대구지방법원 2025타경11373. 경상북도 구미시 사곡동 701-2, 사곡로2길 3의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며 현재 다가구주택으로 이용 중이고, 토지는 245.2㎡입니다. 감정가 653,159,040원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 320,048,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 권리관계의 중심은 가격이 아니라 다수의 대항력 임차·점유 관계와 미확인 보증금입니다.
제공된 말소기준 판정은 2025.09.02 대성새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 과거 대성새마을금고 근저당 252,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 경매개시결정보다 앞선 임차권등기와 전입관계가 다수 존재합니다. 따라서 “2회 유찰로 49%까지 떨어졌다”는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 별도 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 여부 역시 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 사곡동 701-2 · 경상북도 구미시 사곡로2길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상4층 |
| 토지 | 245.2㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 임훈섭 |
| 감정가 / 최저가 | 653,159,040원 / 320,048,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 213,430,110원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준으로 판정된 2025.09.02 경매개시결정보다 앞서 이효선·이문영·강수진·정용헌·한국토지주택공사의 임차권등기가 존재합니다. 이 가운데 한국토지주택공사는 배주영 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 홍상호의 임차권등기 자체는 2026.03.03로 후순위 소멸 표시이지만, 전입·확정일자는 2022.12.22로 기재되어 있어 임차권등기 순위만으로 인수 여부를 단순 판단하기 어렵습니다.
② 임차·점유 현황 — 승계 중복을 빼도 16건
보증기관·대위승계로 표시된 BELHADI MOHAMED ISSAM EDDDINE과 한국토지주택공사 2건은 배주영 보증금에 대한 중복신고로 분류돼 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유 신고는 16건입니다. 그중 대항력이 명시된 건은 11건, 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하는 건은 5건입니다.
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·비고 |
|---|---|---|---|---|
| 배주영 · 101호 | 미상 | 1,000원 | 대항력 가능·미상 | 2025.11.10 배당요구 |
| (주)에이원이엔씨 · 401호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 확인 필요 |
| BELHADI MOHAMED ISSAM EDDDINE · 102호로 전입 | 2025.03.03 | 미상 | 대항력 표시 | 승계중복 배주영 보증금 중복신고 |
| 라동진 · 201호로 전입 | 2025.03.04 | 미상 | 대항력 표시 | 보증금 확인 필요 |
| 김중호 · 202호로 전입 | 2023.04.21 | 미상 | 대항력 표시 | 보증금 확인 필요 |
| 최준식 · 302호로 전입 | 2023.05.23 | 미상 | 대항력 표시 | 2025.10.17 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| 강길효 · 303호로 전입 | 2023.05.16 | 미상 | 대항력 표시 | 보증금 확인 필요 |
| 이현도 · 402호 전입(거주불명자) | 2023.01.20 | 미상 | 대항력 표시 | 보증금 확인 필요 |
| 박지훈 · 402호 | 2024.08.20 | 1,000원 | 대항력 표시 | 2025.10.02 배당요구 · 배당표상 전액 인수 |
| 주식회사 인생사 · 457.0000㎡ | 2021.01.21 | 미상 | 대항력 표시 | 2025.11.24 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| 이효선 · 건물 2층 중 | 2023.04.21 | 110,000,000원 | 대항력 표시 | 우선변제 확정 2023.04.04 |
| 이문영 · 건물 2층 중 | 2023.04.17 | 120,000,000원 | 대항력 표시 | 우선변제 확정 2023.03.27 |
| 강수진 · 201호 30㎡ | 미상 | 6,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 확정 2023.04.03 · 2025.05.22 배당요구 |
| 정용헌 · 건물 1층 중 | 2023.08.16 | 10,000,000원 | 대항력 표시 | 우선변제 확정 2023.08.16 |
| 한국토지주택공사 · 건물 3층 중 | 2023.05.16 | 100,000,000원 | 대항력 표시 | 승계중복 배주영 보증금 중복신고 · 별도 합산 금지 |
| 홍상호 · 403호 | 2022.12.22 | 110,000,000원 | 대항력 표시 | 우선변제 확정 2022.12.22 |
| 이원이 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 확인 필요 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 확인 필요 |
③ 가격 — 49% 할인율보다 실질 인수액 확인이 먼저
현재 최저매각가는 320,048,000원으로 감정가 653,159,040원의 49% 수준입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 배당 시뮬레이션만으로도 매수인 인수액이 25,233,672원으로 계산돼 있고, 보증금이 미상인 대항력 임차·점유자가 여럿 남아 있습니다.
따라서 이 사건에서 “최저가 3.20억”은 곧 “실질취득 3.20억”을 뜻하지 않습니다. 배당표상 인수액을 단순 가산하더라도 매각대금 외 별도 부담이 존재하며, 확인되지 않은 임차보증금이 추가 인수로 확정되면 실질 취득비용은 더 커질 수 있습니다. 최저가만 보고 싸다고 표현할 수 없는 사건입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 320,048,000원 | 25,233,672원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 224,033,600원 | 9,903,870원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 156,823,520원 | 76,173,009원 | 5,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 320,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,672원 |
| 1. 임차인 이효선 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 임차인 이문영 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 정용헌 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계·대위 신고 | 100,000,000원 | 74,767,328원 |
| 인수 · 박지훈 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 염상구 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매각대금 320,048,000원을 전부 소진하며, 한국토지주택공사 항목 부족분 25,232,672원과 박지훈 1,000원을 합해 매수인 인수액을 25,233,672원으로 계산합니다. 다만 한국토지주택공사는 배주영 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 사곡동 소재 사곡황실보성아파트 동측 인근이며, 주변은 다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 245.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 519,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층으로 외장타일·벽지도배·타일 마감, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차관계 재확인. 보증기관·대위승계 중복 2건을 제외해도 실제 임차·점유 신고가 16건입니다. 각 호실별 점유자와 계약서를 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 5건. 배주영·(주)에이원이엔씨·강수진·이원이·기사항전은 전입일 등이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. “대항력 없음”으로 계산하지 마세요.
- 보증금 미상 점유자. 라동진·김중호·최준식·강길효·이현도·주식회사 인생사 등은 대항력 표시가 있으면서 보증금이 확인되지 않습니다. 인수액 산정 전 보완이 필수입니다.
- 승계 중복 제거. BELHADI MOHAMED ISSAM EDDDINE과 한국토지주택공사는 배주영 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 홍상호 확인. 임차권등기는 2026.03.03 후순위 소멸 표시지만, 전입·확정일자는 2022.12.22이고 보증금은 110,000,000원입니다. 배당요구와 미배당 여부를 확인해야 합니다.
- 회차별 인수 재계산. 현재 25,233,672원, 3회 유찰 시 9,903,870원, 4회 유찰 시 76,173,009원으로 배당표상 인수액이 달라집니다. 최저가 하락과 인수액 증감을 함께 보세요.
- 시세 확인. 별도 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 서류와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차권 정리가 먼저
이 사건의 첫인상은 강한 가격 할인입니다. 감정가 653,159,040원에서 2회 유찰돼 최저가가 320,048,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 펼쳐 보면 결론은 전혀 단순하지 않습니다. 대항력 표시 11건, 대항력 가능·미상 5건이 있고, 배당표상 매수인 인수액도 25,233,672원입니다. 그마저도 승계·대위 중복신고가 배당표에 별도 채권처럼 반영돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
무엇보다 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여러 명이고, 홍상호 110,000,000원처럼 대항력·우선변제 표시와 현재 배당표 사이에 추가 확인이 필요한 항목도 존재합니다. 별도 실거래 자료가 없는 상태에서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 낼 근거도 없습니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험형 다가구 사건이며, 실제 응찰가는 모든 대항력 임차인의 미배당 보증금을 확정한 뒤에야 계산할 수 있습니다.
