창원지방법원 2024타경102086. 김해명동 일반산업단지 내 공장용지 6,825㎡와 공장·사무실·경비실·식당 등이 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기부상 소유자는 주식회사삼인엠티에스이고, 말소기준권리는 2023.03.17 설정된 중소기업은행 채권최고액 7,320,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 추가로 중소기업은행 채권최고액 480,000,000원의 근저당권도 설정돼 있습니다.
그 뒤로 다수의 가압류와 압류가 이어졌고 2024.02.15 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리관계에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 2023.06.29 보조금 관리에 관한 법률 제35조의2에 따른 금지사항등기가 있었으나, 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.08.24 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경102086 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 명동리 1383-14, 1383-15 · 경상남도 김해시 한림면 명동산단안길 71 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 6,825㎡ |
| 건물 이용상태 | 공장·화장실·창고·휴게실·기계실·사무실·경비실·식당 등 |
| 소유자 | 주식회사삼인엠티에스 |
| 감정가 / 최저가 | 12,659,879,250원 / 12,659,879,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 9,843,856,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2023.03.17 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 주식회사 서호·주식회사인스펙터레이트·우민업·하이에어공조 주식회사·기술보증기금·태봉산업 주식회사· 주식회사 대구은행·주식회사 동우에코·김성일·근로복지공단·현대캐피탈 주식회사 등 다수 채권자의 가압류와 국·김해시의 압류, 경매개시결정이 이어졌고 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
중소기업은행의 1번 근저당권에는 2024.06.19 기술보증기금으로 1,108,637,876원의 일부이전이, 2번 근저당권에는 103,165,503원의 일부이전이 등기돼 있습니다. 이 역시 동일 근저당권의 일부 대위변제에 따른 이전관계로 확인됩니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 ‘有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손서현(코지엔) | 공장동 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| (주)제일엠앤에스,이효원,이영진 | 공장동 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
두 점유항목 모두 현황조사에서 확인됐지만 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 판단 역시 할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “임차인 인수 없음”으로 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,659,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 128,998,790원 |
| 1. 중소기업은행 · 을구 1번 근저당권 | 7,320,000,000원 | 7,320,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 · 을구 2번 근저당권 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 주식회사 서호 | 48,329,006원 | 48,329,006원 |
| 4. 주식회사인스펙터레이트 | 17,661,720원 | 17,661,720원 |
| 5. 우민업 | 45,711,100원 | 45,711,100원 |
| 6. 하이에어공조 주식회사 | 8,122,400원 | 8,122,400원 |
| 7. 기술보증기금 | 850,000,000원 | 850,000,000원 |
| 8. 태봉산업 주식회사 | 36,300,000원 | 36,300,000원 |
| 9. 주식회사 대구은행 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 10. 주식회사 동우에코 | 24,200,000원 | 24,200,000원 |
| 11. 김성일 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 12. 근로복지공단 | 291,130,560원 | 291,130,560원 |
| 13. 현대캐피탈 주식회사 | 27,031,342원 | 27,031,342원 |
| 14. 김종식 | 4,128,750원 | 4,128,750원 |
| 15. 김윤호 | 18,410,418원 | 18,410,418원 |
| 16. 최규배 | 14,425,860원 | 14,425,860원 |
| 17. 조동식 | 10,211,667원 | 10,211,667원 |
| 18. 레하이탄 | 56,917,020원 | 56,917,020원 |
| 19. 권성진 | 13,373,053원 | 13,373,053원 |
| 20. 권영일(금5,000,000원 | 51,966,245원 | 51,966,245원 |
| 21. 아파브코리아 유한회사 | 62,040,000원 | 62,040,000원 |
| 22. 현대캐피탈 주식회사 | 63,017,832원 | 63,017,832원 |
| 23. 주식회사 케이비국민카드 | 12,544,231원 | 12,544,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,710,359,006원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 9,820,521,204원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 2,710,359,006원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현황조사상 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 12,659,879,000원 | 9,820,521,204원 | 0원 | 2,710,359,006원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 10,127,903,200원 | 9,820,521,204원 | 0원 | 203,702,964원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 8,102,322,560원 | 8,018,899,334원 | 1,801,621,870원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 제공된 채권자 청구총액이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시에는 1,801,621,870원이 미배당으로 남습니다. 다만 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으므로, 현황조사상 점유자의 대항력·보증금이 확인되기 전까지는 이 수치를 권리확정값으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 공장·토지 현황
- 입지. 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 김해명동 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장지대입니다.
- 토지. 공장용지 6,825㎡, 평지·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 392,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·공장설립승인지역이며 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공장동. 일반철골구조 2층으로 1층은 공장·화장실·창고 등, 2층은 휴게실·기계실 등으로 이용됩니다.
- 부속건물. 철근콘크리트구조 4층은 사무실 등, 철근콘크리트구조 단층은 경비실·식당·화장실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 공장동 내 소화전설비, 사무실 건물 내 소방·승강실·시스템 냉난방설비 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 없습니다.
⑥ 매각조건·특이사항
- 일괄매각. 토지·건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 함께 매각됩니다.
- 매각 제외. 지상의 소형저장탱크(LPG)는 타인 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 금지사항등기. 2023.06.29 보조금 관리에 관한 법률 제35조의2에 따른 금지사항등기가 있었으나 2026.08.24 말소됐습니다.
- 정정·변경. 매각물건명세서 비고에는 2026.08.27 정정·변경이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 손서현(코지엔), (주)제일엠앤에스,이효원,이영진의 실제 점유형태·계약관계·전입일·보증금부터 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 전입신고일과 보증금이 미상인 상태에서는 대항력 유무를 확정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 보완자료를 대조해야 합니다.
- 기계기구 범위. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되므로 감정평가서상 목록과 현존 여부를 대조해야 합니다.
- 제외물 확인. 소형저장탱크(LPG)는 타인 소유·매각 제외이므로 현장에서 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 금지사항 말소 확인. 2026.08.24 금지사항등기 말소 사실을 최신 등기부에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 동일·유사 공장 실거래 자료가 없어 감정가 대비 시세 할인 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 등기보다 점유가 더 중요한 사건
이 사건의 등기 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2023.03.17 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 다수 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 금지사항등기도 2026.08.24 말소됐습니다. 그러나 공장동에서 확인된 점유자의 보증금·전입일이 모두 미상이라 대항력과 인수위험을 확정하지 못한 상태입니다.
현재 배당 시뮬레이션은 12,659,879,000원 매각을 가정해 채권자 청구총액을 전액 배당하고 2,710,359,006원을 소유자 잔여로 계산하지만, 이 구조는 확인되지 않은 임차보증금을 반영하지 않습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 말소기준 확인 → 점유·임차관계 확정 → 기계기구·매각제외물 확인입니다. 시세 실거래 자료가 없는 만큼 가격 메리트 역시 별도 검증이 필요합니다.
