대전지방법원 2025타경51871. 충청남도 당진시 신평면 거산리 161-1 소재 대지 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 일부는 주거나지, 일부는 상업용 건부지이며, 건물은 근린생활시설(점포)로 이용 중입니다. 매각에는 제시외 창고도 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사상정이고, 성동신용협동조합이 신청채권자로 확인됩니다.

등기상 말소기준권리는 2023.02.15 성동신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 담보권이 소멸하는 것과 임차인의 대항력·보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 있는 점유자가 이번 사건의 가장 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 검토

말소기준은 성동신용협동조합의 2023.02.15 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 데메테르주식회사와 주식회사원총건업의 근저당권, 국가 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

반면 송윤식의 전입신고일은 2016.01.22로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 전입신고일만으로 법률상 대항력 성립을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유의 계속 여부, 해당 목적물의 주택임대차 해당 여부, 보증금 및 계약관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자 1명입니다. 보증기관 대위신고로 확인된 별도 중복 신고는 없습니다.

특히 확정일자와 보증금이 모두 확인되지 않았으므로 우선변제권이나 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부 또한 확인되지 않아 매각 후 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 입찰 전 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 실질 할인율은 아니다

감정가는 638,900,880원, 현재 최저매각가는 313,061,000원으로 감정가의 약 49%입니다. 두 차례 유찰되며 명목상 가격은 상당히 내려왔지만, 이 숫자를 실질 매입비용으로 해석해서는 안 됩니다.

또한 동일 부동산에 대한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 감정가 할인율은 시세 할인율이 아니며, 실제 투자 판단에서는 확인된 실질취득비용과 비교 가능한 거래가격을 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 313,061,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준 단순 추정배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 선순위 임차인의 배당·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다

모든 시나리오에서 신청채권자 성동신용협동조합의 추정 배당액은 120,000,000원으로, 청구금액 102,787,964원을 충족하는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 선순위 임차인이나 조세채권의 실제 배당관계가 반영되면 결과가 바뀔 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 신평버스터미널 동측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량진입이 가능하고, 버스정류장과 간선도로가 가까워 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지 현황. 토지 관련 정보에는 지목 '대', 준주거지역, 평지, 부정형, 세로한면(불), 토지면적 228.0㎡가 확인됩니다. 전체 일괄매각 면적과 동일한지 여부는 각 매각 목록을 대조해야 합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 목록3은 폭 20~25m 중로1류에 접하고, 목록4에는 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 구조로 근린생활시설(점포)로 이용 중이며 기본 위생 및 급배수설비가 있습니다. 사용승인일은 1987.02.05입니다.
• 제시외 건물. 목록3 지상 창고 ㉠~㉢이 매각에 포함됩니다. 실제 건축물의 상태, 이용 가능성 및 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 정보상 268,000원/㎡입니다. 이는 해당 토지 정보의 단가로서 전체 일괄매각 물건의 시장가치를 직접 나타내지는 않습니다.
• 환금성. 토지와 노후 점포 건물, 제시외 창고가 결합된 물건이므로 일반적인 공동주택처럼 정형화된 시세 비교가 어렵습니다. 활용 가능성과 향후 처분가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 보증금. 송윤식의 실제 보증금, 월차임, 계약서, 계약갱신 내역과 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원으로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
• 대항력의 법적 성립. 2016.01.22 전입신고와 실제 점유 개시일, 계속 점유 여부, 주거용 사용 여부를 확인해야 합니다. 상가임대차라면 사업자등록 등 별도 요건도 검토해야 합니다.
• 우선변제·배당요구. 확정일자, 배당요구 여부, 배당순위를 확인해야 합니다. 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조인지 법적으로 판정해야 합니다.
• 당해세·압류. 금천세무서장 관련 압류와 조세채권의 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 단순한 등기상 소멸 여부만으로 모든 조세 관련 부담을 판단할 수 없습니다.
• 공동담보. 성동신용협동조합 및 주식회사원총건업의 근저당권은 거산리 161-1·161-12·161-16을 공동담보로 기재하고 있습니다. 공동담보 대상 및 매각 목록의 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 창고·경계. 목록3 지상 창고의 실측 현황, 건축물대장, 현장 점유, 경계 및 철거·보수 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각가와 실질취득액. 최저매각가 313,061,000원 외에 실제 인수할 보증금, 취득 관련 비용 및 보수비용을 반영해 자금계획을 수립해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 지역의 용도·면적·도로조건·개발 가능성이 비슷한 토지와 건물 거래사례를 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.21 매각기일 기준 진행 여부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 무서운 보증금 미상”

이번 사건의 가장 큰 특징은 큰 감정가 할인율과 미확정 선순위 임차관계가 동시에 존재한다는 점입니다. 최저매각가는 313,061,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 담보권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 송윤식의 전입신고는 말소기준권리보다 앞서며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

대항력이 인정되는 선순위 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 있다면 그 부담은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 특히 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 생각만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 현재의 최저가를 기준으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

또한 주거나지와 상업용 건부지, 점포 건물, 제시외 창고가 함께 포함된 일괄매각이라는 점도 중요합니다. 물건의 환금성과 활용 가능성을 판단하려면 권리분석뿐 아니라 실제 사용 상태와 토지별 규제까지 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 보증금·대항력·배당 여부를 확정하고, 인수액을 포함한 실질취득액을 계산한 뒤 시장가격과 비교해야 합니다. 감정가 49%라는 숫자는 매력적이지만, 현재는 안전한 가격인지 판단할 핵심 정보가 부족합니다.