대전지방법원 2025타경51931. 당진시 순성면 나산리 일원의 토지와 단독주택 이용 건물을 묶은 일괄매각 사건입니다. 감정가는 404,111,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 282,877,000원으로 감정가의 약 70%입니다. 하지만 이 30% 하락은 어디까지나 감정가 대비 수치일 뿐, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
등기 흐름도 단순하지 않습니다. 건물의 현재 공유자는 이분례 11분의9와 주식회사새턴 11분의2이고, 2025년 12월 17일 경매개시결정은 등기부상 “이분례 지분”에 기재돼 있습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 목록 부동산의 일괄매각이 적혀 있습니다. 따라서 입찰 전에 매각 대상 목록별 소유지분과 실제 매각 범위를 원문에서 일치시키는 작업이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51931 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 순성면 나산리 76-1 · 건물 등기상 나산리 76-2, 77-1 · 도로명주소 금배길 87 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물은 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 · 외벽 벽돌쌓기 및 드라이비트 · 급·배수·위생·난방설비 |
| 등기상 공유자 | 이분례 11분의9 · 주식회사새턴 11분의2 |
| 토지 정보 | 지목 전 · 1,111㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) · 공시지가 26,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 404,111,200원 / 282,877,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동호신용협동조합 / 128,537,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 2018년, 공유지분 변동을 함께 봐야 한다
말소기준은 2018.07.16. 설정된 채권최고액 195,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 동호신용협동조합이고, 2026.02.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이 근저당은 2024년 공매 과정에서 한 차례 말소됐다가 착오발견을 이유로 회복등기 되었고, 동시에 이선경 지분 11분의2에 대한 근저당 지분을 포기하여 목적이 이분례 지분 쪽으로 정리된 흐름이 확인됩니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 임차인의 대항력·우선변제권이 존재한다고 단정할 수는 없으며, 반대로 현장 점유관계가 완전히 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가의 70%’와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저가는 감정가 404,111,200원에서 1회 유찰된 282,877,000원입니다. 감정가 대비 약 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 동일하거나 유사한 물건의 최신 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 수치만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 아파트처럼 거래 표본이 균질한 물건이 아니라 토지·단독주택·제시외 건물·수목이 함께 포함된 일괄매각입니다. 목록1은 현황 묵전·일부 구거, 목록4는 현황 묵전·일부 진입로, 목록3·5는 현황 건부지이며, 제시외 창고·다용도실과 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 단순히 감정가 할인율만 비교하기보다 각 토지의 이용상태와 접근조건을 함께 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,760,278원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 회복등기 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,116,722원 |
현재 회차에서는 채권최고액 195,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액이 83,116,722원 남습니다. 을구 5번 회복등기는 채권액이 별도로 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 282,877,000원 | 195,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 198,013,900원 | 194,441,705원 | 558,295원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 138,609,730원 | 135,869,194원 | 59,130,806원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 558,295원, 3회 유찰 시에는 59,130,806원의 채권 미배당이 발생하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권의 미배당액과 매수인이 추가로 부담하는 인수액을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
⑤ 농지·접근·현황 — 이 사건의 실무 리스크
- 농지취득자격증명. 목록1과 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 토지 현황. 목록1은 현황 묵전·일부 구거, 목록4는 현황 묵전·일부 진입로, 목록3·5는 현황 건부지입니다.
- 제시외 물건. 제시외건물 ㉠ 창고·㉡ 다용도실과 제시외수목 ㉢·㉣이 매각에 포함됩니다.
- 건물 지번. 건물은 공부상 나산리 76-2, 77-1로 등재돼 있으나 현재 지적분할로 나산리 76-2, 77-6 지상에 소재합니다.
- 진입로. 인근 사유지에 개설된 현황 도로를 경유해 접근하며, 통행 제한 가능성과 관련 법률관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 부속 현황. 일련번호 1·5 지상에 비닐하우스 1개동이 소재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 순성면 광천리 소재 광천리마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 서측 근거리에 남원로가 통과하며 남부로(지방도615호선)·면천로(지방도70호선)와 연계됩니다. 서측 근거리에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 정보에는 준보전산지가 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 토지 형상. 지목 전, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)이며 공시지가는 26,500원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준을 수치로 판정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 대조. 건물 등기부상 경매개시결정이 이분례 지분에 기재돼 있고 현재 공유자가 이분례 11분의9·주식회사새턴 11분의2이므로, 각 목록별 실제 매각 지분을 원문으로 확인하세요.
- 농취증 제출요건. 목록1·4는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 조건이 있으므로 취득 가능 여부와 제출 절차를 반드시 확인하세요.
- 사유지 통행관계. 현황 도로가 인근 사유지를 경유합니다. 통행 제한 가능성과 법률관계를 별도로 확인하세요.
- 지적분할 확인. 건물 공부상 지번과 현재 소재 지번이 달라진 이유가 지적분할로 명시돼 있으므로 현황도·지적도와 실제 건물 위치를 대조하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 과거·현재 공매 진행 관계를 함께 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 조건이 많다
배당 계산만 보면 이 사건은 현재 최저가 282,877,000원에서 근저당권 채권최고액 195,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 2회·3회 유찰 시 채권 미배당이 생겨도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단 포인트는 인수액 하나로 끝나지 않습니다. 이분례 11분의9·주식회사새턴 11분의2의 공유구조, 등기부상 이분례 지분에 기재된 경매개시결정, 목록1·4의 농지취득자격증명, 지적분할로 달라진 건물 소재 지번, 사유지 현황도로를 통한 접근과 통행 제한 가능성이 겹쳐 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 매각범위·농취증·접근권 확인이 선행돼야 하는 C급 점검형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
