025타경51675. 서산시 석림동 서산센트럴코아루아파트 104동 7층 702호입니다. 감정가는 261,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 182,700,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 261,292,500원의 69.9%까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 전입·점유가 2020.04.29부터 이어진 임차인 전현준이 있고, 임차보증금이 250,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류 2025.08.08보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다.

이런 구조에서는 최저매각가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 잔액이 늘어나는 구조라, 낙찰가 + 인수 미배당액을 합친 실질취득은 약 보증금 250,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰이 생겨도 “가격이 계속 싸진다”고 단순 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심

현재 권리분석의 기준은 2025.08.08 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 뒤인 2025.08.26 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전현준은 2020.04.29 전입·점유를 시작했고 2024.07.01 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 250,000,000원은 전현준 한 사람의 임차보증금입니다. 임차권등기에는 2020.04.17, 2022.03.31, 2022.05.06 확정일자가 기재되어 있고, 250,000,000원 중 130,000,000원은 2022.03.31 계약으로 증액된 금액입니다. 예상배당은 우선변제권 없음으로 처리되어 임차인 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 표면 69.9%가 아니라 실질취득 250,000,000원이 기준

서산센트럴코아루아파트 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다. 평균은 261,292,500원, 최신 거래는 2026.08 255,000,000원입니다. 현재 최저가 182,700,000원은 최근 평균의 69.9%지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 표면 할인율입니다.

실거래 범위는 233,010,000원부터 279,000,000원입니다. 실질취득 기준 약 250,000,000원은 이 범위 안에 있고, 최신 거래 255,000,000원과 최근 12개월 평균 261,292,500원보다는 낮습니다. 다만 최근 최저 거래 233,010,000원보다는 높은 수준이므로 압도적인 저가 매수로 평가할 가격은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 한국주택금융공사 청구 272,630,355원 중 179,342,200원이 배당되고 93,288,155원이 미배당으로 남습니다. 임차인 전현준에게는 0원이 배당되는 것으로 계산되어 보증금 미변제 잔액이 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 약 250,000,000원

표면 매각가는 182,700,000원에서 127,889,999원, 89,522,999원으로 내려갑니다. 하지만 보증금 250,000,000원이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당 잔액이 커지므로 실질취득은 약 250,000,000원 수준에서 고정됩니다. 따라서 회차가 더 내려가는 것 자체를 투자수익으로 착각하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산중학교 북서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 단지. 서산센트럴코아루아파트는 337세대이며 사용승인일은 2019.03.28입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 및 남서측 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이용하고 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 182,700,000원이나 최근 평균 대비 69.9%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 보세요.
• 임차보증금 인수 확인. 전현준 보증금 250,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당 잔액을 배당표·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권 세부 확인. 임대차계약일자 2020.04.17·2022.03.31·2022.04.29, 전입·점유 2020.04.29, 임차권등기 2024.07.01의 선후관계를 원본과 대조하세요.
• 확정일자 확인. 임차권등기에는 2020.04.17·2022.03.31·2022.05.06 확정일자가 기재돼 있으므로 실제 배당순위 처리 결과를 확인하세요.
• 추가 유찰 착시. 127,889,999원이나 89,522,999원으로 내려가도 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 같은 비율로 하락하지 않습니다.
• 단지 환금성. 경매물건 평균 유찰 5.7회·매각률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 난도도 함께 보세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “250,000,000원짜리 인수형”

이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 261,000,000원짜리 아파트를 182,700,000원에 살 수 있다는 표면 숫자입니다. 임차인 전현준은 2020.04.29부터 전입·점유했고 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 말소기준 2025.08.08보다 앞선 대항력 임차인이어서, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

따라서 이 물건은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 261,292,500원과 최신 거래 255,000,000원보다는 낮지만, 최근 최저 거래 233,010,000원보다 높습니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰 5.7회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 제한적이고, 권리 난도는 높은 C등급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 최종 배당·인수 범위를 정확히 확정하는 것입니다.