225,400,000원
대구지방법원 2025타경11371. 쌍용예가더파크 104동 20층 2002호, 전용 약 84.98㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가 225,400,000원만 보면 안 된다는 것입니다. 임차권자 이하수는 2021.12.30. 주민등록, 2021.12.01. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준으로 잡힌 2024.07.16. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 310,000,000원을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 225,400,000원을 기준으로 집행비용 3,955,600원을 먼저 공제하면 임차인에게 221,444,400원이 배당되고, 88,555,600원이 남습니다. 이 금액이 매수인 인수분입니다. 그래서 입찰가가 낮아질수록 인수액은 커지고, 전체 실질취득가는 보증금 수준인 약 310,000,000원 부근에 머뭅니다. 2회·3회 유찰만 보고 “더 싸진다”고 판단하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11371 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1790 쌍용예가더파크 104동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 약 84.98㎡ · 25층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 윤명우 · 2019.05.15. 소유권이전 · 거래가액 238,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 355,805,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019.05.15. 하나은행 근저당권 132,000,000원이 설정됐지만 2019.11.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.16. 이하수의 가압류 310,000,000원입니다. 그런데 임차인 이하수의 주민등록은 2021.12.30., 확정일자는 2021.12.01.로 이보다 앞섭니다. 을구 3번 주택임차권등기도 2024.07.02. 접수되어 가압류보다 선순위입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.30 | 2021.12.01 | 310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이하수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 임차권자이며, 배당요구도 2024.07.02. 접수했습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 낙찰대금만으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
쌍용예가더파크 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 322,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 340,000,000원이고, 최근 12건 범위는 277,500,000원~360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 329,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 10 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 277,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,208,333원 |
표면 최저가 225,400,000원은 최근 시세 평균의 70.0%지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 310,000,000원 수준이며, 이는 최근 12개월 평균 322,208,333원의 약 96.2%입니다. 최신 거래 340,000,000원과 비교하면 약 30,000,000원 낮지만, 최저가 225,400,000원처럼 크게 할인된 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 1. 임차인 이하수 보증금 | 310,000,000원 | 221,444,400원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이하수 | 310,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 이하수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 310,000,000원 중 221,444,400원만 배당되고 부족분 88,555,600원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미신당초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 20층 2002호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 5차선, 남측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지 등에 포함되며, 공시지가는 880,000원/㎡입니다.
- 단지. 쌍용예가더파크는 757세대, 2019.01.09. 준공 단지이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰·동일단지 사례·탐문조사에 의한 평가가 이뤄졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 225,400,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 인수 88,555,600원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 보증금 기준 판단. 대항력 보증금 310,000,000원이 낙찰가보다 크므로 유찰이 진행돼도 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.11.26., 확정일자 2021.12.01., 점유개시 2021.12.29., 주민등록 2021.12.30.의 원본 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 검증. 임차인 이하수와 가압류·경매 채권자 이하수가 동일인이므로 가장임차 여부나 관계인 가능성을 포함해 계약 및 자금흐름을 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 실제 집행비용·세금 등의 변동에 따라 임차인 미배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 322,208,333원, 최신 거래 340,000,000원을 기준으로 실질취득 약 310,000,000원의 여유 폭을 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “3.10억 보증금”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 322,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 225,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 반영하면 전혀 다른 물건이 됩니다. 대항력 있는 임차인 이하수의 보증금이 310,000,000원이고, 현재 배당 후에도 88,555,600원이 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나며 실질취득가는 보증금 수준에 고정됩니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 322,208,333원과 비교하면 약간 낮은 수준이지만, “감정가 대비 70%라서 싸다”는 해석은 틀립니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권의 실질 부담과 임차인·채권자 동일인 관계를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
