의정부지방법원 2025타경71832. 남양주시 다산동 안강프라이빗 1층 111호로, 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 외부에는 “부추삼겹살”로 표시되어 있고, 감정평가에서도 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가는 970,000,000원인데 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 232,897,000원까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 상가·근린생활시설은 임대수익, 전용 위치, 가시성, 공실, 업종 제한과 같은 개별성이 가격에 크게 반영되므로, 감정가의 24%라는 이유만으로 가격 메리트를 가점하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193-2 안강프라이빗 1층 111호 · 도로명 경기도 남양주시 경춘로 508-8 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제1층 제111호 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 김현덕 · 2022.04.26 소유권이전 · 거래가액 955,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 970,000,000원 / 232,897,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권액 | 708,106,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급 | 2026.08.04 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정이지만 근저당 승계 확인이 핵심
권리 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 부분은 2022.04.26 남서울농업협동조합의 채권최고액 814,800,000원 근저당입니다. 이후 2025.09.11 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 한편 권리 산정상 말소기준은 2025.03.10 토스뱅크 가압류로 표시되어 있어, 2022년 근저당의 현재 효력·승계관계와 말소기준을 등기사항전부증명서 원문에서 반드시 다시 대조해야 합니다.
2025.03.10 토스뱅크 가압류 청구금액은 59,929,274원이며, 2025.05.19 남양주시 압류는 2025.06.05 해제로 말소되었습니다. 2025.06.20에는 남서울농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으므로, 확인되는 권리들이 매각으로 정리된다는 전제에서는 별도 인수금액이 잡혀 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 24% 낙폭과 ‘시세 대비 저가’는 다른 문제
현재 최저매각가 232,897,000원은 감정가 970,000,000원의 약 24.01%입니다. 5회 유찰 시 163,027,900원, 6회 유찰 시 114,119,530원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 낙폭만 보면 매우 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않기 때문에 현재 232,897,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 232,897,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 163,027,900원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 114,119,530원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 232,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,060,558원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,929,274원 | 59,929,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,907,168원 |
현재 산정에서는 토스뱅크 가압류가 전액 배당되고 168,907,168원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제1층 제111호이며 근린생활시설로 이용 중입니다. 외부표시는 “부추삼겹살”입니다.
- 입지. 남양주시청 제2청사 북서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공공청사·학교·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 도농역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북동측 약 20m, 남서측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 남양주 다산지금 공공주택지구에 포함됩니다.
- 토지현황. 토지면적 1,049.7㎡, 공시지가 6,412,000원/㎡, 상업용·평지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 장점이 있지만 4회 유찰된 점과 실거래 비교자료 부재를 함께 봐야 하므로, 주거용처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 승계 원문 확인. 2022.04.26 채권최고액 814,800,000원 근저당과 2025.09.11 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 현재 산정은 2025.03.10 토스뱅크 가압류를 기준으로 두고 있으나 2022년 근저당 기록이 앞서 있으므로 말소기준을 원문으로 확정해야 합니다.
- 배당표 교차검증. 신청채권 708,106,458원에 대한 배당이 0원으로 표시되는 이유와 소유자 잔여 168,907,168원의 적정성을 채권계산서·배당요구 기록과 함께 확인하세요.
- 점유자 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며 실제 영업 중인 근린생활시설입니다. 현장 점유자와 영업자, 보증금·사업자등록·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구 및 토지거래계약 허가구역 등의 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 970,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저가 232,897,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 현재 산정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 근린생활시설은 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵고, 4회 유찰 자체가 시장에서 감정가와 수요 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여주는 신호이기도 합니다.
권리 쪽에서는 2022년 근저당과 2025년 근저당권 이전 기록이 있는데, 현재 배당추정은 토스뱅크 가압류만 배당한 뒤 소유자 잔여를 계산하고 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원이라 안전하다”거나 “감정가의 24%라 싸다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 가격 메리트는 시세 확인 전까지 보류, 권리는 근저당 승계와 배당순위 원문 확인이 선행되어야 합니다. 네 차례 유찰된 가격보다 중요한 것은, 왜 네 차례 유찰됐는지를 확인하는 것입니다.
