* 산정 실질취득은 현재 회차의 최저가와 배당 시뮬레이션상 인수액만 합산한 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차관계에서 추가 인수가 확인되면 실제 취득원가는 달라질 수 있습니다.
대구지방법원 2025타경11373. 구미시 사곡동 701-2의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층이며 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 245.2㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 소유자는 임훈섭이고 2023.03.10 소유권이전 등기가 확인됩니다.
가격은 감정가 653,159,040원에서 1회 유찰돼 현재 최저가 457,212,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 70% 가격을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 다수의 임차권등기와 전입자, 보증금 미상 점유자, 그리고 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 사업자등록자가 함께 확인된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11373 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 사곡동 701-2 · 경상북도 구미시 사곡로2길 3 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 |
| 토지 | 245.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 519,600원/㎡ |
| 소유자 | 임훈섭 (2023.03.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 653,159,040원 / 457,212,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 213,430,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
권리 판정상 기준점은 2025.09.02 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.04.23~2025.08.11 사이에 이효선·이문영·강수진·정용헌·한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재합니다. 이 가운데 한국토지주택공사 100,000,000원은 배주영 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류되므로 실제 임차인의 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
2025.11.24 염상구의 가압류 5,000,000원은 기준일 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 홍상호의 임차권등기는 2026.03.03에 등기돼 등기 자체는 기준일 이후 소멸 판정이지만, 임대차 정보상 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.12.22이고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 따라서 임차권등기 접수일 하나만으로 홍상호의 임대차 위험을 배제해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 승계 중복신고 2건
확인된 명단은 총 18건이지만 BELHADI MOHAMED ISSAM EDDDINE과 한국토지주택공사는 각각 배주영 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류돼 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 16명입니다. 이 중 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인은 9명입니다.
| 성명 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배주영 | 101호 | 1,000원 | — | — | 2025.11.10 | 가능·미상 | 미상 | — |
| (주)에이원이엔씨 | 401호 | 미상 | — | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
| BELHADI MOHAMED ISSAM EDDDINE | 102호로 전입 | 별도 합산 제외 | 2025.03.03 | — | — | 승계 신고 | — | 배주영 승계 |
| 라동진 | 201호로 전입 | 미상 | 2025.03.04 | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김중호 | 202호로 전입 | 미상 | 2023.04.21 | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
| 최준식 | 302호로 전입 | 미상 | 2023.05.23 | — | 2025.10.17 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 강길효 | 303호로 전입 | 미상 | 2023.05.16 | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이현도 | 402호 전입(거주불명자) | 미상 | 2023.01.20 | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
| 박지훈 | 402호 | 1,000원 | 2024.08.20 | — | 2025.10.02 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 주식회사 인생사 | 457.0000㎡ | 미상 | 2021.01.21 | — | 2025.11.24 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이효선 | 2층 중 202호 58㎡ | 110,000,000원 | 2023.04.21 | 2023.04.04 | 2025.04.23 | 대항력 | 우선변제 | — |
| 이문영 | 2층 중 203호 58㎡ | 120,000,000원 | 2023.04.17 | 2023.03.27 | 2025.04.23 | 대항력 | 우선변제 | — |
| 강수진 | 2층 중 201호 30㎡ | 6,000,000원 | — | 2023.04.03 | 2025.05.22 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 정용헌 | 1층 중 102호 26.4㎡ | 10,000,000원 | 2023.08.16 | 2023.08.16 | 2025.06.12 | 대항력 | 우선변제 | — |
| 한국토지주택공사 | 3층 중 303호 북서쪽 55.17㎡ | 별도 합산 제외 | 2023.05.16 | 2023.05.02 | 2025.08.11 | 승계 신고 | 우선변제 | 배주영 100,000,000원 승계 |
| 홍상호 | 4층 서쪽 58㎡, 문패상 403호 | 110,000,000원 | 2022.12.22 | 2022.12.22 | 2026.03.03 | 대항력 | 우선변제 | — |
| 이원이 | 주거 | 미상 | — | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | — | — | — | 가능·미상 | 미상 | — |
③ 예상배당과 회차별 취득구조 (현재 매각가 457,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,972,120원 |
| 1. 이효선 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 이문영 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 정용헌 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 대위·승계 신고 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 홍상호 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 인수 · 박지훈 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 염상구 | 5,000,000원 | 239,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
한국토지주택공사 100,000,000원은 배당 원자료에는 별도 항목으로 계산돼 있으나, 배주영 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차보증금 총액을 계산할 때 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 일반채권 미배당액은 4,760,120원이며, 매수인 산정 인수액은 1,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 산정 인수 | 산정 실질취득* | 일반채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 457,212,000원 | 1,000원 | 457,213,000원 | 4,760,120원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 320,048,400원 | 25,233,278원 | 345,281,678원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 224,033,880원 | 9,903,594원 | 233,937,474원 | 5,000,000원 |
* 각 회차의 매각가와 해당 시뮬레이션상 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 보증금 미상 임차관계에서 추가 인수가 확인될 경우 실제 취득원가는 이 표보다 커질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 사곡동 소재 사곡황실보성아파트 동측 인근으로, 주변은 다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 245.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·소로한면 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으며, 실제 조사자료에는 다수 전입자·임차권자·사업자등록 점유가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 9명 확인. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 임대차계약서·전입·확정일자·점유 현황을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 승계 중복신고 분리. BELHADI MOHAMED ISSAM EDDDINE과 한국토지주택공사는 배주영 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 박지훈 1,000원 산정 인수. 현재 시뮬레이션은 보증금 1,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 개별 자료 대조가 필요합니다.
- 사업자등록 점유 확인. 매각 비고에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 사업자등록자가 명시돼 있습니다. 임대차 범위·보증금·사업자등록 시점을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 다가구주택이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 회차별 취득원가. 현재 457,213,000원, 2회 유찰 시 345,281,678원, 3회 유찰 시 233,937,474원이 시뮬레이션상 낙찰가와 인수액의 합계입니다. 미상 임차보증금은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “임차관계 확정”이 먼저다
이 사건은 감정가 653,159,040원에서 1회 유찰돼 457,212,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싼지는 판단할 수 없고, 권리 측면에서는 실제 임차인 16명·보증금 미상 9명이 더 큰 변수입니다.
현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 1,000원이고 산정 실질취득은 457,213,000원입니다. 그러나 이 수치는 보증금이 확인되지 않은 임차관계를 확정한 결과가 아닙니다. 특히 매각 비고에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 사업자등록자까지 명시돼 있어, 이 사건은 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자보다 각 호실의 실제 임대차관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리 원본 대조 우선입니다.
