창원지방법원 2024타경7037. 창원시 의창구 동읍 다호리 28 소재 주택 및 토지가 경매로 나왔습니다. 감정가 251,630,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 176,141,000원입니다. 경매 신청채권자는 동창원농업협동조합이며, 청구금액은 92,670,038원입니다.
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 동창원농업협동조합이 설정한 첫 번째 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 금융기관의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 123,000,000원입니다.
다만 이 물건은 근저당권만 살펴보고 입찰을 결정할 수 있는 유형이 아닙니다. 건물과 제시외건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있는 것으로 조사되었기 때문입니다. 매각 대상에 포함되는 건물의 범위와 실제 토지 경계, 인접필지 소유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 다호리 28 도로명주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 주남로64번길 22-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 530.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 평지 · 부정형 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물 · 사이딩판넬 마감 · 샷시 이중창호 |
| 소유자 | 신수영 (단독소유) |
| 감정가 | 251,630,000원 |
| 최저매각가 | 176,141,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동창원농업협동조합 / 92,670,038원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.07. 을구 1번 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 근저당권 합계 | 5건 · 채권최고액 합계 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목·구축물 포함. 철거 및 이동이 용이한 컨테이너박스 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당 5건은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.10.07. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 동일 금융기관인 동창원농업협동조합이 설정한 후순위 근저당권 4건도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 임대관계 미상
감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 이를 근거로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입세대 및 임대차계약 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 매각조건 — 인접필지 침범이 핵심
이 사건에서 근저당권보다 세심하게 검토해야 할 부분은 건물의 실제 소재 범위입니다.
인접필지에 걸쳐 있다는 사실만으로 철거의무나 사용료 지급의무가 확정되는 것은 아닙니다. 다만 실제 경계와 해당 토지의 소유관계, 사용권원에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다.
- 경계 확인. 지적도와 현황측량을 통해 목록2 건물 및 제시외건물이 어느 범위까지 인접필지에 걸치는지 확인합니다.
- 소유관계. 인접필지 소유자와 해당 토지에 대한 사용권원 또는 관련 합의의 존재 여부를 확인합니다.
- 철거·사용 문제. 경계 침범 부분의 철거 요구 가능성, 토지사용 협의 필요성 및 비용 발생 가능성을 검토합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물·수목·구축물의 포함 범위와 컨테이너박스의 제외 조건을 현장에서 대조합니다.
- 실제 이용. 건물의 주택 이용 상태와 경계 문제가 향후 사용에 미칠 영향을 확인합니다.
감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있지만, 이는 별도로 기재된 인접필지에 걸친 건물 소재 문제를 해결했다는 뜻은 아닙니다. 현황측량과 권원 확인 결과에 따라 물건의 활용 가능성과 비용 부담에 영향을 받을 수 있습니다.
④ 가격 분석 — 감정가 70%, 시세 할인은 미확인
최초 감정가는 251,630,000원이며, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 176,141,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 배당상 특징 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 251,630,000원 | 100% | 가격 비교 기준 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,141,000원 | 70% | 채권 전액 배당 예상 |
| 2회 유찰 시 | 123,298,699원 | 49% | 채권 일부 미배당 |
| 3회 유찰 시 | 86,309,089원 | 34.3% | 채권 미배당 확대 |
회차별 가격은 매각 시나리오에 따른 금액이며, 실제 후속 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.
실제 가격 판단에는 유사한 입지와 이용상태의 주택·토지 거래, 건물 상태, 토지 이용 제한, 경계 문제 등을 함께 반영할 필요가 있습니다. 감정가에서 할인되었다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 176,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,265,974원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,875,026원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,265,974원을 제외하고 근저당권 채권최고액 합계 123,000,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 49,875,026원이 남는 것으로 추정됩니다.
근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정입니다. 실제 채권 잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 미배당이 생겨도 인수와는 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 176,141,000원 | 123,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 123,298,699원 | 120,772,517원 | 2,227,483원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 86,309,089원 | 84,355,525원 | 38,644,475원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 전액이 배당되는 것으로 산정됩니다. 추가 유찰되어 매각대금이 줄어들면 채권 미배당액이 발생할 수 있습니다.
그러나 후순위 근저당권의 미배당액이 발생한다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑦ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 동읍 다호리 소재 다호마을 북동측 인근입니다. 주위는 농경지, 농가주택, 축사 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 이용. 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로, 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 형상. 토지면적 530.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 도로 이용 및 차량 진출입 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 문화유산 관련 제한. 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역으로 기재되어 있습니다. 증축·개축 또는 현상변경을 계획한다면 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 184,400원/㎡입니다. 개별공시지가는 실제 거래가격이나 해당 건물·토지 전체의 시장가격을 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
- 환금성. 농경지·농가주택·축사 등이 혼재한 입지와 각종 토지이용 제한, 인접필지 경계 문제를 고려해야 합니다. 실제 매수 수요와 매도 가능 가격은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인접필지 경계 확인. 목록2 건물과 제시외건물의 실제 위치를 지적도 및 현황측량 결과와 대조하고, 경계 침범 범위와 사용권원 존재 여부를 확인합니다.
- 매각 대상 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·수목·구축물과 제외되는 컨테이너박스를 정확히 구분합니다.
- 점유 및 임차 조사. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다. 임대관계 미상을 임차인 없음으로 단정하지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 근저당권 말소 대상 및 별도 인수사항을 확인합니다.
- 토지이용 제한 확인. 농림지역·농업보호구역·문화유산 관련 제한과 실제 주택 이용 및 향후 건축행위 가능성을 확인합니다.
- 도로 및 접근성 확인. 감정평가상 차량 접근 가능 여부를 현장과 대조하고, 진입로의 이용관계도 살펴봅니다.
- 시장가격 확인. 유사한 입지·토지면적·건물 상태의 최근 거래사례를 확보합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가격을 결정하지 않습니다.
- 추가 비용 확인. 경계 관련 협의·측량·철거 가능 비용, 명도비, 미납 관리비 및 세금 등 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용을 별도로 검토합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.09.30. 매각기일에 앞서 최신 법원 공고와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 등기부를 다시 확인합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 경계·점유는 확인 필요”
창원지방법원 2024타경7037은 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가 176,141,000원 기준 배당에서는 근저당권 채권최고액 합계 123,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금 49,875,026원이 발생하는 것으로 추정됩니다. 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매각물건명세서에 명시된 인접필지에 걸친 건물 문제와 감정평가상 임대관계 미상은 별도로 확인해야 할 사항입니다. 농림지역과 농업보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한 역시 실제 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 특히 경계 문제의 해결 가능성과 실제 점유관계가 확인되지 않는다면 낮아진 최저매각가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
결론적으로 등기상 근저당 소멸 구조는 명확하지만, 경계 침범·점유·토지이용 제한에 대한 실사가 선행되어야 하는 물건입니다. 실거래가격과 실제 취득비용을 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
