대전지방법원 2025타경51700. 당진 송악읍 ‘힐스테이트당진2차’ 107동 1층 103호, 전용 74.5361㎡ 아파트입니다. 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 숫자만 보면 30% 내려온 물건이지만, 권리관계에서는 2023.02.17. 전입·점유를 갖춘 임차인 가명군의 200,000,000원 보증금을 먼저 봐야 합니다. 말소기준인 2024.03.15. 아크타워 가압류보다 전입이 앞서므로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “1.568억짜리 아파트”가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 매수인의 실질취득 총액이 약 200,000,000원으로 고정됩니다. 2회, 3회 유찰돼 최저가가 더 내려가도 총 취득부담이 같은 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 504 힐스테이트당진2차 107동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.5361㎡ · 지상22층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 이응숙 (2018.10.31. 거래가액 209,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가명군 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
등기부상 2018.10.31. 농협은행 근저당권 175,200,000원이 설정됐지만 2023.02.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.15. 주식회사아크타워 가압류 473,442,002원입니다. 그런데 임차인 가명군은 그보다 앞선 2023.02.17. 주민등록·점유, 2023.02.20. 확정일자를 갖고 있습니다. 이후 2025.03.04. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 가명군 부동산 전유부분 전부 · 주거 | 2023.02.17 확정일자 2023.02.20 | 200,000,000원 | 2025.03.04 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 임차인 가명군의 이름이 강제경매 신청채권자와 동일합니다. 관계인 여부와 임대차 실체는 입찰 전 계약서·전입세대·점유관계 등 원본 자료로 추가 확인할 필요가 있습니다.
② 유찰돼도 실질취득은 약 2억 — 최저가 착시
대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 떨어진 만큼 인수분이 커져 총 부담이 약 200,000,000원으로 맞춰집니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 실질취득가격 하락을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 실질 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,800,000원 | 43,200,000원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 109,760,000원 | 90,240,000원 | 200,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 123,168,000원 | 200,000,000원 |
대항력 인수형의 가격 판단 규칙에 따른 비교입니다. 최저가가 낮아져도 인수분이 늘어나므로 총 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2억은 최근 거래보다 낮다
힐스테이트당진2차 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 227,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 233,000,000원입니다. 따라서 실질취득 200,000,000원은 최근 평균의 87.8%, 최신 거래의 85.8% 수준입니다. 현재 최저가 156,800,000원만 놓고 계산한 68.8% 할인율은 이 물건의 실제 취득부담을 과소평가하므로 가격 메리트 판단 근거로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.54㎡ | 16 | 233,000,000원 |
| 2026.06 | 74.8㎡ | 14 | 242,000,000원 |
| 2026.06 | 74.8㎡ | 14 | 242,000,000원 |
| 2026.06 | 74.8㎡ | 23 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 74.54㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 74.54㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 74.54㎡ | 11 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 74.8㎡ | 27 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 74.8㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2026.01 | 74.54㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 74.8㎡ | 1 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 227,833,333원 |
특히 본건과 같은 1층 거래가 2026.01. 218,000,000원에 존재합니다. 실질취득 200,000,000원은 이 거래보다 18,000,000원 낮습니다. 따라서 권리부담을 정확히 반영한 뒤에도 가격만 놓고 보면 최근 거래 대비 여유가 있습니다. 다만 그 여유를 얻기 위해 대항력 임차인의 보증금 인수 구조와 관계인 가능성을 감수해야 한다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 인수 · 임차인 가명군 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아크타워 | 473,442,002원 | 153,804,800원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,068,999원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 53,588,780원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 가명군 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 756,099,781원 중 채권자 예상배당은 153,804,800원, 미배당은 602,294,981원입니다. 채권자 배당표와 별개로 매수인의 가격 판단은 대항력 임차보증금 200,000,000원을 반영한 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 기지초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상22층 건물 내 1층 103호이며, 사용승인일은 2018.03.22입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 969,000원/㎡입니다.
- 환금성. 힐스테이트당진2차는 1,617세대, 2018.03.22 준공 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 본건은 1층이므로 최근 1층 거래 218,000,000원을 함께 비교하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 2억으로 고정. 156,800,000원 최저가가 아니라 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 200,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 109,760,000원, 3회 유찰 76,832,000원으로 내려가도 인수분이 커져 실질취득은 약 200,000,000원으로 유지됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일합니다. 임대차계약서, 전입·점유, 보증금 지급관계와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·인수 범위 재확인. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있으므로, 입찰 직전 최신 명세서와 등기부에서 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 동일 면적대 최근 12개월 평균만 볼 것이 아니라 2026.01. 1층 거래 218,000,000원과 본건 실질취득 200,000,000원을 함께 비교하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 부담 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.568억 낙찰”이 아니라 “2억 취득”이다
이 사건의 첫인상은 감정가 224,000,000원에서 한 번 유찰된 156,800,000원짜리 아파트입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자가 바뀝니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인의 보증금이 200,000,000원이고, 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실질취득 총액은 약 200,000,000원으로 봐야 합니다.
그 기준으로도 최근 12개월 평균 227,833,333원, 최신 거래 233,000,000원, 같은 면적대 1층 거래 218,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 가격 자체가 나쁜 물건은 아닙니다. 다만 이 할인은 “유찰로 싸진 가격”이 아니라 대항력 임차보증금이라는 복잡한 권리부담을 떠안는 대가에 가깝습니다. 임차인과 신청채권자의 관계, 임대차 실체, 인수범위를 명확히 확인할 수 있는 경우에만 접근할 성격입니다. 가격은 여유, 권리는 고난도. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 2억원의 실질취득 구조를 정확히 이해하는 데 있습니다.
