의정부지방법원 2025타경71796. 남양주시 별내동 932 소재 토지와 건물에 대한 임의경매입니다. 감정가 4,140,296,560원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 2,028,746,000원, 시나리오상 감정가의 49% 수준입니다. 기호(2), (3) 건물은 감정평가 기준 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 668.6㎡의 대지로 상업용 이용상황입니다.
권리의 중심은 중소기업은행입니다. 에스알디자인컴퍼니주식회사 소유 건물에 2023년 2월 21일 중소기업은행이 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 4월의 국 압류와 2025년 6월의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71796 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 932 · 경기도 남양주시 두물로11번길 40-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2), (3) 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 대 668.6㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 준주거지역 |
| 건물 | 기호(2), (3) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층 |
| 사용승인 | 기호(2) 2022.09.08 · 기호(3) 2022.10.25 |
| 소유자 | 에스알디자인컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,140,296,560원 / 2,028,746,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.02.21 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 공동담보로 별내동 932 토지와 주2동 건물이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.04.17 구리세무서장 처분의 압류, 2025.06.04 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가격은 2,028,746,000원으로, 시나리오 표기상 감정가 4,140,296,560원의 49%입니다. 할인폭만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설 건물을 함께 보는 자산입니다. 토지는 668.6㎡, 준주거지역·상업용 이용상황이고 건물은 경량철골조 1층으로 이용되고 있어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
또한 2회 유찰 상태라는 사실 자체는 시장이 앞선 가격에서 낙찰시키지 않았다는 결과입니다. 따라서 현재 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 의미로 해석하기보다는 현장 임대수익, 토지가치, 건물 상태, 제시외 건물 범위를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 이 사건의 성격에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,028,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 22,687,460원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 2,006,058,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 중소기업은행 미배당 | - | 1,833,941,460원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 22,687,460원을 제외한 2,006,058,540원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,833,941,460원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,028,746,000원 | 2,006,058,540원 | 1,833,941,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,420,122,200원 | 1,403,520,978원 | 2,436,479,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 994,085,539원 | 981,744,684원 | 2,858,255,316원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람중학교 남동측 인근이며 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호(2), (3) 건물 모두 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 구조. 기호(2), (3) 모두 경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건물입니다. 사용승인일은 각각 2022.09.08, 2022.10.25입니다.
- 토지. 대 668.6㎡, 상업용 이용상황, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,903,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로3류 및 공공공지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 일반적인 입찰과 자금 준비조건이 다릅니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원문에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자·임대차관계와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설 수익성과 토지 가치를 별도로 검토하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 중소기업은행 채권에 1,833,941,460원의 미배당이 발생하지만 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 현장에서 결정된다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.21 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근린생활시설로 이용되는 건물과 668.6㎡ 토지를 함께 취득하는 물건이고 임대관계도 미상입니다. 더구나 매수신청보증금 20%, 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 조건도 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·현장 확인은 필수입니다.
