105,000,000원
대전지방법원 2025타경51712. 당진시 원당동 600-16, 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 105,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 먼저 봐야 할 것은 2019.10.21 전입·점유를 시작한 윤현식 임차인입니다. 확정일자도 2019.10.10로 확인되고, 보증금은 130,000,000원입니다.
말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 가압류는 2022.11.18입니다. 임차인의 전입은 이보다 약 3년 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 105,000,000원 가정에서는 집행비용 2,270,000원을 먼저 제하고 임차인에게 102,730,000원이 배당되며, 27,270,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 600-16 3층301호 · 도로명 충청남도 당진시 송산로 270-32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 면적 / 규모 | 전용 67.08㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 송주철 · 2024.11.01 매매 · 거래가액 93,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 130,117,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
2017.10.10 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당 143,000,000원은 2019.10.21 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 윤현식은 2019.10.10 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2019.10.21 전입·점유했습니다. 현재 말소기준은 2022.11.18 주택도시보증공사 가압류 30,494,558원으로, 임차인의 전입이 이보다 선행합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 윤현식 주거 · 임차권등기 | 3층 301호 전유부분 전부 | 전입 2019.10.21 확정 2019.10.10 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
윤현식은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2025.11.12입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 또한 같은 윤현식 명의로 전세권 130,000,000원, 주택임차권 130,000,000원, 강제경매 신청이 함께 나타납니다. 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 132,270,000원을 봐야 한다
동일 면적 67.08㎡ 거래는 8건이 확인됩니다. 평균 거래가는 92,675,000원, 최저 86,000,000원, 최고 98,500,000원이며 최신 거래는 2024.11의 86,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 67.08㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 3 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 2 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 2 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 4 | 98,500,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 4 | 98,500,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 3 | 93,100,000원 |
| 2024.11 | 67.08㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 92,675,000원 |
최저가 105,000,000원 자체부터 이미 최근 12개월 평균 92,675,000원의 113.3%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 27,270,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 132,270,000원, 최근 평균의 142.7%입니다. 최신 거래 86,000,000원과 비교하면 46,270,000원 높은 수준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,000,000원 | 27,270,000원 | 132,270,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,500,000원 | 58,223,000원 | 131,723,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,450,000원 | 79,876,100원 | 131,326,100원 |
매각가는 105,000,000원 → 73,500,000원 → 51,450,000원으로 크게 내려가지만, 인수액은 27,270,000원 → 58,223,000원 → 79,876,100원으로 반대로 커집니다. 결국 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 실질취득가의 바닥을 만드는 구조입니다. 유찰 횟수가 늘어도 총 부담은 약 131,000,000원대에 머뭅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 윤현식 보증금 | 130,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 30,494,558원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 윤현식 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 201,875,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤현식 | 130,117,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 27,270,000원을 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호이며 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 주변. 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 북측 인근 송산로를 통해 금암로·원당로 등으로 연계되고, 북측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(당진3동04 일반형)이며 가축사육제한구역과 준보전산지가 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 636.0㎡, 공시지가 144,400원/㎡입니다. 감정요항상 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 2017.09.29 사용승인된 8세대 규모 다세대이며, 확인된 동일 면적 거래 8건은 86,000,000원~98,500,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 105,000,000원에 낙찰받아도 예상 인수 27,270,000원을 합친 132,270,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가격은 크게 낮아지지만 인수액은 58,223,000원·79,876,100원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2019.10.21, 확정일자 2019.10.10, 보증금 130,000,000원 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 임대차계약서에서 다시 확인해야 합니다.
- 윤현식 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·강제경매 채권자가 동일인으로 나타나므로 각각의 채권이 어떤 법률관계에서 발생한 것인지 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 점유 상태, 내부 상태, 관리비 체납 및 실제 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 감정요항상 토지 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 실질가격은 내려가지 않았다”
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 윤현식 임차인의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 27,270,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 판단가격은 132,270,000원입니다.
최근 12개월 평균 92,675,000원과 비교하면 실질취득은 142.7% 수준입니다. 2회, 3회 유찰을 가정해도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 인수액이 늘어 매각가와 인수액의 합계가 131,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득 기준 가격 메리트는 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐느냐’가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함해 얼마를 실제로 부담하느냐입니다.
