대구지방법원 2025타경11371. 구미시 산동읍 신당리 ‘쌍용예가더파크’ 104동 20층 2002호, 전용 84.9823㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 157,780,000원이라는 최저가만으로 계산한 할인율입니다. 등기부에는 이하수 명의의 주택임차권이 있고, 임대차계약일자는 2021.11.26, 확정일자는 2021.12.01, 점유개시일자는 2021.12.29, 주민등록일자는 2021.12.30입니다. 현재 말소기준권리인 2024.07.16 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조라 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
임차보증금은 310,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저매각가 157,780,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,008,920원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 154,771,080원이 배당되고, 155,228,920원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서 역시 해당 주택임차권설정등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 310,000,000원 수준의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1790 쌍용예가더파크 104동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9823㎡ · 25층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 윤명우 (2019.05.15 거래가 238,170,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 157,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이하수 / 355,805,999원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.16 갑구 4번 가압류 · 이하수 · 청구금액 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2019.05.15 설정된 하나은행 근저당권 132,000,000원은 2019.11.05 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 실제 기준은 2024.07.16 이하수의 가압류 310,000,000원입니다. 그런데 이하수의 전입은 2021.12.30, 확정일자는 2021.12.01이고 임차권등기도 2024.07.02 접수돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 선순위 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 49.0%가 아니라 실질취득 310,000,000원으로 비교
쌍용예가더파크는 757세대, 2019.01.09 준공 아파트이며 비교 대상 면적은 84.9823㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건의 평균은 322,208,333원, 최신 거래는 2026.08 · 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 10 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 277,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9823㎡ | 12건 | 322,208,333원 |
표면상 최저가 157,780,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다. 그러나 이 수치는 대항력 임차인의 보증금 인수를 제외한 가격일 뿐입니다. 정확한 투자 판단에서는 실질취득 약 310,000,000원을 322,208,333원 평균 및 340,000,000원 최신 거래와 비교해야 합니다. 실질취득액은 두 기준보다 낮지만, “시세의 절반 가격”으로 매입하는 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 임차인 이하수 보증금 | 310,000,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이하수 | 310,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매 관련 권리 · 이하수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 310,000,000원 중 154,771,080원이 배당되고, 155,228,920원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 20층 2002호입니다.
- 입지. 구미신당초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측 왕복 5차선, 남측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 포함되며, 대로3류·중로2류·소로1류 등에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사를 참고했습니다.
- 환금성 참고. 757세대 단지이며 최근 동일 면적대 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가는 277,500,000원부터 360,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 157,780,000원에만 주목하지 말고, 보증금 310,000,000원 수준을 시세 비교 기준으로 사용해야 합니다.
- 임차권 인수조건 확인. 이하수의 주택임차권설정등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 미배당액 재확인. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 155,228,920원입니다. 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당·권리서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 검토. 임차인·가압류권자·강제경매 채권자가 모두 이하수입니다. 임차보증금 채권과 가압류·경매채권의 법률관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 이해관계인 부재 상태에서 외부관찰 중심으로 조사됐습니다. 실제 점유상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 매각기일. 2026.10.21 진행 예정이며, 등기부·매각물건명세서·현황조사와 당일 변경사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “157,780,000원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 322,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 157,780,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 322,208,333원의 49.0%에 불과해 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 310,000,000원이고, 현재 배당표 기준 155,228,920원이 미배당 인수될 것으로 계산됩니다. 따라서 실질취득은 약 310,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 322,208,333원과 최신 거래 340,000,000원보다 낮아 시세를 초과하는 것은 아니지만, 최저가 49.0%라는 표면 할인과는 전혀 다른 그림입니다. 여기에 임차인 이하수가 가압류권자이자 강제경매 채권자이기도 해 권리관계 확인 난도가 높습니다. 결론은 “가격은 시세 아래지만, 인수형 권리와 동일인 채권관계 때문에 신중한 원본 검증이 필요한 물건”입니다.
