창원지방법원 2025타경430. 김해 장유동 ‘율하자이힐스테이트’ 105동 6층 602호, 전용 84.97㎡급 아파트입니다. 소유자 안용규는 2019.08.07 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 347,275,000원입니다. 같은 날 부산은행 근저당 218,900,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 근저당 2건과 카드사·보증재단·신한은행 가압류가 추가됐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰된 328,300,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 591,022,747원 중 322,903,800원이 배당되고 268,118,947원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 847 율하자이힐스테이트 105동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡급 · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 안용규 (2019.08.07 소유권이전 · 거래가액 347,275,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 328,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 472,418,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 율하자이힐스테이트 · 1,245세대 · 사용승인 2019.05.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.07 부산은행 근저당 218,900,000원입니다. 2021년 설정된 부산은행 근저당 2건과 2024~2025년의 삼성카드·롯데카드·경남신용보증재단·신한은행 가압류, 2025.03.31 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.04.22 국민건강보험공단 압류는 2025.06.10 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%
같은 단지 ‘율하자이힐스테이트’ 전용 84.97㎡대 최근 거래 12건입니다. 표본 평균은 477,375,000원, 최신 거래는 2026.09의 498,000,000원입니다. 현재 최저매각가 328,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 20 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 20 | 495,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 463,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 22 | 498,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 448,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 21 | 485,500,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 8 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 18 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 477,375,000원 |
최근 거래 범위는 448,000,000원~498,000,000원입니다. 감정가 469,000,000원은 이 최근 거래 범위 안에 있고 최근 12개월 평균보다 낮지만, 현재 최저가는 1회 유찰로 328,300,000원까지 내려와 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준이 되는 실질취득액도 동일하게 328,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,396,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 218,900,000원 | 218,900,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 104,003,800원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,796,263원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,257,434원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,199,048원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사신한은행 | 47,870,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 591,022,747원 중 322,903,800원이 배당되고 268,118,947원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김해모산초등학교 북측 인근으로, 주변은 대단위 아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재해 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통의 운행 횟수와 노선을 고려한 교통사정은 전반적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 22층 건물 내 6층 602호이며 급배수·위생·소방·승강기·보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,245세대 단지이고 최근 전용 84.97㎡대 거래 12건이 448,000,000원~498,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 328,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 477,375,000원과 직접 비교할 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입 관계·명도 대상을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 268,118,947원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 328,300,000원, 2회 유찰 시 229,810,000원, 3회 유찰 시 160,867,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 관리·인도 비용. 공동주택의 관리비 정산 및 인도 과정에서 발생할 비용은 실제 확인 후 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘인수’보다 ‘점유 확인과 입찰가’
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2019.08.07 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이며 실질취득액도 328,300,000원입니다.
가격 면에서는 같은 단지 전용 84.97㎡대 최근 12개월 평균 477,375,000원, 최신 거래 498,000,000원과 비교해 현재 실질취득액이 최근 평균의 68.8%입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있으므로 최종 판단 전에는 실제 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 이 물건은 등기상 인수 부담은 낮고, 가격 격차는 크지만 점유 확인이 마지막 체크포인트인 사건입니다.
