의정부지방법원 2025타경71831. 경기도 가평군 가평읍 달전리 497-28에 있는 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 일반철골구조 경사지붕 2층이며 1층은 공장(창고) 등, 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 730㎡이고 지목은 대, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 소유자는 주식회사에이랩입니다.
현재 등기상 말소기준은 2021.04.02. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 564,000,000원입니다. 앞선 우리은행 근저당권 4건은 같은 날인 2021.04.02. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 중소기업은행의 임의경매개시결정과 가평군 압류가 기입됐으며, 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 497-28 · 경기도 가평군 가평읍 호반로 2509-31 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장(창고) 등 · 2층 사무실 등 |
| 건물 | 일반철골구조 경사지붕 2층 · 사용승인일 2018.01.31. |
| 토지 | 730㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 258,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이랩 |
| 감정가 / 최저가 | 728,226,410원 / 249,782,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 지상의 수목 및 철제계단, 데크(처마) 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
2018년에 설정됐던 우리은행 근저당권은 2021.04.02. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 564,000,000원의 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 2025.06.10. 확정채권 일부 대위변제로 그 근저당권 중 39,987,880원이 기술보증기금에 일부 이전된 등기가 있습니다. 이후 2025.06.18. 임의경매개시결정, 2026.04.06. 가평군 압류가 이어집니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 시세 할인율은 아니다
감정가 728,226,410원에 시작한 물건은 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 249,782,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 34.3%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 174,847,400원, 5회 유찰 시 122,393,179원까지 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 249,782,000원 | 34.3% | 318,514,948원 |
| 4회 유찰 시 | 174,847,400원 | 24.01% | 392,400,464원 |
| 5회 유찰 시 | 122,393,179원 | 16.81% | 444,120,326원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 249,782,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 특히 1층 공장·창고, 2층 사무실로 이용되는 철골구조 건물과 토지를 함께 매각하는 물건은 가격뿐 아니라 실제 이용 가능성·수요층·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,296,948원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 564,000,000원 | 245,485,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 249,782,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 564,000,000원 중 245,485,052원이 배당되고 318,514,948원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 경춘선 가평역 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 경춘선 가평역과 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 1층은 공장(창고) 등, 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 일반철골구조 경사지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2018.01.31.입니다.
- 토지. 면적 730㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역· 자연보전권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 목록1 지상의 수목 및 철제계단, 데크(처마) 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 평가된 수목, 철제계단, 데크(처마) 등의 현황과 경계를 현장에서 대조하세요.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 34.3%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 실제 거래사례가 없는 상태에서 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 용도·규제 확인. 감정평가상 공장(창고)·사무실로 이용 중인 건물이지만 토지는 제1종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 속합니다. 입찰 목적에 맞는 이용 가능성을 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격만 볼 것이 아니라 현장 상태, 시설 이용성, 매수 수요, 향후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당·등기 원본 대조. 중소기업은행 근저당과 기술보증기금 일부이전 등기, 가평군 압류, 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.02. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 728,226,410원에서 세 차례 유찰돼 249,782,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다.
더구나 감정평가상 1층 공장·창고, 2층 사무실로 이용되는 철골구조 건물과 토지를 함께 취득하는 물건이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 추가 검증 필요”입니다. 실제 점유관계와 현장 이용상태, 해당 용도의 수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 현재 최저가 249,782,000원이 시장에서 의미 있는 가격인지 판단하는 것이 핵심입니다.
