대구지방법원 2025타경11355. 구미시 송정동 482-7의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 345.1㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로 1층은 계단실, 2~4층은 각 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,031,703,440원, 현재 최저매각가는 505,534,000원으로 2회 유찰된 현재 회차가 감정가 49%까지 내려온 상태입니다.
권리의 출발점은 2023.07.13. 설정된 북성새마을금고 근저당 414,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 주택임차권과 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구주택은 개별 호실별 점유관계가 핵심이므로, 등기 순서만 보는 것보다 각 점유자의 전입일·보증금·배당요구를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 482-7 · 경상북도 구미시 신시로10길 88-8 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 각 다가구주택 |
| 토지 | 345.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 양심훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,031,703,440원 / 505,534,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 349,026,724원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 비고 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2023.07.13
2013년 설정됐던 수성중앙새마을금고 근저당과 과거 전세권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.13. 북성새마을금고 근저당 414,000,000원입니다. 이후 소유권이 양심훈에게 이전됐고, 여러 임차권등기와 2025.08.22. 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차·점유 현황 — 알려진 전입자는 기준일 이후
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 범양건영(주) | 203호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 손나라 | 202호로 전입 | 2023.08.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박수진 | 206호로 전입 | 2023.10.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 마지혜 | 301호로 전입 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 손혜인 | 303호로 전입 | 2025.07.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김서준 | 503호 | 2023.08.10 | 1,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 임선예 | 502호로 전입 | 2023.08.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 백종성 | 506호로 전입 | 2023.10.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최혜란 | 3층 302호 | 2023.07.19 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김은진 | 3층 306호 | 2023.07.14 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 4층 502호 북동쪽 | 2023.08.07 | 85,000,000원 | 대항력 없음 승계·중복신고 |
| 임희수 | 4층 남동쪽 25㎡ · 501호 | 2024.11.29 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김현경 | 3층 북동쪽 25㎡ · 305호 | 2023.09.06 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 장원창 | 4층 505호 30㎡ | 2025.04.15 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인된 전입일 가운데 가장 빠른 김은진도 2023.07.14.로 말소기준일 2023.07.13.보다 뒤입니다. 최혜란은 2023.07.19., 손나라·임선예·한국토지주택공사 등도 모두 그 뒤에 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 이들은 현재 정리상 대항력 없음입니다.
③ 가격 구조 — 현재 49%, 다음 회차부터 채권 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 505,534,000원 | 414,000,000원 | 0원 | 84,078,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 353,873,800원 | 348,119,567원 | 65,880,433원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 247,711,659원 | 243,443,696원 | 170,556,304원 | 0원 |
현재 회차에서는 북성새마을금고 채권최고액 414,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 3회 유찰 시에는 65,880,433원, 4회 유찰 시에는 170,556,304원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 부족액이지 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 505,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,455,340원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 북성새마을금고 | 414,000,000원 | 414,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,078,660원 |
현재 회차 기준 배당 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다가구주택·공동주택·일반상가 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로 외벽은 화강석·스톤코트, 내벽은 벽지·폴리싱타일·타일 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스공급·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 345.1㎡, 대, 평지, 정방형, 소로각지이며 공시지가는 654,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 우선 확인. 범양건영(주)와 한국토의 전입일·보증금·실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 범양건영(주) 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 다가구 명도 범위 확인. 여러 호실의 전입자와 임차권등기권자가 존재하므로 호실별 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 소유자 잔여 84,078,660원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치입니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가 49%까지 내려왔다는 사실과 실제 시세 대비 저평가 여부는 별개로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 권리·현황 확인도 전체 부동산을 기준으로 해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 구조는 분명합니다. 2023.07.13. 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입일이 있는 임차·점유자들은 전부 그 뒤에 들어왔습니다. 명세서상 인수권리도 해당사항없음, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 다가구주택에서는 전입일과 보증금이 미상인 점유 신고 하나가 전체 권리 난도를 바꿀 수 있습니다. 범양건영(주)와 한국토는 대항력을 확정할 수 없으므로 이 부분을 미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다. 여기에 한국토지주택공사의 85,000,000원은 범양건영(주) 보증금의 대위·승계 신고라 중복 합산해서도 안 됩니다.
현재 가격은 2회 유찰 끝에 505,534,000원, 감정가 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 결론내리기보다는, 미상 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 권리는 대체로 정리형이지만, 미상 점유 때문에 최종 확인이 필요한 사건입니다.
