의정부지방법원 2025타경71789. 남양주시 화도읍 가곡리 279-26, 279-61의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 두 건물은 각각 철근콘크리트조 3층과 2층 건물이며, 현재 이용상태는 모두 창고입니다. 토지는 1,351㎡의 창고용지로, 평지이지만 형상은 부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 중소기업은행 근저당권 4건은 2019년 4월 29일 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 추가 근저당권과 국·남양주시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 279-26, 279-61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 철근콘크리트조 3층 및 2층 건물 · 감정평가상 창고 이용 |
| 토지 | 1,351㎡ · 창고용지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 에스알디자인컴퍼니주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,927,060,200원 / 1,434,259,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,660,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너박스 2동은 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
2019년 4월 29일 설정된 을구 6번 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 을구 7번 근저당권, 국의 압류, 임의경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 이미 말소된 2008년·2009년 근저당권도 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 1,434,259,000원으로 감정가 2,927,060,200원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 창고로 이용 중인 두 건물과 1,351㎡ 토지를 함께 취득하는 일괄매각 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,434,259,000원 | 1,417,516,410원 | 1,242,883,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,003,981,299원 | 991,541,486원 | 1,668,858,514원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 702,786,909원 | 693,359,040원 | 1,967,040,960원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낮아진 최저가가 곧 시장가치보다 낮다는 뜻은 아니므로, 응찰가를 정하기 전 현장 상태와 토지·건물의 개별 가치를 따로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,434,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,742,590원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 1,417,516,410원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 260,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가곡초등학교 남측에 인접하며, 주변은 중소규모 공장·창고·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 3층 건물과 2층 건물이며, 감정평가상 두 건물 모두 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 2층 건물에는 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,351㎡ 창고용지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 337,200원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로·학교. 폭 25m~30m의 대로3류와 접하고, 초등학교 및 상대보호구역과도 접하거나 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 물건. 이동 가능한 컨테이너박스 2동은 매각 및 평가 대상에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되지만 이동 가능한 컨테이너박스 2동은 제외됩니다. 현장에서 경계와 포함 물건을 대조해야 합니다.
- 토지 형상·진입 조건. 토지는 부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 차량 동선과 창고 운영 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 중첩됩니다. 계획한 업종과 시설이 허용되는지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 두 건물 모두 감정평가상 창고로 이용 중입니다. 내부 마감·설비·누수·균열·수선비를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단을 분리해야 합니다. 실질취득액 1,434,259,000원을 기준으로 토지와 건물의 개별 가치를 검토해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 남양주시 압류의 실제 조세채권 법정기일, 당해세 및 배당요구 내역을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형”
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준 이후의 근저당과 압류가 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 1,434,259,000원으로 명확합니다.
하지만 물건은 주거용 집합건물이 아니라 창고로 이용 중인 근린시설과 1,351㎡ 토지입니다. 토지는 부정형이고 여러 용도·환경·교육 관련 규제가 중첩되며, 두 건물과 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 따라서 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장과 활용계획을 확인한 뒤 판단입니다.
