대구지방법원 2025타경11329. 구미시 형곡동 304-13, 미성빌라B 2층 201호입니다. 사건 용도 표기는 아파트이고 감정평가서상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정준영이며 2019년 6월 20일 매매를 원인으로 2019년 6월 27일 소유권을 이전받았고 거래가액은 70,500,000원입니다. 한 달 뒤인 2019년 7월 30일 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 58,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경북신용보증재단 가압류, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 현대해상화재보험주식회사의 강제경매개시결정, 구미시 압류, 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정이 순차적으로 들어왔습니다. 제공된 권리분석상 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11329 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 304-13 2층 201호 · 형곡로28길 5-19 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 정준영 · 2019.06.20 매매 · 거래가액 70,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,200,000원 / 31,458,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 8,296,971원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
핵심은 2019.07.30 삼성생명보험주식회사 근저당권 58,800,000원입니다. 이후 등장한 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정으로 분류되어 있습니다. 임차인 내역은 없고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없으므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가 64,200,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 31,458,000원, 감정가의 49%입니다. 절대금액만 보면 크게 내려왔지만 이 물건은 1992년 3월 9일 준공된 8세대 규모의 미성빌라B이고, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
따라서 감정가 대비 할인폭 자체를 시세 할인으로 받아들이면 안 됩니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로 현재 회차와 같습니다. 이 물건의 승부처는 “감정가에서 얼마나 빠졌는가”보다 현재 31,458,000원이 실제 현장 상태와 환금성을 감안해 적정한가에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,244원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 58,800,000원 | 30,491,756원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 58,435,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 8,478,295원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 현대해상화재보험주식회사 | 8,296,971원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 8,296,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,458,000원 가정 시 집행비용 966,244원을 제외한 30,491,756원이 삼성생명보험주식회사 근저당에 배당되고 후순위 채권은 미배당입니다. 전체 채권 미배당은 111,815,481원이지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 형곡동 형곡2동행정복지센터 서측 인근으로, 정비된 주택지대에 다세대주택과 소규모 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 521,400원/㎡, 토지면적은 348.3㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.07.30 삼성생명보험주식회사 근저당권 58,800,000원이 기준입니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 31,458,000원이 감정가 64,200,000원의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 노후도·수선비. 1992.03.09 준공 건물인 만큼 내부 수선 상태와 공용부분 관리상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 현재까지 2회 유찰된 점을 매도 전략과 보유기간에 반영하세요.
- 세금·배당. 예상배당은 현재 제공된 채권 기준이며 세금 등 우선채권에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸 예정이고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 64,200,000원에서 두 차례 유찰돼 31,458,000원까지 내려왔지만, 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다.
1992년 준공, 총 8세대의 미성빌라B이고 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회로 현재 회차와 같습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정”. 권리상 미배당액이 크다는 사실은 매수인 인수와 별개이고, 실제 의사결정의 핵심은 점유·수선상태와 31,458,000원의 환금성입니다.
