대전지방법원 2025타경51675. 충청남도 서산시 석림동 서산센트럴코아루아파트 104동 702호, 전용 74.989㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박성찬이며, 2023년 6월 14일 매매계약에 따라 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정가는 261,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 127,890,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 가격 매력이 커 보이지만, 등기부와 매각물건명세서를 함께 살펴보면 전혀 다른 결론에 도달합니다.

핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차인 전현준은 2020년 4월 29일 전입·점유를 시작했고, 최초 계약 확정일자는 2020년 4월 17일입니다. 임차보증금은 증액분을 포함해 250,000,000원이며, 2024년 7월 1일 임차권등기가 이루어졌습니다. 명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 낙찰가가 낮다는 사실과 실질취득비용이 낮다는 사실은 완전히 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 반값의 원인은 선순위 임차권

과거 공산새마을금고 근저당권은 2022년 4월 29일 이미 말소되었으며, 2021년 서산시 압류와 조은희 담보가등기도 각각 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2025년 8월 8일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 문제는 별개입니다. 임차인 전현준은 2020년 4월 29일 전입·점유를 시작했고, 2024년 7월 1일 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 후순위 압류나 경매개시결정이 소멸하더라도 선순위 임차보증금 인수 위험은 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 250,000,000원의 실체

실제 임차인 1명입니다. 임차보증금에는 2022.03.31 계약으로 증액된 130,000,000원이 포함됩니다. 증액분 확정일자는 2022.03.31이며, 임차권등기 관련 확정일자 기록에는 2022.05.06도 기재되어 있습니다. 각 보증금 부분의 우선순위와 배당 가능성은 구분해 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득비용을 보라

같은 단지, 전용 약 74㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 261,292,500원이며, 최신 거래는 2026년 8월 255,000,000원입니다.

거래가는 233,010,000원~279,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 127,890,000원만 놓고 보면 최근 시세 평균의 48.9%이므로 저렴해 보입니다. 그러나 임차보증금 인수액을 제외한 비교는 실제 투자 판단에 사용할 수 없습니다.

일반적으로 대항력 임차인에게 낙찰대금에서 보증금이 배당되고 매수인이 미배당액을 인수하는 구조라면, 보증금이 낙찰가보다 클 때 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에서 형성될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 제시된 예상배당은 임차인에게 0원을 배당하고 신청채권자에게 매각대금의 잔액을 배분하는 계산입니다. 따라서 이 가정에서는 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되지 않고 낙찰가에 보증금 전액이 추가됩니다. 실제 부담액을 확정하려면 임차인의 배당순위와 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)

제시된 예상배당에 따른 계산입니다. 매각대금 127,890,000원 중 집행비용 2,590,460원을 제외한 125,299,540원을 한국주택금융공사에 배당하며, 신청채권자의 미배당액은 147,330,815원입니다. 임차인에게는 0원을 배당하는 가정이므로 보증금 250,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 남습니다. 실제 배당은 임차인 우선변제권, 조세채권 등의 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 내려갑니다. 하지만 보증금 인수 위험이 유지되므로 낙찰가만 보고 투자성을 판단할 수 없습니다.

각 회차의 인수액 250,000,000원은 제시된 배당 시나리오에서 임차인 배당액이 0원이라는 가정을 유지한 계산입니다. 실제 배당에서 임차인이 보증금 일부를 지급받으면 인수액은 그만큼 감소할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 석림동 소재 서산중학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측과 남서측의 포장도로를 통해 접근합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다. 감정상 아파트로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로2류 저촉 및 소로1류·소로2류 접합 사항이 있습니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 13,946.0㎡이고 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정상 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 337세대 단지로 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인되지만 거래가격 편차가 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.1회에 달하므로 권리 문제가 있는 물건의 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 을구 3번 임차권등기와 매각물건명세서의 보증금 미배당 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다. 이 사건의 가장 중요한 확인 사항입니다.
• 우선변제권 및 배당순위. 최초 보증금과 2022년 증액분의 확정일자, 배당요구, 배당순위를 각각 확인해야 합니다. 예상배당 0원이 실제 법률관계와 일치하는지 검증이 필요합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 매수인 인수 보증금 잔액을 더해 판단해야 합니다. 현재 제시된 배당 가정의 합계는 377,890,000원입니다.
• 명도와 보증금 반환. 주택임차권등기가 있는 물건이므로 임차보증금 반환과 관련된 권리 문제를 해결하지 않고 일반적인 공실 아파트처럼 인도받을 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 압류 및 조세채권. 국민건강보험공단 압류를 말소기준으로 보되, 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 채권과 실제 소멸 범위를 확인해야 합니다.
• 시세와 개별 상태. 최근 12개월 평균 261,292,500원과 최신 거래 255,000,000원을 참고하되, 7층 702호의 향·관리상태·실제 점유상태 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 추가 유찰 후에도 보증금 전액 인수가 유지된다면 실질취득비용은 시세를 초과할 수 있습니다. 최저가 인하만으로 투자 적합성을 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 배당요구 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 인수 경매”

서산센트럴코아루아파트 104동 702호는 감정가 261,000,000원에서 최저가 127,890,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 49%라는 할인율이 아니라 임차보증금 250,000,000원입니다.

임차인 전현준은 말소기준권리 이전에 전입·점유를 시작했고 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 명세서에도 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 현재 제시된 예상배당처럼 임차인 배당액이 0원이라면 실질취득비용은 377,890,000원으로, 최근 실거래 평균 261,292,500원을 크게 웃돕니다. 설령 배당 구조가 달라져 총 부담이 보증금 수준으로 조정되더라도, 비용상 이점은 제한적이며 법적·절차적 위험을 함께 고려해야 합니다.

단지 평균 유찰 횟수는 6.1회이고, 추가 유찰 시나리오에서도 인수액을 전액 반영하면 시세 대비 유리하다고 보기 어렵습니다. 이 사건은 가격 하락을 기다리는 것보다 선순위 임차인의 배당·인수 구조를 정확히 확정하는 것이 우선입니다.

결론: 권리 인수 위험 높음 · 최저가 착시 주의 · 실질취득비용 기준 가격 메리트 부족 · 입찰 신중.