의정부지방법원 2025타경71818. 남양주시 다산동 다산리코빌 1층 129호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이며 외부표시는 “코지홈데코”입니다. 소유자는 강현정이고, 2020.05.15. 거래가액 361,660,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2021.04.22. 설정된 진건농업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당입니다.
이 근저당이 말소기준권리이므로, 그 뒤에 설정된 서정의 근저당 2건, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 선순위 차감될 수 있어, 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71818 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층129호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 외부표시 “코지홈데코” |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상8층 중 1층 129호 |
| 소유자 | 강현정 · 2020.05.15. 거래가액 361,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 127,253,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 265,961,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 중부새마을금고 근저당 264,000,000원과 이건 근저당 19,500,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석 기준점은 2021.04.22. 진건농업협동조합 근저당 312,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2025.09.17. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 점유자 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황세미 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황세미의 전입신고는 2024.03.28.로 말소기준권리인 2021.04.22. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 현재 자료상 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 371,000,000원, 현재 최저매각가는 127,253,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 번 더 유찰될 경우 89,077,100원, 5회 유찰 시 62,353,969원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 공부상 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 등을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,542원 |
| 2. 근저당 · 진건농업협동조합 | 312,000,000원 | 124,671,458원 |
| 3. 근저당 · 서정 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서정 | 29,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 371,000,000원 중 124,671,458원이 배당되고, 미배당은 246,328,542원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산하늘초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트·근린생활시설·업무시설·공원·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 외부표시는 “코지홈데코”입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상8층 건물 중 1층 129호이며 전기·위생·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 중로1류, 남측 소로1류, 동측·북동측 중로3류에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 공시지가 3,568,000원/㎡, 토지면적 4,460.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 황세미는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 원본 명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 영업상태와 점포 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 손익. 현재 127,253,000원, 4회 유찰 시 89,077,100원, 5회 유찰 시 62,353,969원 시나리오를 기준으로 자금계획을 분리해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계와 현장상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “3회 유찰”은 가격 검증 신호
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.04.22. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 황세미의 전입도 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 물건은 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34%인 127,253,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 시세 없이 이 낙폭만 보고 싸다고 판단할 수는 없습니다. 게다가 근린생활시설 이용 물건인 만큼 실제 시장가격과 점유·영업상태 확인이 가격 판단의 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요한 물건입니다.