대구지방법원 2025타경11329. 경상북도 구미시 형곡동 304-13, 2층 201호입니다. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택이며, 미성빌라B는 8세대 규모입니다. 현재 소유자 정준영은 2019년 매매로 70,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 58,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
이후 경북신용보증재단 가압류, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 현대해상화재보험주식회사의 강제경매개시결정, 구미시 압류, 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11329 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 304-13 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 정준영 (2019.06.20. 매매 · 거래가액 70,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,200,000원 / 44,940,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 8,296,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 규모 | 미성빌라B · 8세대 · 대상면적 72.72㎡ · 1992.03.09 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.30. 을구 18번 삼성생명보험주식회사 근저당권, 채권최고액 58,800,000원입니다. 이후 경북신용보증재단의 58,435,000원 가압류, 국의 압류, 신용보증기금의 8,478,295원 가압류, 두 건의 경매개시결정과 구미시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 시세 우위는 단정 금지
감정가 64,200,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,940,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 미성빌라B의 최근 낙찰금액은 확인되지 않고, 비교 면적도 일치하지 않습니다. 제공된 단지 통계는 평균 유찰횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 가점할 근거는 없습니다. 특히 8세대 규모이고 1992.03.09 준공된 물건인 만큼 실제 매도 환금성은 현장 가격대와 유사 매물 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,208,920원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 58,800,000원 | 43,731,080원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 58,435,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,478,295원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 현대해상화재보험주식회사 | 8,296,971원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 8,296,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,940,000원 기준 채권 총액은 142,307,237원, 예상 배당액은 43,731,080원, 미배당은 98,576,157원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 형곡2동행정복지센터 서측 인근의 정비된 주택지대로, 다세대주택과 소규모 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 521,400원/㎡, 토지면적은 348.3㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미성빌라B는 8세대 규모이고 1992.03.09 준공됐으며, 단지 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 18번 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 감정상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 44,940,000원이지만 직접 비교할 최근 낙찰금액이 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모 물건인 만큼 인근 다세대주택의 실제 매물가·거래가와 매도 소요를 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 98,576,157원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 물건의 핵심은 분명합니다. 2019.07.30 삼성생명보험 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류와 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 최저가 44,940,000원에 낙찰될 경우 실질취득액은 44,940,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 미성빌라B는 8세대 규모이고 최근 낙찰금액을 직접 비교할 근거가 확인되지 않으며 감정상 임대관계도 미상입니다. 권리분석은 합격권, 가격 평가는 보류. 1회 유찰이라는 숫자보다 실제 점유 상태와 인근 다세대주택 가격을 확인하는 것이 이번 입찰의 승부처입니다.
