대구지방법원 2025타경377. 의성읍 ‘의성미진이지비아’ 102동 2층 207호 아파트입니다. 현재 소유자는 전순덕·최호준으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020.10.07 소유권이전 등기의 거래가액은 197,000,000원입니다. 같은 날 월배농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 권리분석의 말소기준입니다.
이후 주식회사에이치플러스대부 근저당 2건과 메리츠캐피탈·삼성카드·롯데캐피탈·오케이캐피탈의 가압류, 그리고 2025.08.21 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 의성읍 중리리 536-1 의성미진이지비아 102동 2층 207호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 76.0268㎡ · 지하 1층/지상 15층 중 2층 |
| 소유자 | 전순덕 2분의 1 · 최호준 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2020.10.07 소유권이전 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 137,481,936원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 보증금 승계액이나 기타 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 즉 등기상 권리소멸 구조와 별개로 실제 점유·임대관계는 입찰 전 확인이 필요한 부분입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선
의성미진이지비아는 201세대, 2015.05.28 준공 단지입니다. 전체 12건 실거래 평균은 251,416,666원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 244,000,000원과 최신 거래 248,000,000원을 우선해 보는 편이 이 사건의 현재 가격대를 읽는 데 더 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 76.03㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 76.03㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 76.03㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2025.10 | 79.94㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 244,000,000원 |
현재 최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균 244,000,000원의 66.8%입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 인수액이 0원이므로 163,100,000원으로 볼 수 있고, 최근 거래가격보다 낮은 구간에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 2. 근저당 · 월배농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이치플러스대부 | 22,500,000원 | 4,016,600원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에이치플러스대부 | 7,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 15,920,090원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 14,776,186원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 6,709,967원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 40,428,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 263,834,723원 중 160,016,600원이 배당되고, 미배당액은 103,818,123원입니다. 배당표의 월배농업협동조합 금액은 등기상 채권최고액 156,000,000원 기준이며, 사건 청구액은 137,481,936원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 103,818,123원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 152,063,103원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 185,754,265원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 사건 계산에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 137,481,936원이 충족되는 시나리오지만, 2회·3회 유찰 가격에서는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조, 지하 1층/지상 15층 건물의 102동 2층 207호입니다.
- 입지. 의성종합운동장 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로변에 있으며, 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 282,300원/㎡이며 토지면적은 8,838.0㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 단지는 201세대이고 최근 12개월 5건의 거래가 확인되지만, 최근 가격 추세는 -5.0%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 163,100,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 251,416,666원보다 최근 12개월 평균 244,000,000원과 최신 거래 248,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -5.0%이므로 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 103,818,123원이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.12입니다. 입찰 시점의 등기·매각 관련 원본 상태를 최종 확인하는 절차가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락장 보정 후 판단”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.10.07 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 163,100,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 244,000,000원의 66.8%로 내려와 있어 신건 감정가 233,000,000원과는 상황이 달라졌습니다. 다만 최근 실거래 추세가 -5.0%이고, 2025.12 동일 76.03㎡·2층 거래가 207,000,000원이라는 점, 현장 임대관계가 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락장과 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
