의정부지방법원 2025타경71832. 남양주시 다산동 안강프라이빗 제1층 제111호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정요항표상 실제 이용상태는 근린생활시설이며 외부표시는 부추삼겹살입니다. 소유자 김현덕은 2022년 4월 26일 거래가 955,300,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 회차 최저매각가는 332,710,000원으로 감정가 970,000,000원의 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리구조에서 제공된 말소기준권리는 2025년 3월 10일 토스뱅크주식회사 가압류 59,929,274원입니다. 이후 남양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 을구에는 2022년 남서울농업협동조합 근저당권과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재가 함께 존재하므로, 배당 시뮬레이션과 최신 등기 상태를 원본에서 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193-2 안강프라이빗 1층 111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 · 외부표시 부추삼겹살 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제111호 |
| 소유자 | 김현덕 (2022.04.26. 거래가 955,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 970,000,000원 / 332,710,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 708,106,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 등기·배당 대조가 필요
제공된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자와 임대차 조건까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준으로 산정된 토스뱅크 가압류와 그 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 332,710,000원, 감정가의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 232,897,000원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 163,027,900원(감정가 16.81%)으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 금물입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 332,710,000원 | 34.3% | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 232,897,000원 | 24.01% | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 163,027,900원 | 16.81% | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 332,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,457,940원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,929,274원 | 59,929,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 267,322,786원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 토스뱅크 청구금액 59,929,274원이 전액 배당되고, 매수인 인수액과 해당 채권의 미배당액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시청 제2청사 북서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공공청사, 각급 학교, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 도농역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제111호는 근린생활시설로 이용중이며 외부표시는 부추삼겹살입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 약 20미터, 남서측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 공시지가는 6,412,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 332,710,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 34.3%만 보고 ‘시세 대비 저가’로 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 근린생활시설의 실제 점유 및 임대차 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 흐름. 2022.04.26. 남서울농업협동조합 근저당과 2025.09.11. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재를 최신 등기에서 대조하세요.
- 배당 구조. 신청채권자 청구액은 708,106,458원이지만 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 0원입니다. 실제 배당관계와 제공된 시뮬레이션의 차이를 확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 부담 판단 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 970,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 332,710,000원, 즉 34.3%까지 내려왔다는 점입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없고, 실제 이용은 근린생활시설이며 임대관계도 미상입니다.
권리 쪽에서도 제공된 말소기준권리는 토스뱅크 가압류로 정리되지만, 남서울농업협동조합 근저당권과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기재, 그리고 신청채권자 청구액 대비 배당 시뮬레이션 0원이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 크게 낮아진 것”과 “실제로 싸고 단순한 물건인 것”을 분리해서 보는 사건입니다. 현재 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 점유·임대관계, 최신 등기 흐름, 배당 구조와 가격의 독립 검증입니다.
