33,600,000원
대구지방법원 2025타경414. 의성읍 상리리 태평스카이아파트 2층 206호, 전용 40.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 48,000,000원, 현재 최저매각가는 33,600,000원으로 한 차례 유찰됐습니다. 등기상 현재 소유자는 이경주이고, 2017.04.25 설정된 국민은행 근저당권 20,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드 가압류 25,777,460원, 롯데카드 가압류 30,760,373원과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이옥순이 확인되고 전입일은 2009.01.12입니다. 말소기준권리보다 8년 이상 앞선 전입입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았기 때문에 대항력 여부와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 산정표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 보증금 미상 전입자의 실제 임차보증금 승계 가능성을 해소하는 근거가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경414 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 의성읍 상리리 707-3 태평스카이아파트 2층 206호 |
| 도로명주소 | 경상북도 의성군 의성읍 동서1길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 2층 |
| 소유자 | 이경주 · 2013.09.13 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 13,345,653원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 전입자는 별도 확인
등기부에는 과거 가처분·압류·근저당과 2006년 경매 이력이 있으나 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2017.04.25 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 현대카드·롯데카드 가압류와 2025.10.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이옥순 | 2009.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
현황조사와 매각물건명세서상 실제 확인되는 전입자는 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 임대차관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 감정평가 현장조사에서도 이해관계인이 부재했고 폐문 상태여서 외부 실사와 주변 탐문을 바탕으로 내부 구조와 이용상황을 평가했습니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 최근 평균의 61.8%
태평스카이 동일 전용면적 40.2㎡의 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 53,291,666원이고, 최근 12개월 평균은 54,333,333원, 최신 거래는 2025.07의 65,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.2㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 40.2㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2024.12 | 40.2㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2024.07 | 40.2㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2024.03 | 40.2㎡ | 7 | 44,500,000원 |
| 2024.01 | 40.2㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2024.01 | 40.2㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2023.02 | 40.2㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2023.02 | 40.2㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.12 | 40.2㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2022.03 | 40.2㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2022.02 | 40.2㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.2㎡ | 3건 | 54,333,333원 |
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 61.8%이고, 최신 거래 65,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 48,000,000원 역시 최근 평균보다 낮습니다. 따라서 권리위험을 제외한 가격 숫자 자체는 할인폭이 큰 편입니다. 하지만 보증금 미상 선순위 전입자가 존재하므로 이 할인율을 곧바로 실제 수익 여력으로 보면 안 됩니다. 실질취득액은 임차관계 확인 뒤에야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 25,777,460원 | 12,195,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,760,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 76,937,833원 중 채권자 예상배당은 32,595,200원, 미배당은 44,342,633원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 전입자 이옥순의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 44,342,633원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 54,241,193원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 61,170,186원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의성여자중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 생활편익시설 접근성을 포함한 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 중로변에 위치하며 버스승강장이 인근에 있어 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 아파트 중 2층 206호. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 소화전, 화재경보, 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류와 접하고 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·의성여자중학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 3,255.0㎡, 공시지가 254,400원/㎡. 아파트 건부지로 이용 중이며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 태평스카이 155세대, 1991.08.24 준공. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이옥순 임차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해 대항력과 매수인 승계금액을 확정해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 33,600,000원이 최근 시세보다 낮더라도 승계 보증금이 발생하면 실질취득액은 그만큼 올라갑니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부는 외부 실사와 주변 탐문을 바탕으로 평가됐습니다.
- 등기 원본 대조. 2017.04.25 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘확인 전 보류’
이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 48,000,000원이 한 차례 유찰돼 33,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 54,333,333원의 61.8%입니다. 최신 거래 65,000,000원과도 차이가 큽니다. 그러나 가격 차이보다 중요한 미확정 변수가 하나 있습니다. 이옥순의 전입일 2009.01.12는 말소기준권리 2017.04.25보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 권리 확인 전에는 응찰가를 정하지 말 것”입니다. 임차보증금이 없거나 승계되지 않는 것으로 확인되면 현재 최저가의 가격 경쟁력이 살아납니다. 반대로 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 외 추가 부담이 생겨 실질취득액이 올라갑니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 이옥순의 임차보증금 확인입니다.
