의정부지방법원 2025타경7096. 고양시 덕양구 도내동 ‘고양원흥줌시티’ 1층 107호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 박양금이며, 등기상 2023년 12월 12일 거래가액 1,215,412,200원으로 소유권을 취득했습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2023년 10월 11일 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 972,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 서울보증보험 가압류, 인천옹진농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정과 고양시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 대항력이 없습니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순하지만, 매각대금 577,220,000원으로는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제107호 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 23층 |
| 소유자 | 박양금 (2023.12.12. 소유권이전 · 거래가액 1,215,412,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,000,000원 / 577,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 1,479,922,045원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2023년 10월 11일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권입니다. 근저당권 설정 당시 채무자는 권정림이었고, 2024년 1월 31일 계약인수로 채무자가 박양금으로 변경됐습니다. 이후 등기된 두 건의 가압류, 임의경매개시결정과 고양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강종규 | 30.0000 | 2025.08.28 | 보증금 미상 월 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강종규의 전입일은 말소기준일인 2023년 10월 11일보다 늦은 2025년 8월 28일입니다. 따라서 현황조사에 나타난 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 후순위 전입이므로 보증금 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘저가’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 577,220,000원으로 감정가 1,178,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되어 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 상업용 집합건물은 임대료, 공실, 전용면적, 가시성, 출입 동선과 업종 제한에 따라 거래가격이 크게 달라집니다.
등기상 박양금의 취득 거래가액은 1,215,412,200원이지만, 해당 금액만으로 현재 시장가치를 확정할 수는 없습니다. 현재 최저가가 실제로 저렴한지는 주변 근린생활시설의 최근 거래, 보증금·월세 조건, 관리비와 예상 공실기간을 함께 대조해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 577,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,172,200원 |
| 1. 근저당권 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 972,000,000원 | 569,047,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,995,280원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천옹진농업협동조합 | 14,200,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 569,047,800원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 440,148,297원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설은 접근성과 가시성이 장점이 될 수 있으나, 업종 수요와 임대수익에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 강종규의 실제 사용 범위가 현황조사의 30.0000과 일치하는지 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 월세 200,000원 납부 여부와 연체 여부를 확인하세요.
- 상권·공실 조사. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 공실, 임대료와 권리금 수준을 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 공용부분 관리비 중 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 업종 제한 확인. 관리규약, 건축물대장과 관계 법령상 영업 가능한 업종을 확인하세요.
- 배당표 오해 금지. 근저당권자의 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 수익성으로
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액 0원인 권리 구조입니다. 두 건의 가압류와 고양시 압류 역시 매각으로 소멸하며, 법정지상권과 별도 인수권리도 없습니다.
다만 현재 최저가 577,220,000원은 감정가의 49%까지 내려왔음에도 두 차례 유찰된 가격입니다. 근린생활시설은 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 상권과 재매각성이 더 중요합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 주변 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.