대전지방법원 2025타경51871. 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 물건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(점포)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사상정이고, 2023.02.15. 성동신용협동조합 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 뒤이어 설정된 데메테르주식회사 및 주식회사원총건업의 근저당과 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 임차인 송윤식입니다. 송윤식은 1층 전부를 점유하고 있으며 전입일이 2016.01.22.로 말소기준인 2023.02.15.보다 앞섭니다. 월 차임은 400,000원이지만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 인정되는 자료가 있으나 실제 인수금액은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51871 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 161-1 |
| 등기 건물 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 161-16 · 거산3거리길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(점포)로 이용중 |
| 토지 | 228.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사상정 |
| 감정가 / 최저가 | 638,900,880원 / 447,230,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 102,787,964원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.02.15. 성동신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 데메테르주식회사 근저당권 150,000,000원, 주식회사원총건업 근저당권 360,000,000원, 2025.10.02. 국의 압류와 2025.10.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리 자체는 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송윤식 | 1층 전부 | 2016.01.22 | 미상 | 400,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계신고 아님 |
송윤식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부, 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부 및 예상 미배당액은 산정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 447,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,872,300원 |
| 1. 성동신용협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 데메테르주식회사 근저당 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 주식회사원총건업 근저당 | 360,000,000원 | 170,357,700원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권총액 630,000,000원 중 440,357,700원이 배당되고 189,642,300원이 미배당되는 추정입니다. 이 배당표에는 임차인의 확인되지 않은 보증금 및 우선변제액이 반영돼 있지 않으므로, 표의 매수인 인수 0원 추정치를 실제 인수확정액으로 보아서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 447,230,000원 | 440,357,700원 | 189,642,300원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 313,061,000원 | 307,878,146원 | 322,121,854원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 219,142,700원 | 215,274,702원 | 414,725,298원 |
유찰될수록 매각가는 447,230,000원에서 313,061,000원, 219,142,700원으로 낮아지지만 등기 채권 미배당은 189,642,300원에서 322,121,854원, 414,725,298원으로 커집니다. 다만 이 수치는 채권 배당 시나리오일 뿐이며, 송윤식의 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 낙찰자의 실질 취득원가를 회차별로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설(점포)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1987.02.05.입니다.
- 주위환경. 신평버스터미널 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진입이 가능하고 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 부정형이며 공시지가는 268,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되며, 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 목록3 지상 제시외 건물 창고가 매각에 포함됩니다. 목록1·4는 현황 주거나지, 목록3은 현황 상업용건부지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 송윤식의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 낙찰가와 별도로 인수될 금액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 배당 후 잔존보증금이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 단순 최저가 447,230,000원이 아니라 낙찰가와 실제 인수보증금을 합친 총액으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 목록3 지상 제시외 건물 창고가 포함되는 매각 범위를 감정평가서와 원문에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록별 현황이 주거나지와 상업용건부지로 나뉘므로 실제 이용·경계·도로접면을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건은 이미 1회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70%인 447,230,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 송윤식의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 가격을 두고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 확인 후 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
