창원지방법원 2024타경109773. 김해시 어방동 529-7 건물과 경상남도 김해시 인제로170번길 9-9 소재 물건으로, 감정평가서상 숙박시설(다온호텔)로 이용 중인 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 관정 포함이라고 기재돼 있습니다. 토지는 466.9㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
등기 흐름의 기준점은 2022.03.29 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 3,237,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 같은 조합의 992,400,000원 근저당, 주식회사바르도종합건설의 280,000,000원 근저당, 김해시·국의 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경109773 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 인제로170번길 9-9 |
| 등기 대상 | [건물] 경상남도 김해시 어방동 529-7 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 숙박시설(다온호텔)로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물 |
| 토지 | 466.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사다온호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 4,694,230,900원 / 1,472,111,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 31.36% |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 3,953,883,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2022.03.29 대형선망수산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 근저당권 2건과 김해시·국의 압류, 임의경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.12.21 부산회생법원의 재산보전처분은 2024.07.22 회생절차폐지결정 확정에 따른 실효를 원인으로 말소됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 존재 여부를 단정해 명도 리스크가 없다고 볼 수는 없으며, 현장 점유와 임대차 현황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 31.36%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,472,111,000원으로 감정가 4,694,230,900원의 31.36%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도·인근 비교를 위한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 숙박시설(다온호텔)입니다. 감정평가서상 주변은 근린생활시설, 숙박시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있고, 4회 유찰이 진행된 상태입니다. 유찰 횟수 자체가 가격 매력도를 보장하는 것은 아니며, 숙박시설의 영업성·시설상태·점유관계· 운영 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,472,111,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,121,110원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 3,237,600,000원 | 1,454,989,890원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 992,400,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사바르도종합건설 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 합계는 4,510,000,000원이고 예상배당은 1,454,989,890원, 미배당은 3,055,010,110원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 어방동 인제대학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 상황을 고려한 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 숙박시설(다온호텔)로 이용 중인 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물입니다.
- 설비. 위생·급수·배수·급탕, 승강기, CCTV, 도시가스 난방, 화재탐지·소화전·자동스크린도어 설비가 있으며 1층에는 천정형 냉난방설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 466.9㎡, 지목 대, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로1류에 접하며 공시지가는 1,646,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 숙박시설로, 일반 주거용과 달리 운영 목적과 매수층이 제한될 수 있어 유찰률만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 김해시·국의 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 관정이 포함되므로 매각대상과 현황을 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 상태 확인. 현재 다온호텔로 이용 중인 만큼 객실·공용부·승강기·냉난방·소방·급배수 설비의 상태와 운영 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 31.36%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 숙박시설·상업용 부동산의 실제 거래 및 수익성을 별도 검증해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 5회 유찰 시 매각가 1,030,477,699원, 6회 유찰 시 721,334,389원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 3,492,227,078원, 3,798,278,955원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸 구조”와 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 구조만 보면 기준점이 분명합니다. 2022.03.29 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 국세·지방세 압류 4건, 임대관계 미상, 숙박시설이라는 저환금 용도, 4회 유찰이 동시에 존재합니다. 더구나 실거래 시세가 없어 현재 1,472,111,000원이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원 추정, 가격·점유·세금·운영 리스크는 반드시 별도 검증”입니다.
