대구지방법원 2025타경11408. 구미시 형곡동 태산그린빌라2차 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박정화이고 2018.02.19. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임오새마을금고가 채권최고액 51,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현 권리관계의 말소기준권리입니다. 2025.09.11. 주식회사 국민행복기금의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
등기부에 과거 고아새마을금고 근저당, 이계훈 전세권, 형곡새마을금고 근저당 등이 존재했지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018년 임오새마을금고 근저당이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 183 태산그린빌라2차 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박정화 · 2018.02.19. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민행복기금 / 46,729,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 규모 | 태산그린빌라2 · 총 6세대 · 사용승인 기준 1996.11.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음이므로 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 이해관계인 부재·폐문으로 내부 구조와 수리 상태를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 따라서 권리상 인수와 별개로 실제 점유 관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 50,000,000원, 현재 최저매각가는 35,000,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가에 취득한다고 가정한 실질취득액도 35,000,000원입니다.
현재 소유자는 2018.02.19. 이 물건을 거래가액 55,000,000원에 취득했지만, 그 거래가액을 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하기보다, 6세대 소규모 다세대라는 환금성과 현장 상태를 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 35,000,000원 | 70% | 64,559,233원 |
| 2회 유찰 시 | 24,500,000원 | 49% | 74,870,233원 |
| 3회 유찰 시 | 17,150,000원 | 34.3% | 82,087,933원 |
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 임오새마을금고 | 51,800,000원 | 33,970,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 국민행복기금 | 46,729,233원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,030,000원을 제외한 33,970,000원이 임오새마을금고 근저당에 배당되고, 신청채권자 국민행복기금과 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 채권 미배당 총액은 64,559,233원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡초등학교 동측 인근. 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·노선상가·학교·임야 등으로 형성되어 있으며 생활편의시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호. 외벽은 적벽돌붙임·몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 새시창호이며 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m, 북측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 토지면적은 287.3㎡, 공시지가는 614,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 태산그린빌라2는 총 6세대의 소규모 주택입니다. 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있으므로 가격보다 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.02.19. 임오새마을금고 근저당이 기준이며 이후 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재·폐문으로 내부 구조와 수리 여부가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 수리비 가능성을 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 35,000,000원, 2회 유찰 시 24,500,000원, 3회 유찰 시 17,150,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 할인율보다 실제 매도 가능 가격을 먼저 점검하세요.
- 인수권리. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음, 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 매각 직전 서류에서 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 현장과 환금성”
이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2018.02.19. 임오새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 50,000,000원에서 한 번 유찰된 35,000,000원으로, 감정가의 70%입니다.
다만 가격이 내려왔다는 사실만으로 바로 매력적인 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다. 총 6세대의 소규모 다세대이고 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리분석이 아니라 실제 점유·내부 상태·환금성입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정. 현재 회차에서는 이 순서가 가장 중요합니다.
