의정부지방법원 2025타경71782. 남양주시 오남읍 오남리 48-1, 5층 502호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 등기부 을구 6번 박재민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.02., 확정일자는 2022.01.03., 전입·점유개시는 2022.01.24., 보증금은 145,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.06.05. 강제경매개시결정보다 앞서므로 제공된 권리판정상 경매만으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상이 되는 선순위 권리입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 내용에 따르면 임대차보증금반환채권의 양수인 주택도시보증공사가 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.04. 제출했습니다. 따라서 현재 회차에서 배당계산상 박재민 보증금 미변제액이 103,633,576원으로 계산되더라도, 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 48-1 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2009.01.22 |
| 소유자 | 한정완 (2022.03.03. 매매, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재민 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 전입 2022.01.24 확정 2022.01.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
박재민은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 제공된 판정상 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 배당요구일은 2024.01.25.입니다. 다만 확약서가 없을 때의 잔여 보증금 승계와 달리, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실질 승계액은 0원입니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 실제 주거 임차인이 아니라, 확약서상 임대차보증금반환채권의 양수인이자 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 124,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 42,532,000원으로 현재 시나리오상 감정가의 34.3%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제공되지 않아 시장 시세와의 직접 비교는 할 수 없습니다.
확약을 반영하면 매수인 실질취득은 42,532,000원 + 실질 인수 0원 = 42,532,000원으로 계산됩니다. 확약을 반영하지 않는 단순 권리계산에서는 현재 회차 미배당 보증금 103,633,576원이 승계되어 총 부담이 사실상 보증금 145,000,000원에 접근하지만, 이 사건은 확약 때문에 그 구조를 그대로 적용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,165,576원 |
| 1. 임차인 박재민 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 41,366,424원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당계산에서는 임차보증금 부족분이 103,633,576원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남초등학교 남동쪽 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 5층 502호이며 사용승인일은 2009.01.22.입니다. 위생설비·난방설비·도시가스설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됐습니다.
- 도로. 남서쪽으로 폭 약 4미터 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역· 성장관리권역입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 결론은 2026.05.04. 제출, 2026.05.07. 정정·변경된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 범위·조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체를 무시하지 말 것. 확약을 제외한 법률관계만 보면 보증금 145,000,000원의 선순위 임차권이고 현재 회차 기준 룰상 잔액 103,633,576원이 남습니다.
- 가격은 별도 검증. 42,532,000원이 감정가의 34.3%라는 사실은 확인되지만, 최근 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰된 다세대 물건인 만큼 현장 상태, 수요, 도로 여건, 재매각성을 직접 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 박재민은 부동산 전부에 관한 주거 임차권등기자로 기재되어 있습니다. 실제 인도 상태와 점유 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 1.04억처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면적인 권리계산만 보면 까다로운 물건입니다. 박재민의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 최저가 42,532,000원에서 집행비용과 우선배당을 반영하면 103,633,576원이 남아 매수인에게 넘어갈 구조이기 때문입니다.
하지만 주택도시보증공사가 배당 부족 여부와 관계없이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 것이 결정적입니다. 따라서 제공된 자료를 기준으로 한 실질 인수는 0원, 실질취득 계산액은 42,532,000원입니다.
그렇다고 최저가가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 이미 3회 유찰된 다세대주택이고 시장 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 물건”입니다. 이 사건에서는 낮은 최저가보다 확약의 실제 효력 확인과 현장 시세 검증이 우선입니다.
