대전지방법원 2025타경51931. 충청남도 당진시 순성면 나산리 일원의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택이며, 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재한 지역입니다.

가격부터 보면 상당히 낮아진 것은 사실입니다. 감정가와 최저가의 차액은 206,098,200원입니다. 하지만 이는 감정평가액과 법원 최저매각가격 사이의 차이일 뿐, 실제 시장에서 그만큼 저렴하게 취득한다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래가격에 대한 직접 비교가 불가능하므로 현재 가격의 시세 대비 매력은 확정할 수 없습니다.

특히 이 사건에서는 등기부에 나타난 이분례 지분 11분의 9와 주식회사새턴 지분 11분의 2를 반드시 구별해야 합니다. 경매개시결정의 등기 목적은 이분례 지분에 대한 임의경매로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 토지·건물 및 제시외 물건의 일괄매각이 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상의 소유권 범위와 개별 목록의 포함 범위는 원본 매각서류로 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 회복과 지분 공매를 함께 봐야 한다

권리분석의 출발점은 2018.07.16 설정된 동호신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다.

다만 일반적인 근저당 경매와 다른 지점이 있습니다. 이 근저당권은 2024.11.27 공매를 원인으로 한 말소 등기가 있었으나, 2024.11.29 착오발견에 따라 회복 등기가 이루어졌습니다. 동시에 다른 공유지분에 대한 근저당권 설정 포기 내용도 부기되어 있습니다.

2026.02.10에는 2025.11.24 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로 이해해야 하며, 별도 근저당권이 추가 설정된 것으로 볼 근거는 없습니다.

한편, 이선경 지분 11분의 2에 대한 가처분·압류·공매가 있었고 2024.11.27 주식회사새턴으로 지분이 이전되었습니다. 압류와 가처분은 말소되었지만 주식회사새턴의 공유지분 소유권 자체가 말소된 것은 아닙니다.

② 점유·임대차 — 임차인 신고는 없지만 점유는 확인해야 한다

주택으로 사용 중인 건물이 포함되어 있으므로 현장 점유관계와 주민등록 전입세대 확인이 중요합니다. 신고되지 않은 점유자가 발견된다면 단순한 소유자 점유인지, 대항력 가능성이 있는 임차인인지 별도 분석해야 합니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없는 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 분류해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가격은 198,013,000원입니다. 감정가 404,111,200원 대비 49% 수준이며, 2회 유찰되었습니다.

유찰 후 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 장래 매각가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족액으로, 매수인의 채무 인수액과 구별해야 합니다.

현재 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 취득가격의 출발점은 최저매각가인 198,013,000원입니다. 여기에 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등 부대비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 점유 또는 존속권리 관련 미확인 위험도 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,013,000원 가정)

배당 추정에서는 집행비용 3,572,182원을 먼저 공제하고 나머지 194,440,818원을 근저당권에 배당합니다. 채권최고액 기준 부족액은 559,182원이며 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.

실제 배당에서는 확정된 채권액, 회복등기의 법률관계, 당해세·선순위 조세 및 법정 우선변제 항목에 따라 배당순위나 금액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자인 동호신용협동조합의 청구액은 128,537,041원이나, 이후 근저당권 이전등기가 존재하므로 채권양도와 절차상 지위 관계도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지·건물 리스크 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 주변 환경. 당진시 순성면 광천리마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성된 지역입니다. 대규모 공동주택과 달리 개별 부동산의 이용 여건에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 교통. 서측 근거리에 남원로가 통과하고, 이를 통해 남부로(지방도 615호선) 및 면천로(지방도 70호선)와 연결됩니다. 서측 근거리에 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 벽돌쌓기·드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 급·배수·위생·난방 설비가 있습니다. 실제 설비의 작동 상태와 보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 토지 이용. 계획관리지역·성장관리계획구역으로 표시되어 있으며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지 관련 표시 면적은 1,111㎡, 공시지가는 ㎡당 26,500원입니다.
• 형상·지목. 지목은 전, 형상은 부정형, 지형은 완경사이고 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 실제 도로 사용과 토지의 유효 이용면적을 조사해야 합니다.
• 토지 현황. 목록 1은 묵전이며 일부 구거, 목록 4는 묵전이며 일부 진입로입니다. 목록 3과 5는 건부지로 이용되고 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
• 지적분할. 건물은 공부상 나산리 76-2, 77-1에 등재되어 있지만, 현재 지적분할로 나산리 76-2, 77-6 지상에 소재합니다. 건물의 실제 위치와 매각 토지의 관계를 대조해야 합니다.
• 제시외 물건. 창고, 다용도실 및 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 또한 목록 1, 5 지상에는 비닐하우스가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 제시외 물건과 비닐하우스의 소유관계·점유관계는 구분해 확인해야 합니다.
• 진입로. 인근 사유지에 개설된 현황 도로를 경유해 접근합니다. 통행 제한 가능성이 지적되어 있으므로, 안정적인 출입권원이 확보되어 있는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 단독주택·농지가 결합된 물건으로, 접근성·농지 이용·건물 상태·공유지분 관계 등이 잠재 매수층을 제한할 수 있습니다. 향후 매각 가능성과 적정 거래가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확정. 이분례 지분 11분의 9와 주식회사새턴 지분 11분의 2 중 실제 매각되는 소유권 범위를 매각물건명세서·매각목록·등기부 원본으로 대조합니다. 건물과 각 필지의 소유관계도 개별 확인합니다.
• 근저당권 회복등기 확인. 2018.07.16 근저당권의 2024년 말소·회복·지분포기·경정 내역 및 2026.02.10 근저당권 이전의 효과를 확인합니다. 입찰 대상 지분에 대한 말소 여부가 핵심입니다.
• 공매와 경매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고, 2024.11.21 공매처분 및 주식회사새턴 지분 취득, 2025.12.17 경매개시결정 사이의 관계를 확인합니다.
• 농취증 발급 가능성 선확인. 목록 1, 4에 대해 농지취득자격증명 신청요건과 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 위험이 명시된 사건입니다.
• 사유지 통행권 확인. 실제 진입로의 필지와 소유자를 확인하고, 통행승낙·지역권 등 법률상 출입권원과 향후 통행 제한 가능성을 조사합니다.
• 점유·명도 확인. 주택의 실제 점유자, 임차관계와 전입세대, 제시외 시설의 사용자를 조사합니다. 임대관계가 확인되지 않았다는 사정만으로 명도 부담이 없다고 보아서는 안 됩니다.
• 건물·시설 상태 점검. 2층 단독주택의 누수·균열·난방설비·급배수설비와 창고·다용도실·비닐하우스 상태를 확인합니다. 제시외 물건의 사용 가능 여부도 조사합니다.
• 토지 경계·이용상태 확인. 건물 소재지의 지적분할 내용과 묵전·구거·진입로·건부지의 실제 경계를 지적도 및 현장과 대조합니다.
• 적정 시세 재산정. 단독주택과 토지의 실제 거래 가능가격을 매각 지분·농지 규제·접근성·건물 상태 기준으로 확인합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 결정하지 않습니다.
• 배당·체납 확인. 당해세·선순위 조세, 근저당권 회복 및 채권양도 관계를 확인합니다. 별도로 취득세와 등기·명도·수선 관련 비용을 점검합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서, 지적도 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인합니다.

맺으며 — “반값처럼 보이지만, 먼저 확인할 것은 소유권 범위다”

이 사건의 현재 최저가는 198,013,000원으로, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 두 숫자만 놓고 보면 입찰을 검토할 이유는 있습니다.

하지만 실질적인 판단은 다릅니다. 공유지분 구조, 근저당권 회복·일부 포기, 과거 공매에 따른 지분 이전, 농지취득자격증명 제출 의무, 사유지를 통한 진입로와 불확실한 점유관계가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 특히 농취증 미제출은 매수보증금 몰수로 이어질 수 있습니다.

또한 일반적인 아파트처럼 동일 단지의 최근 거래가격과 쉽게 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 따라서 감정가보다 51% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 매력이 높다고 평가할 수 없습니다. 두 차례 유찰되었다는 사실도 가격 매력의 증거가 아니라 입찰 수요와 권리·이용조건을 면밀하게 살펴야 할 이유입니다.

종합 판단은 고위험 검토형입니다. 지금 단계에서는 입찰을 서두르기보다 매각되는 정확한 소유권 범위, 농취증 발급 가능성, 진입로 이용권원과 실제 점유관계를 먼저 확정하는 편이 합리적입니다. 권리관계 확인 전에는 감정가 대비 할인율에 투자 가점을 부여하기 어렵습니다.