대구지방법원 2025타경414. 의성읍 상리리 ‘태평스카이아파트’ 2층 206호, 동일면적 실거래 기준 40.2㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이경주이고, 말소기준권리는 2017.04.25 설정된 국민은행 근저당권 20,400,000원입니다. 그 뒤 현대카드 가압류 25,777,460원, 롯데카드 가압류 30,760,373원, 2025.10.02 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 48,000,000원에서 두 차례 유찰되어 23,520,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균은 54,333,333원, 최신 거래는 65,000,000원이고 최근 거래 추세도 이전 기간보다 2.6% 상승했습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 말소기준보다 8년 이상 먼저 전입한 전입자의 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경414 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 의성읍 상리리 707-3 태평스카이아파트 2층 206호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 40.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 2층 |
| 소유자 | 이경주 (2013.09.13 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 13,345,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 / 세대수 | 1991.08.24 / 155세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2009년 전입자
현재 경매의 말소기준권리는 2017.04.25 국민은행 근저당권입니다. 현대카드·롯데카드 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 단순하지만, 이옥순의 전입신고일은 2009.01.12로 말소기준보다 앞섭니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥순 | 2009.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
즉 3회, 4회 유찰되어 입찰가격이 더 낮아지더라도 선순위 임차보증금이 남는 구조라면 낮아진 최저가 자체가 투자 메리트로 직결되지 않습니다. 이 사건은 보증금 확인 전에는 실질취득금액을 산정할 수 없는 권리형 사건입니다.
② 시세 비교 — 가격표는 싸지만, 실질취득은 아직 미정
태평스카이 동일면적 40.2㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 모두 섞인 전체 평균 53,291,666원보다 최근 12개월 평균 54,333,333원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.2㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 40.2㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2024.12 | 40.2㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2024.07 | 40.2㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2024.03 | 40.2㎡ | 7 | 44,500,000원 |
| 2024.01 | 40.2㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2024.01 | 40.2㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2023.02 | 40.2㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2023.02 | 40.2㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.12 | 40.2㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2022.03 | 40.2㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2022.02 | 40.2㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.2㎡ | 3건 | 54,333,333원 |
현재 최저가 23,520,000원은 최근 12개월 평균의 43.3%입니다. 가격표만 놓으면 큰 폭의 할인입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 인수 전 낙찰가격 기준입니다. 이옥순의 실제 보증금과 배당 후 미회수액이 확인되기 전에는 “실질취득가가 시세의 43.3%”라고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 25,777,460원 | 2,296,640원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,760,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 총액 76,937,833원 중 22,696,640원이 배당되고 54,241,193원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 13,345,653원이지만 위 표의 근저당 배당은 채권최고액 20,400,000원 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 2층 206호입니다.
- 입지. 의성여자중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 생활편익시설 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 중로변에 위치하며 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 12m 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 단지 토지는 대체로 평탄한 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 의성여자중학교 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 거래 흐름. 동일면적 실거래 12건의 범위는 43,000,000원~65,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 54,333,333원입니다. 최근 거래 추세는 이전 대비 2.6% 높습니다.
- 경매 흐름. 현재 물건은 2회 유찰됐고, 태평스카이 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이옥순의 실제 점유 여부 확인. 전입신고만으로 현재 점유·대항요건이 모두 확정되는 것은 아니므로 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되어야 낙찰 후 미배당 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 실제 배당액을 결정하는 핵심 자료입니다.
- 유찰가만 보고 응찰가를 낮추지 말 것. 3회 유찰 시 16,463,999원, 4회 유찰 시 11,524,799원이지만 선순위 보증금이 남는다면 실질취득비용은 같은 비율로 내려가지 않을 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 선순위 항목에 따라 변동될 수 있는 부분이 있습니다.
- 현장 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 외부 개략 실사와 주변탐문을 통해 표준적인 내부구조·마감상태를 상정해 평가했습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 현재 최저가 23,520,000원은 최근 12개월 실거래 평균 54,333,333원의 43.3%이고, 최신 거래 65,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 최근 가격 추세 또한 2.6% 상승이라, 인수 위험이 없다면 가격표 자체는 시세보다 낮습니다.
하지만 현재는 그 전제를 확정할 수 없습니다. 이옥순의 2009.01.12 전입은 2017.04.25 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 23,520,000원으로 확정되지 않습니다. 대항력이 실제 성립하고 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건은 시세 할인율보다 선순위 전입자의 보증금 확인이 먼저인 경매입니다.
