대구지방법원 2025타경11355. 경상북도 구미시 송정동 482-7 소재 토지와 4층 다가구주택의 일괄매각입니다. 감정평가상 1층은 다가구주택의 계단실, 2~4층은 각 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 양심훈이며, 2023.12.28 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 그보다 앞선 2023.07.13 북성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 414,000,000원이고, 경매 청구액은 349,026,724원입니다.

과거 수성중앙새마을금고 근저당 2건과 김기범·이일선의 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 것은 2023.07.13 근저당 이후 발생한 임차권과 점유관계입니다. 등기된 임차권들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이지만, 등기 말소 여부와 주택임차인의 대항력 여부는 같은 문제가 아닙니다. 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 명확하지만 임차인 확인이 핵심

과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 2023.07.13 북성새마을금고 근저당이 현 경매의 말소기준입니다. 이후 설정·등기된 주택임차권과 2025.08.22 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인·점유자 14명

임차인·점유자 기록은 15건이며, 이 중 한국토지주택공사 85,000,000원 건은 범양건영(주) 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 14명으로 봅니다. 승계 85,000,000원도 보증금 총액에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 가격·회차 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 722,192,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 한 번 더 유찰되면 505,534,399원(감정가 49%), 세 번 유찰 상태에서는 353,874,079원(감정가 34.3%) 시나리오입니다.

다만 이번 사건의 가격 판단에서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다. 최저가가 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 결론낼 근거는 되지 않습니다. 따라서 현재 회차는 “감정가 대비 1회 유찰”로만 평가하고, 시세 대비 가격 메리트는 별도 현장·거래 검증 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 722,192,000원 가정)

현재 회차 배당모형상 채권자 미배당은 0원, 매수인 명시 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다가구주택·공동주택·일반상가 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 화강석·스톤코트, 내벽은 벽지·폴리싱타일·타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스공급·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 345.1㎡의 대지로 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 654,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 범양건영(주) 확인. 203호 점유자로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
• 한국토 확인. 주거 점유 기록은 있으나 전입일·보증금이 미상입니다. 이 점유관계 역시 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원 건은 범양건영(주) 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 95,000,000원 임차권 별도 대조. 2026.02.19 등기된 한국토지주택공사 506호 임차권은 85,000,000원 승계 건과 임의로 동일시하지 말고 원문상 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 722,192,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요. 다가구주택과 토지를 함께 매수하는 가격으로 별도 검증이 필요합니다.
• 배당표 한계. 현재 모형상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 토지·건물의 현황과 점유범위를 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권등기 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소기준은 깨끗하지만, 점유관계는 단순하지 않다”

이 사건의 등기 구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2023.07.13 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있어 명시 인수액은 0원입니다.

하지만 다가구주택은 등기부만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 실제 임차인·점유자 14명으로 파악되고, 그중 2명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 보증기관 승계 85,000,000원은 중복 합산하면 안 되고, 등기부의 별도 95,000,000원 임차권도 따로 확인해야 합니다. 가격 역시 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 시세 메리트를 부여할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 입찰 전 임차·점유 원문 확인이 반드시 필요한 C급 난도의 사건으로 보는 것이 적절합니다.