창원지방법원 2024타경7037. 창원시 의창구 동읍 다호리 28의 토지와 주택으로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 530㎡이며 건물은 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층으로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 신수영이고, 2015.10.07. 동창원농업협동조합 근저당권이 최초로 설정된 뒤 같은 금융기관의 근저당권이 추가 설정됐습니다. 최초 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당과 2024.10.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 복잡한 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 문구는 매각물건명세서의 “목록2 건물 및 제시외건물은 일부 인접필지에 걸쳐 소재”입니다. 일괄매각에는 제시외 건물과 제시외 수목·구축물이 포함되지만 철거 및 이동이 용이한 컨테이너박스는 제외됩니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 등기순위보다 현황 경계와 인접필지 관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 다호리 28 · 경상남도 창원시 의창구 동읍 주남로64번길 22-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 530㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 외벽 사이딩판넬 · 샷시 이중창호 |
| 소유자 | 신수영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,630,000원 / 251,630,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 92,670,038원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸
말소기준은 2015.10.07. 을구 1번 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이며 공동담보로 다호리 28 토지가 기재되어 있습니다. 이후 같은 금융기관이 설정한 39,000,000원·24,000,000원·12,000,000원·24,000,000원의 근저당권도 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 2024.10.28. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 신건 가격 — 실거래 비교 자료 없이 감정가 그대로 출발
현재 최저매각가는 감정가와 같은 251,630,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여해서는 안 되며, 현장 상태·토지 규제·경계 문제를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,630,000원 | 123,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 201,304,000원 | 123,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,043,200원 | 123,000,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 근저당권 채권최고액 합계 123,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이는 배당 모델의 계산 결과이며, 실제 점유·임차관계와 현황 경계 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,322,820원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,307,180원 |
배당 시뮬레이션상 근저당권 채권최고액 합계 123,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 124,307,180원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 다호마을 북동측 인근에 위치하며 주위는 농경지·농가주택·축사 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 530㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 농림지역이며 농업보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 184,400원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 건물과 제시외건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있다는 조사내용을 지적도·측량·현황으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목·구축물은 포함되지만 철거 및 이동이 용이한 컨테이너박스는 제외된다는 매각조건을 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·역사문화환경보존지역 등 중첩 규제가 향후 이용·증개축·개발에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 251,630,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현황이다
이 물건은 등기순위만 보면 어렵지 않습니다. 2015.10.07. 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전형이라고 단정하기는 어렵습니다.
주택과 530㎡ 토지가 함께 매각되는 가운데, 건물과 제시외건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있다는 조사내용, 임대관계 미상, 농림지역·농업보호구역 등 중첩된 토지규제가 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 신건가 251,630,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만 현황 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 입찰의 승부처는 채권 순위보다 경계·점유·토지 이용 가능성의 확인에 있습니다.
